Что важно знать при поиске жилья и аренде квартир в тайланде

Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

Что разрешено покупать иностранцам. Во сколько обходятся услуги агентства и юридическая поддержка? Как проверить чистоту сделки? Какие дополнительные расходы ждут иностранного покупателя? Читайте всё самое важное и полезное для покупателей недвижимости в Таиланде.

Содержание

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?

По закону любой иностранец имеет право владеть  49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% –  у иностранцев.

Но есть способы получить недвижимость в полную собственность (Freehold). Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold). 

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды достигает 90 лет.

Обратите внимание

Дом иностранный покупатель может оформить в полную собственность (Freehold). А вот земля под ним оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Freehold (Фри-холд) – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранца в такой компании может составлять не более 49%.

Но эти ограничения обходят следующим образом: 

  • Директором тайском компании назначается покупатель, а номинальный партнер отказывается от акций в пользу покупателя; 
  • Доля тайских акций размывается между несколькими номинальными тайцами так, чтобы покупатель владел мажоритарной долей акций. 

Таким образом, иностранный гражданин фактически получает полное владение компанией и землей. 
Затраты: 

  • 60 000-80 000 батов ($1840-2450) на открытие юридического лица; 
  • Регистрационный сбор и налоги – до 6% от оценочной стоимости земли. Уплачиваются единовременно; 
  • Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности компании (независимо от того, ведет компания бизнес или нет)– около $1000 в год. 

Оформлением сделок занимается земельный комитет Пхукета. Из документов необходима заверенная копия паспорта. Остальные хлопоты возьмут на себя юристы. 
Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию.

Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена.

В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где один из учредителей иностранец, то здесь компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) в полную собственность (Freehold). 

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. Визовый режим такой же, как и у остальных иностранцев. 

В Королевстве действует программа Thailand Elite, которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать  вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет.  Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?

В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:

  • Земельный налог – небольшой, всего несколько бат 
  • Налог на развитие, которым облагается земля.
  • Налог на использование строений то есть аренду

Любой собственник должен оплачивать  также коммунальные услуги.

  • Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Таиланде

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Поиск недвижимости в Таиланде

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет, специализированные порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, на месте получить консультацию.

  • Смотрите календарь выставок по зарубежной недвижимости

Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами вышлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Таиланду.

Поисковое окно для подбора недвижимости на портале Prian.ru

Как искать риэлтора в Таиланде?

Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство –  это позволяет избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

Важно

Около половины всех покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования. Вторая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости. 

Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие.  Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей. А вот продавцу придётся заплатить комиссию.

В крайне редких случаях продавец прибавляет сумму комиссии к стоимости объекта.

Можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно. Так как российские покупатели в Таиланде не редкость, во многих агентствах и у девелоперов есть русскоговорящие сотрудники.

  • Смотрите список риэлторов и застройщиков в Таиланде.

Задачи риэлтора:

  • подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
  • организация поездки в Таиланд на просмотры недвижимости;
  • согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
  • согласование процедуры и даты сделки;
  • подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервирование объекта и внесение задатка

При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нём отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств. 

Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – около 1% от общей стоимости – для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счёт продавца.

Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране. Задаток обычно невозвратный, и если сделка не состоится по вине покупателя, то с этой суммой придётся распрощаться.

Если же сделка не состоится по вине продавца, деньги вернут. 

Этап 2. Заключение договора

После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания. 

В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора. 

К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.

Этап 3. Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки

Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

  • Проверка земельного участка – кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
  • Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
  • Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500). 
  • Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

Обычно на первичном рынке заказывают только проверку договора. А полная юридическая проверка недвижимости проводится только при заключении сделок со вторичным жильём. И как правило, за счёт покупателя. Может осуществляться как до внесения резервационного депозита, так и после, в зависимости от обстоятельств и договоренностей сторон.

Этап 4. Оплата сделки

При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму. 

Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом. 

Совет

В отличие от многих стран мира, в Таиланде не проверяет происхождение денег.

При покупке жилья от застройщика документы могут отправляться покупателю на подпись по DHL. А при покупке вторичных объектов желательно совершать сделку лично и в присутствии юриста.

Этап 5. Регистрация права собственности

Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.

Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

  • Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников. 
  • Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
  • Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

Во многих жилых комплексах, которые чаще всего ориентированы на иностранных покупателей, приобрести недвижимость можно в свободное владение или Freehold

Возможность удаленного приобретения

Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Всё зависит от готовности объекта. Личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно. 

Далее можно приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя.  Либо при наличии нотариально заверенной доверенности на представителя, которая даёт право переоформить объект на нового владельца, сделку можно осуществить, ни разу не приехав в страну.

Читайте также:  Отоп - магазин сувениров в паттайе с самым большим выбором

Дополнительные расходы

Сбор за переход права собственности

Важно знать, что оплата сбора в равных долях ложится и на покупателя и продавца. При покупке жилья в частное владение (Free Hold)  сбор или Transfer Fee составит 2% от конечной стоимости недвижимости.

Прежде, чем подписать контракт, надо уточнить, согласен ли продавец оплатить свою часть, в противном случае полную сумму придётся уплатить покупателю. Для покупателя при приобретении жилья во Free Hold налоговая пошлина будет составлять 1-2%, а при покупке в Lease Hold – 1%.

Обратите внимание

При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте. Последняя обычно занижена. 

Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнаётся в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

Гонорар юриста

Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно его гонорар составляет около $300. При этом в зависимости от общего объёма работ, юрист может назначить и большую сумму. Либо привязать гонорар к сумме сделки, например, 1%.

Ипотека и рассрочка в Таиланде

В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках.

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства. 

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде.

Резюме: это надо запомнить

  • Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны. 
  • Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства
  • В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости.
  • Иностранцы не могут получить  ипотеку в Таиланде
  • Сделку можно оплатить, переведя деньги с банковского счёта покупателя, открытого в любой стране.

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.

Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/18766.html

Что выгоднее снять квартиру или дом в Тайланде

Таиланд уже давно перестал быть для россиян какой-то экзотикой, медленно, но верно, переместившись в разряд любимых мест для отдыха. И не только отдыха.

Многие люди, оценив климат Королевства, дешевизну проживания и прочие преимущества Таиланда, находят способы почти постоянно проживать в этой стране, лишь изредка возвращаясь в Россию. Впрочем, в этом нет ничего удивительного.

Ведь, сдав свое жилье в аренду в России, можно вполне безбедно жить в Таиланде, а уж если у вас есть удаленная работа, то вы можете смело считаться состоятельным человеком по местным меркам.

Впрочем, пока это явление не приняло массовый характер, и Таиланд еще не стал раем дауншифтеров, но прочно занял одно из лидирующих мест в рейтинге популярных курортов.

Конечно, большинство туристов, покупающих горящие путевки, по-прежнему останавливаются в гостиницах и отелях, но есть и более опытные туристы, которые разумно и заранее планируют свой отдых, и поэтому предпочитают снимать отдельное жилье на время своего отпуска.

Варианты аренды

Самое простое, конечно же, это снять квартиру в Таиланде на время отдыха. Арендодатели, как частные лица, так и агентства недвижимости, могут предложить вам массу вариантов:

  • Вилла, коттедж или частный дом
  • Люкс-апартаменты, лофты и пентхаусы
  • Квартиры в кондоминиуме
  • Студии
  • Квартиры в «русских» и исторически кварталах

Все упирается, в основном, в ваши финансовые возможности и в то, каким вы видите ваш отдых.

Естественно, если вы едете отдыхать в гордом одиночестве, или вдвоем, вам вполне хватит студии, оборудованной всем необходимым.

Такой вариант жилья представлен практически во всех современных кондоминиумах, там есть все, необходимое для комфортного проживания, и выбрать остается только размер площади, да учесть близость пляжа.

Важно

Если же вы едете в отпуск большой компанией, или решили собрать всю свою семью и показать ей Таиланд, снять дом будет наиболее оптимальным решением.

Во-первых, это обойдется дешевле, если все участвуют в расходах, а во-вторых, собственный дом послужит гарантом невмешательства в вашу личную жизнь и времяпрепровождение.

Конечно, буйные вечеринки до утра закатывать все-таки не стоит, но в остальном вы будете полностью независимы от окружающих.

Как снять

Самое простое – искать в интернете заманчивые предложения. Однако, этот вариант грозит несколькими рисками, а именно:

  • Если вы наткнетесь на «черного» риэлтора, не факт, что выбранная вами недвижимость будет свободна ко дню вашего приезда. А предложенная замена вряд ли оправдает ваши ожидания
  • Фейковые странички и сайты, созданные просто для сравнительно честного отъема денег у населения. Так что, вы заплатите за проживание, а приехав, обнаружите, что и страницы нет, и адреса такого не существует.

Поэтому, чтобы избежать подобного риска, обращайтесь в компанию «ТайИнвест». У нас надежная репутация и всегда свежие обновления вариантов недвижимости курортных городов Таиланда.

Добро пожаловать в Таиланд, страну ваших возможностей!

Источник: https://taiinvest.com/2019/02/07/snyat-kvartiru-ili-dom-v-taylande/

Новые правила аренды недвижимости в Таиланде

Юристы Duensing Kippen рассказывают, что изменится с 1 мая для съемщиков и владельцев арендной недвижимости.

Фото: The Phuket News

В середине февраля властями Таиланда был опубликован новый нормативный документ, регулирующий сдачу в аренду жилой недвижимости, включая дома, апартаменты и квартиры в кондоминиумах.

Документ разъясняет и конкретизирует применение Закона о защите прав потребителей от 1979 года в случаях сдачи в аренду жилья физическими и юридическими лицами и вступает в силу с 1 мая этого года.

При этом сразу нужно отметить, что применяются новые требования только к лицам и компаниям, сдающим пять или более жилых объектов (с некоторыми исключениями). В документе они именуются «операторами бизнеса».

Ключевые требования

Прежде всего, новые положения требуют того, чтобы договор между оператором и арендатором обязательно имел версию на тайском языке, если изначально он составлялся на каком-либо другом.

К договору также обязательна должна прилагаться опись, содержащая информацию о физическом состоянии сдаваемого в аренду объекта недвижимости и находящегося на объекте имущества. Под описью должна стоять подпись съемщика, подтверждающая, что он провел инспекцию и согласен с информацией, указанной в описи.

Договоры должны заключаться в двух экземплярах равной юридической силы, один из которых после подписания должен быть передан арендатору.

Совет

Новые положения устанавливают следующий минимальный перечень информации, которая должна содержаться в договоре.

a. Имя и адрес оператора бизнеса и его правомочного лица.

b. Имя и адрес арендатора.

c. Название и адрес сдаваемого объекта недвижимости.

d. Информация о физическом состоянии объекта, включая опись имущества.

e. Условия аренды, включая начальную дату и дату окончания действия контракта.

f. Размер арендной платы, дата оплаты и способ осуществления платежа.

g. Расценки на коммунальные услуги, такие как электричество, вода, телефон, а также дата и метод платежа;

h. Расценки на дополнительные услуги (например, насос для поддержания напора воды), а также дата и метод платежа. При этом расценки должны быть «разумными» и соответствовать актуальной стоимости соответствующих услуг.

i. Расценки на прочие услуги (если они не попадают в перечисленные выше пункты), которые должны быть «разумными» и соответствовать актуальной стоимости соответствующих услуг.

j. Размер депозита.

Новые требования обязывают оператора бизнеса выставлять съемщику счета за услуги из пунктов f и i не менее, чем за семь дней до крайнего срока оплаты.

Также документ обязывает незамедлительно возвращать съемщику депозит после истечения срока аренды, кроме тех случаев, когда оператору требуется время, чтобы выяснить, по чьей вине был причине ущерб имуществу, если он был.

В случае, если выясняется, что съемщик не является виновным, депозит должен быть возвращен в течение семи дней с момента истечения контракта и выезда съемщика из жилья.

Все расходы, связанные с возвращением депозита, обязан покрыть сам оператор бизнеса.

Обратите внимание

Важно, что новые положения гарантирую съемщику право на разрыв договора аренды, если оператор был в письменном виде уведомлен об этом за 30 дней, у съемщика нет долгов перед оператором и имеются обоснованные причины для разрыва контракта. В таком случае арендодатель по закону обязан пойти навстречу арендатору.

В свою очередь, у арендодателя также есть право на досрочный разрыв контракта в случае нарушений со стороны съемщика. Однако перечень таких нарушений должен быть перечислен в договоре аренды и выделен либо красным цветом, либо курсивным или полужирным шрифтом. При этом разрыв контракта возможен только если съемщик был письменно уведомлен о нарушении и не устранил его в 30-дневный срок.

Более того, новые правила требуют, чтобы в договорах аренды не содержалось пунктов, позволяющим арендодателю снимать с себя ответственность за разрыв контракта или неправомерные действия.

Если контракт предполагает, что съемщик должен оплатить определенный срок проживания в момент заключения контракта, то такой платеж не может быть выше, чем стоимость аренды за месяц. Размер страхового депозита также не должен превышать месячной ставки аренды.

Кроме того, запрещено включать в контракт пункты, позволяющие арендатору менять размер арендной платы, сумму депозита, размер тарифов на коммунальные и другие услуги.

Последствия для арендодателей

Новые требования к договорам аренды недвижимости значительно повышают защиту интересов съемщиков, одновременно ограничивая свободу арендодателей при составлении контрактов и в течение срока их действия.

С 1 мая операторам будет запрещено, в частности, следующее: взымать плату за коммунальные услуги по завышенным ценам; требовать страховой депозит в размере большем, чем один месяц аренды; требовать при заключении контракта оплаты больше, чем за один месяц; нарушать другие пункты, перечисленные во вступающем в силу положении.

При этом неисполнение требований положения грозит арендодателю наказанием в размере до 100 тыс. бат штрафа и/или до семи лет тюрьмы за каждое нарушение (это вдобавок к возможности гражданского иска от съемщика).

Важно

Не до конца ясно из текста документа, относятся ли требования только к контрактам, которые будут заключены после 1 мая 2018 года, или также распространяются и на заключенные ранее.

Ни в самом Закон о защите прав потребителей, ни в Королевском декрете о контрактах от 1999 года нет требования о том, что документы, подобные тому, что вступит в силу 1 мая, должны применяться только к договорам, заключаемым после даты вступления бумаги в силу.

Подобных документов с момента публикации декрета было девять, но ограничения на обратную силу были прописаны лишь в трех из них. Из этого можно сделать вывод, что новые требования должны распространяться и на контракты, заключенные до вступления документа в силу, если обратное прямо не оговорено.

Верховный суд Таиланда лишь в одном случае постановил, что новые требования не должны иметь обратной силы, но речь в том случае шла как раз документе, где это прямо прописано.

В связи с изложенным в предыдущем параграфе возникает ряд сложностей. К примеру, если в контракте, заключенном до 1 мая, прописана плата за электричество и воду по тарифу арендатора, который заметно отличается от государственного, то с 1 мая в контракт будет необходимо внести соответствующие изменения.

Впрочем, гораздо больше вопросов вызывает то, как новые законодательные требования согласуются с практикой долгосрочной аренды недвижимости, когда владелец жилья сразу оплачивает весь срок.

Согласно новым правилам, арендодатель при заключении контракта не может требовать предоплату больше, чем за один месяц. Ввиду описанной выше неоднозначности в отношении обратной силы закона, новые правила можно трактовать и как обязывающие вернуть съемщику излишек внесенной платы.

Читайте также:  Банкоматы в тайланде: как снять и перевести деньги

И в любом случае соответствующее ограничение на разовую оплату будет применимо ко всем новым контрактам после 1 мая.

Совет

Таким образом, новые требования определенно повышают защиту съемщиков, но и потенциальные риски для рынка недвижимости Таиланда также выглядит значительными.

Duensing Kippen – юридическая компания, специализирующаяся на гражданском и коммерческом законодательстве. Офисы компании находятся на Пхукете и в Бангкоке. Аффилированные представительства можно найти в 45 странах мира. Подробнее о компании на сайте duensingkippen.com.

Источник: https://www.novostiphuketa.com/novye-pravila-arendy-nedvizhimosti-v-tailande-10570.php

Покупка квартиры в Таиланде

Покупка квартиры в Таиланде — вопрос, который интересен практически каждому, кто съездил на отдых в королевство и многим, кто планирует переехать на ПМЖ.

Мы решили купить квартиру в Таиланде еще находясь в России. А точнее поменять ее на квартиру в Таиланде. Я еще хотел сфотографировать Российскую квартиру, чтобы сравнить потом с фотографиями Тайской, но не стал. Если вы хотите сравнить — выгляните в окно (те, кто еще живет в России), и сравните.

В этой статье, я расскажу, основываясь на нашем опыте, как приобрести квартиру в Таиланде, что значит вторичная и новая недвижимость, какие документы требуются для покупки, что нужно знать перед приобретением квартиры и где купить квартиру. А также приведу примеры различия недвижимости в разных районах.

После переезда в Таиланд, мы очень долго присматривались к различным типам недвижимости, пытались работать с многими агентами. Но спустя пять месяцев поисков, мы устали. Работать с одним агентом сложно. После первого показа квартир, агент начинает звонить и торопить с выбором. А квартира это не булка хлеба… Нужно время подумать…

Ниран

Те квартиры, которые показывали нам агенты, не подходили. Вроде все в порядке: цена, расположение, площадь… Но нет уверенности, что жить в ней не надоест.

Центральный район Паттайи застроен полностью. Состоит из рынков, магазинов, кондиков. Напоминает китайский торговый город. В этом районе есть кондоминимум «Ниран», состоящий из трех зданий.

В «Ниране» квартиры можно купить от 500000 бат (1бат=1руб). За такую цену в России ни чего не продается:) В этом кондоминимуме есть пара бассейнов, магазины, прачки и многие другие развлечения и услуги.

Кондоминимум не новый, но и не дорогой. До моря ехать на байке пять минут.

Обратите внимание

Пратамнак, Джомтьен и Северный — туристические районы Паттайи, где недвижимость дороже. Можно найти студии и квартиры от полутора миллионов и выше. Джомтьен, от остальных отличается тем, что до сих пор строится.

Здесь можно купить недвижимость в доме на этапе строительства. Квартира или студия обойдется дешевле, чем уже построенная в новом доме, но придется подождать.

Многие зарабатывают на этом этапе, покупая строящуюся недвижимость и продавая готовую.

Конечно, красота современных жилых комплексов поражает. А внутренний интерьер подобран опытными дизайнерами. Это демонстрирует компьютерный макет готового жилого комплекса.

Что касается частных домов, то приобрести в собственность этот вид недвижимости, для иностранца, нельзя. Но купить дом или котедж можно, оформив его на тайскую компанию (которую можно открыть на себя) или оформить 49% недвижимости на себя, а 51% на гражданина Таиланда.

Это легально и не грозит попаданием под какую-либо статью закона. Обычно агенство недвижимости предоставляет возможность регистрации на Тайца (сотрудника фирмы) 51%. В договоре прописывается, что Таец не имеет права пользоваться недвижимостью, продавать ее и др.

Некоторые иностранцы заключают брак с местными и оформляют недвижимость на гражданина/ку королевства.

Со студиями и квартирами вопрос обстоит на много проще. Ведь по законодательству, иностранец не имеет права владеть землей, а квартира находится на земле застройщика. Поэтому недвижимость в Таиланде стала популярной для приобретения иностранцами.

Важно

На занятиях капоэйрой, мы познакомились с Иваном, с которым теперь дружим. Как оказалось, он работает в сфере недвижимости.

Ради интереса я поинтересовался у него, есть ли хорошие варианты недвижимости под наши кретерии поиска? На следующий день, я получил на почтовый ящик письмо с пятью вариантами квартир, подходящих под наш бюджет и требования.

К каждой квартире прилагались фотографии, что очень удобно, не нужно ехать туда, что заведомо отнимет время.

Нас с Никой заинтересовали несколько вариантов квартир и мы попросили Ивана показать нам их. Просмотр занял пол дня, после чего мы были уверены, что хотим одну из квартир.

Иван помог перевести деньги в Таиланд с наименьшей потерей на разнице курса валют. Для этого мы открыли счет в тайском банке. Чтобы купить недвижимость, нужно подтверждение от тайского банка, что деньги переведены из России.

Через неделю мы дали задаток за квартиру (50000бат). Когда деньги были перечислены на тайский счет, мы должны были заключить договор и получить «чинот» (официальный документ владения недвижимостью).

Но дата совпала с нашим отъездом на север Таиланда. Иван договорился с тайцами и дату оформления договора перенесли раньше и приняли нас вне очереди. Все сделали максимально быстро.

После получения чинота мы со спокойной душой отправились в мототрип на север Таиланда.

Совет

Для оформления недвижимости в собственность требуются: загран. паспорт, счет в таиском банке, справка о переводе денег из России, не туристическая виза.

Конечно же много обмана происходит с недвижимостью, как и в России. А что самое печальное, наши соотечественники стараются нас обмануть больше, чем тайцы. Одна девушка (агент по недвижимости) хотела нам продать квартиру за 1200000. Позже мы узнали, что эта квартира стоит 600000. Слишком большую комиссию она захотела получить…

Если вы соберетесь покупать недвижимость в Паттайе, я посоветую вам проверенного, квалифицированного и опытного сотрудника Ивана Сумликина. Мы остались очень довольны его работой.

Наша квартирка обошлась нам в 1700000 бат. 8/8 этаж, охраняемая парковка, бассейн на крыше, спортзал.

В квартире сделан отличный ремонт, подобрана мебель и детали декора интерьера

Куча техники:) Два телевизора, домашний кинотеатр, микроволновка, холодильник, вытяжка, керамическая варочная панель, даже свет с пульта управления выключается:)

кухня сделана под заказ из дерева и камня

Отдельная комната — спальная, куда я воткнул свой рабочий стол и стул:)

сантехника заменена на более красивую, чем была при сдаче дома

Мы наконец то достали свою коллекцию магнитиков с некоторых мест, которые посещали. Лаос, Золотой треугольник, Белый и Черный храмы в Чианг Рае, Чианг Май, Пай, Ко Чанг, Аюттхая, Бангкок…

Смотрите видео обзор нашей квартиры в Паттайе, а также подробный рассказ о том, как мы купили жилье!

Источник: http://travel-mylife.ru/pokupka-kvartiryi-v-tailande/

Как снять жилье в Тайланде. Все подробности

В этой обобщающей статье хотелось бы поделиться личным опытом с теми, кто имеет намерения снять какое либо жильё в Таиланде (квартира, отдельный дом и т. д.). Рассказать обо всех тонкостях этого, казалось бы, не хитрого дела, которые присутствуют на всех этапах мероприятия.

Содержание статьи:

1. Снять жилье в Тайланде через интернет у собственника
2. Аренда жилья в Тайланде через интернет в агентстве
3. Аренда жилья в Тайланде через интернет у черного риелтора
4. Снять жильё в Тайланде на месте у самого собственника
5. Услуги черных риелторов или специализирующихся агентств в Тайланде
6. Несколько общих рекомендаций по аренде жилья в Тайланде

Обратите внимание

В принципе все существующие варианты аренды жилья в Тайланде делятся надвое – жильё снимается по приезду в страну, либо же вы делаете это через интернет. У всех этих вариантов, как говорится, есть свои «за» и «против» и в любом случае вы будете иметь дело с тремя действующими лицами, а именно: непосредственно хозяин жилья, агентство (представитель) и кто-то из местных, готовый помочь.

Я расскажу, чем руководствоваться при выборе жилья в Тайланде, как строить общение с вышеуказанными персонажами и дам некоторые инструкции, чтобы вы «не наступали на грабли».

Варианты съема жилья в Тайланде

Снять жилье в Тайланде через интернет у собственника

Вы можете арендовать жильё через интернет, общаясь непосредственно с владельцем оного, но в этом случае необходимо хорошо знать английский и быть готовым услышать «тайглиш».

Так называют язык иностранные специалисты, работающие в Таиланде — смесь английского языка и тайского. Вы будете вынуждены общаться с хозяином через e-mail, по телефону или скайпу. Да… К сожалению такого сервиса, как Booking.

com для частного жилья не существует, по крайней мере пока.

Честно говоря, этот способ съема жилья в Тайланде не самый лучший по нескольким причинам.

Во-первых, этот бизнес у тайцев хорошо продвигается и на месте; во-вторых, большинство, так сказать, аборигенов довольно плохо знают английский и вам будет весьма сложно разобрать, что они говорят, тем более по телефону и, в-третьих, там далеко не все пользуются интернетом, так что, написав кому либо на почту, не ждите, что вам сразу ответят – на это может уйти неделя, а то и две, а могут не ответить совсем. Просто иногда задумываешься – зачем они отмечают на своих визитках адрес электронной почты. Может для солидности?

Где гарантия, что вам ответят собственники жилья в Тайланде

Допустим, вопреки всему вы решили найти жильё в Тайланде через интернет. Тогда вам в первую очередь понадобятся контакты (а лучше всего «электронка») хозяина. На просторах мировой паутины конечно можно кое-что найти, но не поленитесь и поспрашивайте у своих коллег, друзей и знакомых – информация может появиться неожиданно и оттуда, откуда вы совсем не ожидали.

Источник: http://uznaju.com/snyat-zhilyo-v-tajlande-vse-plyusy-i-minusy/

Что нужно знать об Аренде Жилья в Таиланде

Что нужно знать об Аренде Жилья в Таиланде

Эта статья для тех, кто хочет приехать в Таиланд на долгое время или на зиму. И сразу перед вами встанет вопрос, где и как арендовать квартиру или дом в Таиланде, с чего лучше начинать поиски, будем разбираться.

Что вам нужно узнать в первую очередь об аренде квартиры в Таиланде? Лучше всего бронировать квартиры и дома через интернет, там полно сайтов каждому по кошельку и нраву.

Какие виды жилья бывают?

Имеются несколько видов проживания, где вы можете арендовать себе квартиру:

  • Кондо – это отели, Гестхаус — это гостевые дома и Частное жилье.
  • Ну и какое же лучше жилье снять в Таиланде? Сейчас разберемся. Кондо — это отели, там вам нужно будет платить за свет и воду. Это дома с небольшими квартирами размером 24-26 квадратных метров. Цены на аренду в таких домах составляют где-то 3000 — 4550 бат за стандартный номер, если вы хотите жилье с мебелью и встроенной техникой, то такое Кондо обойдется от 4400 — 6350 бат в месяц.
  • Гестхаус — это очень небольшое жилье, которое расположено в центре города, такое жилье не стоит брать в аренду на длительный срок, обычно его используют люди, которые хотят переночевать в определенном городе. Стоимость такой комнаты будет стоить 300 — 400 бат в сутки, если берете на месяц, то стоить будет дешевле, чем за сутки.
  • Касаемо частного жилья, если подальше от моря всех баров и ресторанов, цена на жилье будет от 6 — до 14 тысяч бат в месяц. Это самый выгодный вариант аренды жилья в
  • Таиланде. Можно снимать квартиры с друзьями, это будет стоит вам сущие копейки.

Аренда квартиры в Таиланде

Если вы собираетесь на Пхукет или на другие острова, то выгоднее всего арендовать частные дома. А если остановитесь в городе, то лучший вариант это кондо или гестхаус подойдут ни как кстати, если вы уже знаете в каком районе будете жить, то просто идите по улице, кондо там на каждом углу. Когда ищете жилье, не забывайте узнавать о дешевых ценах на экскурсии, еду и т.д.

Поиск квартиры нужно начинать с раннего утра, потому что вечером сложно вам будет арендовать жилье, т.к. оно все время занято. Чуть не забыл, ресепшн в кондо и гестхаусах работает всего лишь до 6 часов вечера, будьте внимательны.

Читайте также:  Как я поселился в дешевом отеле на ко чанге

Если вы уже знаете где остановитесь, но не знаете где это находится, то на помощь на придут карты GPS навигатор, потому что не у всех домов города есть номера, а улицы стоят безымянные, а с навигатором вы с легкостью доберетесь к вашему месту назначению.

Важно

Смотрите кондо где живут местные жители, там цена за жилье будет меньше, чем в туристических районах, но и условия будут куда хуже.

Если смотрите гестхаус через интернет, сейчас это стало очень популярно, то готовьтесь огорчится, потому что на сайте фотографии одни, а когда доберетесь до места, то будете в шоке, увидев страшную комнату и ободранные стены, которых нет на фотографиях.

В новый год очень сложно найти жилье в Таиланде, тайцам выгоднее сдавать квартиры посуточно, особенно кондо и гестхаусы. Выход есть, ищите квартиры заранее.

Теперь вы знаете как выгоднее арендовать жилье в Таиланде, еще один нюанс, по прилету в Таиланд, берите байк в аренду и изучайте все районы города в которых хотели бы остановиться, вы так быстрее и больше объездите разные места, чем сидеть дома и смотреть все в интернете.

Важно! Берем чек, если заплатили за несколько месяцев, а также нужно заключить договор об аренде квартиры, он поможет избежать не нужных проблем. Ну вот и все, теперь вы все знаете об аренде домов в Таиланде, счастливого пути и не попадайтесь на развод. А также подписывайтесь на новые статьи и узнавайте много нового и интересного о путешествиях.

Источник: https://bestwanderlust.com/asia/chto-nuzhno-znat-ob-arende-zhilya-v-tailande/

10 правил аренды жилья в тайланде ТайТуризм

25.04.2018

Вопрос №1: имею ли я право сдавать недвижимость в Таиланде?

Для начала разберемся с законами. Ограничений на общенациональном уровне в Таиланде нет: вы имеете полное право предлагать арендаторам свою недвижимость на любых условиях и на любой срок. Был бы спрос…

Но в некоторых случаях, например, если вы покупаете апартаменты в комплексе, который имеет свою арендную программу, местный управляющий может ограничивать собственников. Если в конкретном доме есть запрет на самостоятельную сдачу в аренду, это должно быть прописано в договоре, а вас должны были об этом предупредить в момент внесения депозита на покупку.

«Если перед сделкой клиенты озвучивают свои планы на самостоятельную сдачу в аренду – мы, зная специфику договоров разных комплексов, сразу предлагаем именно те, где управляющие компании не препятствуют этому», — рассказывает управляющий партнер компании Exotic Property Светлана Касаткина.

Итак, правильный алгоритм действий. Еще перед покупкой детально обсудить с вашим риэлтором перспективы сдачи в аренду. Пусть выяснит все подробности договоров с застройщиками, порекомендует комплексы с выгодным для найма расположением и невысокой конкуренцией.

Если же квартира в Таиланде покупалась для собственного отдыха, а сейчас вы хотите сдать ее в аренду, первым делом уточните условия вашего договора. Исходя из этого, можно будет выбрать одну из трех стратегий.

Вопрос №2: как сдать квартиру в аренду через управляющую компанию с гарантированным доходом?

Первая и самая надежная стратегия – купить квартиру в комплексе, у которого еще на этапе строительства подписан договор с управляющей компанией, гарантирующей доход от аренды в будущем. Готового списка таких комплексов в интернете нет. Обычно этой информацией обладают агентства недвижимости, которые хорошо знают рынок.

Условия, скорее всего, будут следующие. При покупке вы заключаете договор с управляющей компанией и отдаете недвижимость в арендную программу на 3-5 лет.

При этом владелец освобождается от выплат по содержанию объекта (прилегающая территория, коммунальные платежи, уборка и т.д.).

Совет

Собственник получает право жить в квартире 30-45 дней в году – время для личного отдыха можно согласовать, но пиковый сезон вы не сможете выбрать. В остальной период квартира сдается, а вы получаете гарантированный доход 7-8% годовых от стоимости объекта.

Плюсы такой схемы очевидны: никаких забот, нет расходов на содержание, стабильный ежегодный доход после вычета налогов (вашим налоговым агентом становится управляющая компания).

Но и минусы существенные: вы будете отдыхать в собственной квартире ограниченное время, не сможете заработать на аренде больше, чем прописано в договоре, и даже обставить жилье по собственному вкусу не получится, т.к. по большинству договоров в арендных квартирах должен быть стандартный пакет мебели. 

Словом, эта стратегия подойдет не всем. Если же вы заранее не купили квартиру в комплексе с арендной программой, можете ее даже не рассматривать.

Вопрос №3: как сдать квартиру в аренду самостоятельно?

Вторая и самая рискованная стратегия – самостоятельная аренда.

Во-первых, вам надо подготовить объект – подобрать мебель и аксессуары для аренды.

Во-вторых, заняться маркетингом – сфотографировать квартиру, разместить на порталах по аренде объявления, дать рекламу в СМИ… В-третьих, встречать нанимателей, брать с них депозиты за сохранность имущества и арендную плату, решать бытовые вопросы жильцов, выселять. И наконец, вести отчетность – оплачивать коммунальные услуги и налоги.

Про налоги расскажем подробнее. Ставка налога на доходы в Таиланде зависит от размера вашей прибыли. «Для физического лица при ежегодном доходе менее 150 000 бат (около $4200) – налог не уплачивается. При годовом доходе от 150 до 300 тыс. бат – на первые 150 тыс.

сбор начисляться не будет, на следующие 150 тыс. – ставка составит 5%. При доходе от 300 до 500 тыс. – за первые 150 тыс. вы ничего не заплатите, за вторые – 5%, а за сумму, превышающую 300 тыс., налог составит 10%. И так далее», — поясняет Светлана Касаткина.

Ставки подоходного налога в Таиланде

Доход, батСтавка 
До 150 000 0%
150–300 000 5%
300–500 000 10%
500–750 000 15%
750 – 1 000 000 20%
1 000 – 2 000 000 25%
2 000 – 4 000 000 30%
Свыше 4 000 000 35%

Главный минус самостоятельной сдачи в аренду – вам придется тратить много времени на управление недвижимостью, разбираться во всех нюансах и решать поступающие задачи в одиночку. Зато главный плюс – если у вас все получится, вы сможете заработать больше, чем по другим схемам, также вы сами будете решать, когда сдавать квартиру, а когда жить в ней самому.

«Иностранцы, которые хотят заниматься самостоятельно сдачей в аренду – это те люди, которые переезжают в Таиланд и постоянно контролируют все этапы процесса. Могу сказать по нашим клиентам, это 10-15% владельцев недвижимости. В основном квартиры отдают в управление агентствам или управляющим компаниям, созданным или привлеченным застройщиками», — добавляет Светлана Касаткина.

Вопрос №3: как сдать квартиру в аренду через агентство?

И наконец, третья компромиссная стратегия. Если в вашем комплексе нет арендной программы, а самостоятельно заниматься процессом вы не хотите, можно в интернете или по рекомендациям найти агентство, которое возьмет ваш объект в управление.

С агентством заключается договор. Обговариваются ценовая политика, пожелания к гостям, календарь приема арендаторов, условия оплаты коммуналки и уборки.

Владелец сам готовит квартиру к сдаче (мебель, аксессуары, инвентаризационный лист) и передает ключи агентству.

Когда появляются клиенты, риэлтор согласовывает с вами даты и условия или принимает самостоятельное решение в рамках договоренностей.

«В Таиланде много управляющих компаний. Есть небольшие фирмы, которые создаются, когда частное лицо приобретает недвижимость и пытается самостоятельно ее сдавать.

Потом к одному объекту присоединяются квартиры соседей и знакомых.

Часто при такой схеме владелец даже не регистрирует компанию, работает без договора, оплату за аренду от гостей принимает наличными или на свои частные счета», — рассказывает Светлана Касаткина.

Плюсы работы с «частниками» – меньше платить за их услуги, фиксированных ставок нет, тут как договоритесь. Минусы – высокие риски, т.к. управляющий не берет на себя никакой ответственности.

Бывали случаи, когда объект сдавался в одно время разным людям, или арендаторы, приезжая на отдых, не могли найти частного управляющего и оставались без жилья.

Обратите внимание

Да и как решать конфликтные ситуации – не понятно, ведь ваши отношения не регламентированы

«Есть и профессиональные агентства, которые занимаются управлением недвижимостью, – добавляет Светлана Касаткина. – Они заключают договора с владельцами, где прописана схема взаимодействия, ценовая политика, требования к гостям, ответственность за повреждения и т.д.

Такие компании занимаются маркетингом (печатают материалы, продвигают сайты, рекламируют недвижимость на разных площадках бронирования, посещают выставки и т.д.

), ищут гостей, заключают с ними договор, принимают оплату, готовят объект к заезду (проверяют чистоту, работу техники, обеспечивают аксессуары для аренды – полотенца, ванные принадлежности), встречают их в аэропорту, заселяют, берут задаток сохранности, снимают показания счетчиков, решают все вопросы гостей во время отдыха, выселяют, принимают оплату за коммунальные услуги, организовывают трансфер в аэропорт».

Плюсы работы с агентством понятны – вы получаете профессиональный сервис и гарантию качества услуг, квартира сдается в рамках закона, отношения сторон регулируются договорами. Минусы – с агентством придется поделиться пятой частью прибыли. Стандартная ставка за такие услуги – 20% от дохода. Но сюда входит все, в том числе, трасферы гостей в аэропорт, аксессуары для аренды, налог НДС.

С кем бы вы ни работали – частным или профессиональным риэлтором – вы будете сами платить за содержание квартиры (за исключением коммунальных услуг по некоторым броням). Зато в отличие от арендной программы застройщика, сможете выбирать, когда пускать жильцов, а когда отдыхать самому.

Вопрос №4: сколько можно заработать на аренде в Таиланде?

«Считается, что в Таиланде низкий сезон – с апреля по ноябрь. Но реально, это июнь-август, т.к. в это время наступает сезон дождей и очень сильные волны на море. Конечно, в занятости любого объекта есть пробелы в течение года. Средняя норма занятости на курортах Таиланда – 70% в год.

Чтобы сдать недвижимость в низкий сезон, приходится снижать цены. Например, стоимость аренды на один месяц квартиры-студии площадью 30-40 кв.м в комплексе среднего класса в пешей доступности от моря в низкий сезон – около 25 000 бат. В высокий сезон (октябрь-ноябрь и февраль-март) она будет стоить около 35 000 бат, а в пиковый (декабрь – январь) – 45 000 бат», – говорит Светлана Касаткина.

Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок? Здесь однозначного ответа нет. Обычно на курорты Таиланда не приезжают на один день. Как минимум, недвижимость арендуют на три-пять дней, чаще – на несколько недель, а то и сразу на месяц.

Ставки на краткосрочную аренду, конечно, выше. Скидка за каждый день проживания при аренде на месяц составляет около 50% от посуточного тарифа.

Владельцы могут подвинуться в цене еще и потому, что при длительном найме в стоимость не входит уборка, завтраки и т.п. Многие управляющие предпочитают в пиковый сезон (декабрь – январь) сдавать на короткие сроки, т.к.

в это время максимальная цена проживания – в два-три раза выше, чем в низкий сезон, – а в остальное время на длительный период.

«Для управляющих компаний с организованным процессом работы и полноценным штатом сотрудников (менеджеры круглосуточного рецепшна, уборщицы, техники) – выгоднее сдавать недвижимость на короткие сроки по максимальной суточной стоимости. Для небольших агентств недвижимости принципиальной разницы в сроках аренды нет. А для владельцев, занимающихся сдачей в аренду самостоятельно, выгоднее сдавать на длительный срок.

При долгосрочной аренде не нужно организовывать различные сервисы, которые требуют не только материальных и временных затрат, но и зачастую личного присутствия (уборка, смена белья, завтраки, организация отдыха гостей, решение их проблем и т.д.). Кроме того, существует тенденция, что чем дольше живут одни и те же гости, тем более бережно они относятся к недвижимости», — советует Светлана Касаткина.

Источник: https://wp-starter.ru/bez-rubriki/10-pravil-arendy-zhilya-v-tajlande.html

Ссылка на основную публикацию