Собственнику недвижимости в Таиланде: как выгодно продать или сдать жильё в Паттайе

Введение

Владение недвижимостью в Таиланде, особенно в Паттайе — это не только комфорт и статус, но и актив, который можно эффективно монетизировать. Однако продажа или сдача жилья требует знаний особенностей местного рынка, юридических нюансов и понимания стратегии продвижения объекта. Эта статья подготовлена для владельцев недвижимости, которые хотят разобраться:

• как продать жильё быстро и с выгодой;
• какие налоги предстоят при сделке;
• как безопасно перевести деньги за границу;
• как сдавать недвижимость в аренду с максимальной отдачей;
• в чём разница между долгосрочной и посуточной арендой;
• и почему работа с профессиональным агентом может стать ключом к успеху.

Недвижимость в Паттайе остаётся востребованной: здесь активная туристическая жизнь, низкие издержки на содержание, высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей. По данным DDproperty, индекс спроса на квартиры в прибрежных районах Чонбури (включая Паттайю) стабильно растёт с конца 2023 года. Это значит, что правильно представленная и оценённая недвижимость может быть реализована в разумные сроки с хорошим результатом.

Если вы собственник жилья и задумываетесь о продаже или сдаче, этот материал для вас. Дальше по шагам расскажем всё, что важно знать и учесть, чтобы ваш актив работал на вас.

Налоги и юридические аспекты при продаже недвижимости

Какие налоги оплачивает продавец

При продаже недвижимости в Таиланде основное налоговое бремя несёт именно продавец. Вот перечень обязательных расходов, которые стоит учесть при расчёте итоговой прибыли:

• Налог на доход (Withholding Tax): рассчитывается исходя из оценочной стоимости и срока владения недвижимостью. Если владелец — физическое лицо, то применяется прогрессивная шкала, где налог может составлять от 5% до 35%.
• Гербовый сбор (Stamp Duty): 0,5% от стоимости объекта (уплачивается, если нет налога на прирост капитала).
• Сбор за трансфер (Transfer Fee): 2% от оценочной стоимости объекта, как правило, делится пополам между покупателем и продавцом, но в некоторых случаях может быть полностью возложен на одну из сторон.
• Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax): 3,3% от продажной стоимости или оценочной стоимости (включая 0,3% муниципального сбора), если объект продаётся ранее 5 лет после покупки.

💡 Пример расчёта:
Если квартира продана за 5 млн бат и владелец владел ей менее 5 лет, налоги и сборы могут составить от 150,000 до 250,000 бат и выше. Это важно учитывать при формировании цены и переговорах с покупателем.

Когда налог не требуется: переуступка договора до регистрации

Если объект всё ещё на стадии строительства, и права собственности ещё не зарегистрированы в Земельном департаменте, то продажа осуществляется путём переуступки договора (transfer of contract).

В этом случае:

• сделка проводится напрямую с застройщиком;
• требуется изменить имя в договоре;
• налоги и государственные сборы отсутствуют;
• возможны дополнительные платежи по условиям договора с застройщиком (например, штраф за переуступку, закрытие остатка по взносам и т. п.).

Это наиболее простая и выгодная форма продажи с точки зрения налогообложения, особенно если объект ещё не введён в эксплуатацию.

Документы для вывода средств за границу

Если вы планируете перевести деньги, вырученные от продажи, на счёт за пределами Таиланда, необходимо правильно оформить документы. Таиланд участвует в международных соглашениях по борьбе с отмыванием доходов, поэтому банки строго проверяют происхождение средств.

Вам могут понадобиться:

• копия Chanote (титула собственности);
• договор купли-продажи;
• квитанции о получении денежных средств;
• в случае квартиры — справка FET (Foreign Exchange Transaction Form), если при покупке деньги пришли из-за рубежа;
• иные документы, подтверждающие источник средств (в случае дома или покупки за наличные).

Без полного пакета документов банк может заблокировать перевод или обложить его налогом, особенно если суммы превышают эквивалент 50,000 долларов США.

Как выбрать агентство недвижимости для продажи

Кто платит комиссию агентству

На рынке недвижимости в Таиланде сложилась практика:

• при покупке недвижимости комиссию агенту оплачивает продавец,
• покупатель ничего не платит агенту, что делает сотрудничество с риелтором привлекательным со стороны спроса.

Однако для вас, как продавца, это означает, что именно вы оплачиваете услуги агентства — обычно от 3% до 6% от итоговой цены продажи. В редких случаях комиссия может доходить до 10%, особенно при продаже сложных объектов или эксклюзивных вилл. Минимальная сумма комиссии часто фиксирована и составляет от 50,000 бат, независимо от стоимости объекта.

💡 Важно учитывать это при формировании цены: агент работает за счёт своей комиссии, и чем выше цена продажи, тем выше его доход — вы с агентом на одной стороне.

Критерии выбора профессионального риелтора

Выбор агентства — один из ключевых шагов. Обращайте внимание на следующие параметры:

• опыт работы с вторичной недвижимостью, а не только с новостройками;
• наличие реального офиса в Паттайе и сотрудников, а не только сайта;
• портфолио успешных продаж и база объектов на вторичном рынке;
• способность обеспечить фото- и видеопрезентацию, 3D-туры;
• прозрачные условия комиссии и договора;
• готовность помогать на всех этапах: от оценки до получения денег.

Почему важно работать с теми, кто специализируется на вторичке

На тайском рынке значительное число агентств специализируются исключительно на новостройках — они работают напрямую с застройщиками и получают комиссию с их стороны. При этом вторичный рынок зачастую ими игнорируется или обслуживается формально.

Продажа квартиры или дома на вторичном рынке требует:

• отдельной базы клиентов;
• готовности проводить показы;
• работы с рекламными площадками и продвижения объекта;
• понимания юридических тонкостей оформления сделки между физлицами.

💡 В Паттайе не так много агентств, реально и активно работающих с «вторичкой». Одно из главных условий — наличие живой базы клиентов и опытной команды, способной сопровождать сделку «под ключ».

Оценка и правильное ценообразование

Как не ошибиться с ценой и не отпугнуть покупателей

Наиболее частая ошибка собственников — завышение цены в расчёте на торг. Но тайский рынок недвижимости работает иначе: покупатель ориентируется на аналогичные предложения и сравнивает цену за квадратный метр. Если ваш объект дороже среднерыночных аналогов, он просто не попадёт в короткий список, особенно при активной конкуренции.

💡 По данным портала Hipflat, в 2024 году средняя цена за квадратный метр квартиры в Паттайе составила около 95,000–110,000 бат, в зависимости от района и класса жилья. Завышение на 10–15% резко снижает количество откликов.

Влияние курса валют и рынка на итоговую стоимость

Нередко продавцы ориентируются на сумму в долларах или евро, особенно если объект был куплен за валюту. Однако рынок в Таиланде живёт по законам местной валюты — все объекты продаются в тайских батах, и это обязательно при оформлении сделки.

При скачках курса THB/USD ваша желаемая сумма в долларах может не соответствовать текущим реалиям. Например:

• вы купили квартиру в 2019 году за 3.5 млн бат (~110,000 USD);
• в 2025 году курс изменился, и 3.5 млн бат — уже ~98,000 USD;
• даже если объект не подешевел, ваша валютная прибыль может уменьшиться.

🔢 Вывод: важно учитывать курсовые риски, особенно при выведении средств за границу.

Как анализировать рынок самостоятельно

Продавцу важно держать руку на пульсе. Вот инструменты, которые помогут:

• площадки DDproperty, Hipflat, FazWaz — показывают среднюю цену за м² по районам;
• архивы продаж — помогают понять реальные цены сделок (не всегда доступны, но агент может предоставить);
• мониторинг аналогичных объектов — сравнивайте планировку, этаж, вид, состояние и цену.

Совет: при публикации объявления следите за тем, как долго «висят» схожие предложения. Если квартиры по 120,000 бат/м² не продаются месяцами, возможно, рынок не готов к таким ценам.

Роль агента в формировании цены

Профессиональное агентство не только размещает объект, но и помогает реалистично оценить рыночную стоимость, учитывая:

• текущее состояние рынка;
• локацию, вид, этаж, площадь;
• особенности оформления собственности (freehold/leasehold);
• наличие инфраструктуры, вида на море и т. д.

💡 Хороший агент не занижает цену ради быстрой продажи, а работает в интересах продавца и может обосновать свою оценку, опираясь на аналитику.

Правила взаимодействия с несколькими агентствами

Риски при разной цене на разных площадках

Работая сразу с несколькими агентствами, собственники часто совершают стратегическую ошибку — дают разную цену разным агентам. В эпоху цифрового доступа к информации это моментально становится заметно: потенциальные покупатели, мониторя рынки, сталкиваются с одним и тем же объектом по разным ценам.

Что происходит:

• доверие к объекту снижается — возникает ощущение, что с ним «что-то не так»;
• покупатель может считать, что объект неликвиден или имеет юридические проблемы;
• профессиональные агенты могут отказаться продвигать такой объект, чтобы не подрывать собственную репутацию.

💡 Потенциальный покупатель всегда хочет понятности и прозрачности. Разные цены — тревожный сигнал, особенно для иностранных инвесторов.

Как не потерять доверие покупателей

Если вы решили работать с несколькими агентствами — установите единую цену и просите всех придерживаться её. Следите, чтобы:

• ни одно агентство не добавляло «свою наценку» без вашего ведома;
• объект везде продвигался с одинаковыми характеристиками;
• фото- и видеоматериалы были качественными и едиными.

Регулярно проверяйте, как объект отображается в онлайн-базах. Некоторые агентства публикуют дублированные или устаревшие версии, которые сбивают с толку потенциального клиента.

Договор фиксированной цены с учётом комиссии

Наиболее профессиональный подход — заключение договоров с агентствами, в которых фиксируется:

• итоговая цена продажи, включающая комиссию агента;
• агент самостоятельно рассчитывает свою маржу внутри этой суммы;
• вы получаете заранее оговоренную сумму без «торгов и надбавок».

Такой подход:

• исключает риски завышения и несанкционированной наценки;
• делает коммуникацию с агентствами понятной и защищённой;
• показывает, что вы — профессиональный участник сделки, а не случайный продавец.

💡 По опыту нашего агентства, именно договор с фиксированной ценой приводит к наибольшему количеству успешных сделок, потому что снимает вопрос недоверия и путаницы.

Визуальная презентация объекта

Сила фотографии: почему 3 снимка с телефона — это провал

Первое, что видит потенциальный покупатель, — это обложка объекта: фотографии. И если они размытые, тёмные, сделаны наспех, с открытыми шкафами и раковиной в кадре, вы теряете внимание сразу же.

💡 По статистике портала FazWaz, объявления с профессиональными фото получают на 60–80% больше просмотров и в 2–3 раза чаще приводят к просмотрам и сделкам.

Типичные ошибки:

• мало фотографий (менее 7–8);
• не убрано в квартире;
• плохое освещение или искажённые цвета;
• снято на старую модель смартфона;
• акценты сделаны не на преимуществах, а на случайных деталях.

Какие материалы повышают шансы на продажу

Профессиональная презентация включает:

• фотографии всех зон объекта: спальня, кухня, ванная, балкон, вид из окна, вход, инфраструктура;
• панорамные снимки и общий вид квартиры или дома;
• снимки с дрона (если речь о доме или вилле);
• схема планировки (поэтажный план);
• 3D-тур или виртуальный тур (особенно для объектов от 5 млн бат);
• видеопрезентация с монтажом и музыкой (по желанию).

💡 Наличие хотя бы 3 из этих пунктов повышает вероятность отклика в среднем на 40%, особенно в среднем и высоком ценовом сегменте.

3D-туры, видео, стилизация — стоит ли тратиться

Да, особенно если:

• вы продаёте объект дороже среднего (от 3–4 млн бат);
• квартира/дом имеет хорошие виды, современный ремонт, интересную планировку;
• вы хотите привлечь иностранных покупателей, которым сложно приехать сразу.

3D-туры позволяют покупателю «погулять» по квартире в любое время, а видео с прогулкой по району создаёт эффект присутствия.

💡 Средняя стоимость профессиональной съёмки — от 3,000 до 6,000 бат, включая фото, монтаж, ретушь. Это — инвестиция в продажу.

Почему «лучше, чем в жизни» работает

Иногда владельцы боятся, что реклама будет «приукрашена». Но маркетинг работает на эмоции. Главное — не обмануть, но и не «отталкивать».

• Светлая, минималистичная квартира с вымытыми окнами и свежим светом выглядит привлекательно.
• Немного стилизации интерьера, живые цветы, аккуратно разложенные подушки — и квартира превращается в «уютное место мечты».

💡 Даже если вживую объект немного уступит рекламной презентации — это всё равно лучше, чем если покупатель вообще не дойдёт до просмотра.

Как проходит сотрудничество с агентством

Этапы от первого визита до размещения объекта

Когда вы обращаетесь в профессиональное агентство недвижимости, сотрудничество выстраивается по чётко отработанному сценарию:

1. Первичный контакт: обсуждение объекта, ожиданий по цене, сроков, формата сотрудничества.
2. Выезд специалиста: агент осматривает объект, фиксирует его параметры, делает фотофиксацию.
3. Оценка стоимости: агент анализирует рынок и предлагает реальную, обоснованную цену продажи.
4. Подписание договора: заключается соглашение на продажу, в котором фиксируются:
   • условия сотрудничества;
   • формат продвижения;
   • уровень комиссии;
   • согласованная цена.

💡 Все консультации, первичный осмотр и оценка в нашем агентстве бесплатны — вы ничего не теряете на старте.

Что делает агентство после заключения договора

После подписания договора начинается активная фаза:

• объект вносится в внутреннюю базу агентства;
• публикуется на официальном сайте компании;
• загружается на крупные агрегаторы недвижимости Таиланда;
• продвигается через рекламные каналы: Google Ads, Facebook, YouTube, Line, рассылки;
• может быть размещён в офисной витрине, если это актуально.

При этом:

• агентство обрабатывает входящие запросы;
• организует показы;
• ведёт переговоры от вашего имени;
• предоставляет отчёты о результатах продвижения.

Как продвигается объект и кто получает рассылку

Одним из преимуществ агентства является наличие собственной базы покупателей, которая собирается годами. Мы регулярно рассылаем:

• e-mail уведомления заинтересованным подписчикам;
• предложения в мессенджерах и через Line;
• новинки клиентам, которые ищут похожие объекты (по бюджету, району, типу).

Таким образом, вы не просто «выложили объявление», а попадаете в активный маркетинговый цикл. Именно это повышает шанс на продажу в 2–3 раза по сравнению с самостоятельным размещением.

💡 По нашей статистике, более 60% сделок по вторичному жилью происходит через собственные базы агентства, а не через внешние площадки.

Аренда недвижимости: какие варианты есть у собственника

Если вы пока не готовы продавать свою недвижимость или хотите получить стабильный доход от владения, сдача в аренду может стать отличным решением. В Паттайе наблюдается устойчивый спрос на аренду — как со стороны туристов, так и у экспатов, работающих в Таиланде. В зависимости от ваших целей и готовности к управлению объектом, можно выбрать один из трёх форматов.

Долгосрочная аренда

Срок: от 6 месяцев до 1 года и более
Плюсы:

• стабильный доход;
• низкая текучесть арендаторов;
• минимальное участие собственника (особенно при сотрудничестве с агентством).

Минусы:

• доход ниже, чем при краткосрочной аренде;
• поиск арендатора может занять время;
• возможны простои между контрактами.

💡 Для долгосрочной аренды достаточно базового оснащения: мебель, техника, кондиционер, исправная сантехника. Многие арендаторы предпочитают «под себя» частично обустроенное жильё.

Средняя доходность:
от 4% до 6% годовых от стоимости объекта при стабильной аренде (без длительных простоев).

Краткосрочная аренда

Срок: от 1 месяца до 6 месяцев
Плюсы:

• более высокий доход на единицу времени;
• выше заполняемость в туристический сезон;
• более широкий круг арендаторов (цифровые кочевники, зимовщики, фрилансеры).

Минусы:

• чаще смена жильцов — больше износ и внимание к обслуживанию;
• выше требования к оснащению: необходим текстиль, посуда, бытовые мелочи;
• нужно реагировать быстрее (запросы, заселения, выезды).

💡 Этот формат популярен среди иностранных арендаторов, которые приезжают «пожить» на 1–3 месяца. Для таких гостей важно ощущение «всё включено».

Средняя доходность:
от 6% до 8% годовых, при хорошей заполняемости и грамотном управлении.

Посуточная аренда

Срок: от 1 дня
Плюсы:

• самая высокая прибыль;
• высокая стоимость аренды в день;
• загрузка возможна круглый год в районах с туристическим трафиком.

Минусы:

• максимально высокий уровень вовлечённости;
• нужен менеджмент 24/7, поддержка онлайн-бронирований;
• больше риск повреждений, износа мебели и техники;
• в некоторых кондоминиумах регламент запрещает посуточную аренду.

💡 Подходит не всем. Если вы не планируете нанимать управляющую компанию, лучше выбрать долгосрочный или краткосрочный вариант.

Средняя доходность:
от 9% до 12% годовых, особенно при высокой загрузке в сезон и правильной ценовой стратегии.

Условия аренды: что важно прописать

Чтобы аренда приносила доход и не становилась источником проблем, важно с самого начала правильно зафиксировать условия сотрудничества с арендаторами. Это касается всех форм аренды — долгосрочной, краткосрочной и особенно посуточной.

Договор аренды: почему он обязателен

В Таиланде договор аренды имеет юридическую силу, особенно если срок аренды превышает 3 месяца. При заключении аренды обязательно оформляется письменный договор (на тайском и, при необходимости, на английском языке), где фиксируются:

• срок аренды;
• стоимость;
• условия оплаты;
• ответственность сторон;
• перечень имущества;
• условия возврата депозита.

💡 Для аренды сроком более 3 лет договор можно зарегистрировать в Земельном департаменте, что придаёт ему максимальную юридическую силу.

Что важно указать в договоре

Чтобы избежать спорных ситуаций, включите в договор следующие пункты:

• размер страхового депозита (обычно 1–2 месяца аренды);
• условия возврата депозита (например, в течение 30 дней при отсутствии ущерба);
• правила проживания (запрет на курение, содержание животных, количество проживающих);
• обязанности по оплате коммунальных услуг (электричество, вода, интернет);
• кто отвечает за мелкий и капитальный ремонт;
• ответственность за порчу имущества.

Почему важны правила и прозрачность

Арендаторы — особенно краткосрочные — бывают из разных стран, с разными ожиданиями. Чётко прописанные правила позволяют:

• снизить конфликтные ситуации;
• упростить процесс заселения/выселения;
• защитить вашу собственность;
• избежать потерь при непредвиденных ситуациях (например, съезд арендатора без предупреждения).

💡 Один раз составив грамотный шаблон договора, вы сможете использовать его много раз, адаптируя под условия конкретного съёма.

Заключение

Владение недвижимостью в Таиланде открывает перед собственником массу возможностей — как для получения стабильного дохода, так и для выгодной перепродажи объекта. Однако успех в этих действиях зависит от множества факторов: грамотной подготовки, знания юридических нюансов, выбора профессионального партнёра, верной оценки рыночной ситуации и умелого маркетинга.

Наиболее распространённые ошибки собственников — это переоценка стоимости, некачественная презентация объекта и разрозненное сотрудничество с агентствами без единой стратегии. Все эти моменты можно легко избежать, работая с опытной командой, которая знает рынок Паттайи изнутри.

Наше агентство предлагает полный спектр услуг:

• бесплатную оценку вашей недвижимости;
• профессиональную фотосъёмку и маркетинг;
• юридическое сопровождение сделки;
• подбор арендаторов под ключ;
• консультации по налогообложению и выводу средств.

📌 Независимо от того, хотите ли вы продать жильё или сдавать его в аренду — мы поможем реализовать ваш объект максимально эффективно и безопасно.

Свяжитесь с нами — и давайте вместе сделаем вашу недвижимость рабочим активом.