Введение
При покупке недвижимости в Паттайе многие ориентируются только на заявленную цену квартиры, но в итоге сталкиваются с дополнительными расходами, которые могут значительно увеличить итоговую сумму. В Таиланде существуют скрытые платежи, связанные с налогами, регистрацией сделки, банковскими комиссиями, а также содержанием жилья.
Ошибка многих покупателей — недооценка этих затрат. Например, налог на передачу собственности может достигать 2% от кадастровой стоимости жилья, а плата за обслуживание кондоминиума — несколько десятков тысяч бат в год. Если не учесть эти нюансы заранее, итоговая сумма покупки окажется выше ожидаемой.
Эта статья поможет вам разобраться, какие именно платежи могут возникнуть при покупке квартиры в Паттайе, какие из них обязательны, а какие можно минимизировать или избежать.
Налог на покупку (Transfer Fee и другие сборы)
При покупке недвижимости в Паттайе одним из основных обязательных расходов является налог на передачу права собственности (Transfer Fee). Этот платеж взимается Земельным департаментом Таиланда при регистрации сделки.
Как рассчитывается Transfer Fee
- Стандартная ставка налога – 2% от кадастровой стоимости недвижимости (не рыночной цены, а той, что зафиксирована в базе Земельного департамента).
- Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, но разница может быть незначительной.
Кто оплачивает налог
- По закону налог может оплачивать либо покупатель, либо продавец, либо обе стороны в равных долях (50/50) – это оговаривается в договоре купли-продажи.
- На первичном рынке (новостройки) застройщик часто предлагает оплатить налог 50/50, но бывают случаи, когда вся сумма ложится на покупателя.
- На вторичном рынке условия зависят от договоренностей между сторонами.
Дополнительные сборы
Кроме основного Transfer Fee, есть и другие платежи, которые могут возникнуть:
- Stamp Duty (Гербовый сбор) – 0,5% (если продавец не платит налог на бизнес).
- Withholding Tax (Подоходный налог при продаже) – 1% от оценочной стоимости, если продавец – физическое лицо.
- Specific Business Tax (Специальный налог) – 3,3%, если объект продается в течение 5 лет после покупки (вместо Stamp Duty).
Пример расчета налога при покупке квартиры за 5 млн THB
- Transfer Fee (2%) = 100 000 THB
- Stamp Duty (0,5%) = 25 000 THB (если продавец владеет квартирой более 5 лет)
- Withholding Tax (1%) = 50 000 THB (если продавец – физическое лицо)
- Итого: от 100 000 до 175 000 THB в зависимости от условий.
Таким образом, налоги могут существенно повлиять на итоговую сумму покупки. Всегда уточняйте у продавца и застройщика, кто оплачивает Transfer Fee и другие сборы.
Регистрация договора и нотариальные услуги
Помимо налогов, при покупке недвижимости в Паттайе могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с регистрацией договора купли-продажи и услугами нотариуса. Эти платежи не являются обязательными во всех случаях, но в ряде ситуаций без них не обойтись.
Регистрация договора купли-продажи в Земельном департаменте
- Все сделки с недвижимостью в Таиланде должны регистрироваться в Land Department (Земельном департаменте).
- Если вы покупаете новостройку у застройщика, то договор регистрируется официально.
- При покупке на вторичном рынке регистрация также обязательна, но возможны разные схемы оплаты сборов.
Какие расходы могут возникнуть при регистрации
- Госпошлина за регистрацию договора аренды (если покупка по leasehold) – 1% от суммы договора.
- Госпошлина за регистрацию права собственности (если freehold) – уже учтена в Transfer Fee.
Нотариальные услуги: когда они нужны?
В Таиланде нотариус не является обязательным участником сделки, но его услуги могут понадобиться:
- Если документы требуют заверения и перевода (например, если вы передаете доверенность на покупку юристу).
- Если в сделке участвует компания, а не частное лицо (подтверждение подписей директора и акционеров).
- При покупке через юридическое лицо, оформленное в Таиланде.
Стоимость нотариальных услуг
- Заверение подписей и документов – от 1 000 до 5 000 THB за документ.
- Полный пакет сопровождения сделки с нотариусом – от 10 000 до 30 000 THB (в зависимости от сложности).
Вывод: можно ли избежать этих расходов
- При обычной покупке в кондоминиуме услуги нотариуса не нужны.
- Если покупка совершается через юриста или компанию – лучше заранее уточнить необходимость нотариального заверения.
- Регистрация договора в Земельном департаменте обязательна, но не требует дополнительных нотариальных действий.
Гонорар юриста или агентства
При покупке недвижимости в Паттайе важно обеспечить юридическую чистоту сделки, особенно если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке. В Таиланде нет обязательного нотариального заверения сделок, но без проверки документов можно столкнуться с рисками.
Поэтому многие покупатели обращаются к юристу или агентству для сопровождения сделки. Давайте разберем, зачем это нужно и сколько стоит.
Почему стоит привлечь юриста или агентство
✅ Проверка документов
- Юрист проверяет право собственности на квартиру (чтобы не оказалось, что она заложена в банке или оформлена с нарушениями).
- Проверяет, есть ли у продавца долги по коммунальным услугам или налоги.
- Если объект на вторичном рынке, проверяет его историю продаж.
✅ Оформление договора и защита интересов
- Если покупатель не владеет тайским языком, юрист составляет договор на английском или русском языке.
- В договоре фиксируются условия оплаты, распределение налогов, сроки передачи собственности.
- Юрист помогает правильно оформить платежи и переводы денег.
✅ Помощь при покупке на юридическое лицо
- В Таиланде иностранцы не могут владеть землей, но могут купить дом через тайскую компанию.
- В этом случае юрист оформляет учредительные документы, чтобы покупатель оставался контролирующим лицом.
Сколько стоит сопровождение юриста
- Проверка документов и договора – от 20 000 до 30 000 THB.
- Полное сопровождение сделки (переговоры, договора, платежи) – от 30 000 до 50 000 THB.
- Если покупка через юридическое лицо – от 50 000 THB и выше.
Комиссия агентства недвижимости
- В новостройках услуги агентства обычно бесплатны для покупателя (комиссию агенту платит застройщик).
- На вторичном рынке комиссия агентства составляет 3–5% от стоимости объекта, но обычно оплачивается продавцом.
Можно ли сэкономить
- Если покупаете новостройку, можно обойтись без юриста (если застройщик надежный).
- На вторичном рынке экономить на юристе опасно, особенно если сделка сложная.
- Обязательно сравнивайте цены юристов и уточняйте, какие услуги входят в стоимость.
Комиссия за международный перевод денег
При покупке недвижимости в Таиланде иностранные покупатели сталкиваются с дополнительными расходами при переводе денег. Это связано с банковскими комиссиями, курсовыми разницами и требованиями по оформлению перевода.
Как перевести деньги в Таиланд для покупки недвижимости
Для официальной сделки требуется банковский перевод в иностранной валюте (обычно в долларах или евро), который затем конвертируется в тайские баты. Основные способы:
- SWIFT-перевод из иностранного банка – классический вариант, но не всегда выгодный.
- Международные платежные системы (Wise, Revolut, Payoneer) – иногда дешевле, но не всегда принимаются банками.
- Открытие счета в тайском банке и пополнение через валютный перевод.
Какие комиссии могут возникнуть
- Комиссия отправляющего банка
- В среднем 0,5–2% от суммы перевода.
- Некоторые банки устанавливают фиксированные сборы (например, $30–$50 за SWIFT).
- Комиссия тайского банка-получателя
- Обычно составляет 0,25–1% от суммы, но не более 500–1 000 THB.
- Курсовая разница при конвертации
- Если перевод идет в USD или EUR, тайский банк конвертирует сумму в THB по своему курсу, который может быть ниже рыночного.
- Разница на больших суммах может составлять от 1% до 3% стоимости сделки.
- Оформление Foreign Exchange Transaction Form (FET)
- Если сумма перевода более $50 000, банк оформляет специальный сертификат (FET), который подтверждает легальность средств.
- Без этого документа могут возникнуть проблемы при продаже недвижимости в будущем.
Пример расчета комиссии при переводе $100 000
| Расход | Сумма (THB) |
|---|---|
| Комиссия банка отправителя (1%) | 1 000 USD (~36 000 THB) |
| Комиссия тайского банка (0,25%) | 250 USD (~9 000 THB) |
| Потери на курсовой разнице (1,5%) | 1 500 USD (~54 000 THB) |
| Общий скрытый расход | 99 000 THB (~2 750 USD) |
Как минимизировать расходы?
✅ Выбирайте банк с низкими комиссиями – например, Revolut или Wise могут быть дешевле SWIFT.
✅ Открывайте счет в тайском банке заранее, чтобы избежать двойной конвертации.
✅ Сравнивайте курсы валют в разных банках и выбирайте наиболее выгодный момент для перевода.
Расходы на оформление ипотеки для иностранцев
Хотя большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость в Таиланде за наличные, некоторые банки и финансовые организации предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам. Однако ипотека для иностранцев в Таиланде имеет свои особенности и дополнительные расходы.
Можно ли иностранцу получить ипотеку в Таиланде
✅ Да, но с ограничениями. Только несколько банков, таких как UOB и Bangkok Bank, предлагают ипотеку иностранцам. Чаще всего кредит оформляется на покупку квартиры в кондоминиуме с правом собственности Freehold.
Основные условия ипотеки для иностранцев
- Первоначальный взнос: от 30% до 50% стоимости объекта.
- Процентная ставка: от 5% до 7% годовых (значительно выше, чем для тайцев).
- Срок кредита: от 5 до 20 лет, в зависимости от возраста заемщика.
- Требуемый доход: подтверждение стабильного дохода (обычно от $3 000 в месяц).
Какие расходы могут возникнуть при оформлении ипотеки
- Комиссия за рассмотрение заявки – от 5 000 до 10 000 THB.
- Оценка недвижимости – от 3 000 до 10 000 THB (зависит от банка и стоимости квартиры).
- Нотариальные услуги и перевод документов – до 20 000 THB.
- Страхование недвижимости (обязательное требование) – от 0,3% до 1% от суммы кредита в год.
- Комиссия за досрочное погашение – обычно 1–3% от оставшегося долга.
Пример расчета ипотеки для иностранца
Допустим, покупатель оформляет ипотеку на квартиру стоимостью 5 млн THB:
- Первоначальный взнос 40% = 2 млн THB (оплачивается сразу).
- Кредит 3 млн THB на 10 лет под 6% годовых.
- Ежемесячный платеж ≈ 33 000 THB.
- Общая переплата за 10 лет – почти 1,9 млн THB (итоговая сумма выплат – 6,9 млн THB).
Вывод: стоит ли брать ипотеку иностранцу
- Для большинства покупателей выгоднее купить за наличные или воспользоваться кредитом в своей стране.
- Если рассматривать ипотеку, то лучше вносить как можно больший первоначальный взнос, чтобы сократить переплату по процентам.
- Необходимо заранее учитывать все дополнительные расходы на оформление.
Налог на владение недвижимостью
После покупки квартиры в Паттайе владельцу необходимо учитывать регулярные налоговые обязательства. В отличие от многих стран, в Таиланде налог на владение жильем не всегда обязателен, но в некоторых случаях его все же придется платить.
Обязательно ли платить налог на недвижимость
✅ Если квартира используется для личного проживания (freehold, физическое лицо) – налог отсутствует.
✅ Если недвижимость сдается в аренду или зарегистрирована на компанию – действует налог на коммерческое владение.
Как рассчитывается налог
В 2020 году Таиланд ввел новую систему налогообложения недвижимости (Land and Building Tax Act), которая включает:
- Налог на жилую недвижимость – 0,02%–0,1% от кадастровой стоимости (если жилье не используется владельцем).
- Налог на коммерческую недвижимость (аренда, бизнес) – 0,3%–0,7% от стоимости.
Пример расчета налога для квартиры стоимостью 5 млн THB
| Тип использования | Ставка налога | Годовой налог (THB) |
|---|---|---|
| Личное проживание (основное жилье) | 0% | 0 |
| Второе жилье (не основное) | 0,02% | 1 000 THB |
| Сдача в аренду (коммерческое использование) | 0,3% | 15 000 THB |
Кто платит налог
- Если владелец проживает сам, платить налог не нужно.
- Если сдает квартиру в аренду, налог обязателен и выплачивается ежегодно.
- Если квартира оформлена на юридическое лицо, налог всегда взимается.
Что будет, если не платить налог
✅ Штраф – 40% от суммы налога при несвоевременной уплате.
✅ Возможность возникновения проблем при перепродаже недвижимости в будущем.
Как минимизировать налог
- Не регистрировать недвижимость на компанию, если не ведется бизнес.
- Декларировать жилье как основное место проживания.
- При аренде учитывать налог в стоимость аренды.
Расходы на содержание квартиры в кондоминиуме
После покупки квартиры в Паттайе владельцу необходимо учитывать регулярные расходы на ее содержание. В кондоминиумах действует система обязательных платежей, которые покрывают обслуживание здания, инфраструктуру и капитальный ремонт.
Какие платежи являются обязательными
✅ Ежемесячный сервисный сбор (Maintenance Fee)
- Оплачивается ежегодно или ежемесячно.
- Рассчитывается по площади квартиры и составляет от 30 до 80 THB за 1 кв. м в месяц.
✅ Фонд капитального ремонта (Sinking Fund)
- Единовременный платеж при покупке квартиры.
- Обычно составляет от 500 до 1 500 THB за 1 кв. м.
- Покрывает будущий ремонт общих зон и инфраструктуры.
Пример расчета расходов на квартиру 50 кв. м
| Платеж | Ставка | Сумма (THB) |
|---|---|---|
| Maintenance Fee | 50 THB × 50 кв. м × 12 месяцев | 30 000 в год |
| Sinking Fund | 1 000 THB × 50 кв. м (разово) | 50 000 THB |
Дополнительные расходы
- Парковочное место – в некоторых кондоминиумах оплачивается отдельно (~500–2 000 THB в месяц).
- Членские взносы в управляющую компанию – если предусмотрены.
- Ремонт и обслуживание квартиры – кондиционеры, мебель, сантехника.
Можно ли уменьшить эти расходы
✅ Выбирать кондоминиумы с низким Maintenance Fee (но важно учитывать качество сервиса).
✅ Покупать в новых проектах – в старых зданиях взносы могут расти из-за ремонта.
✅ Обсудить включение Maintenance Fee в стоимость аренды, если сдавать жилье.
Коммунальные платежи и интернет
Помимо обязательных платежей за содержание кондоминиума, владельцам недвижимости в Паттайе необходимо учитывать расходы на электричество, воду и интернет. Эти платежи могут значительно отличаться в зависимости от тарифов и способа оплаты.
Электричество
💡 В Таиланде существует два типа тарифов на электроэнергию:
- Государственный тариф (PEA – Provincial Electricity Authority)
- Самый выгодный, используется при прямом договоре с государственным оператором.
- Стоимость: примерно 4–6 THB за 1 кВт·ч.
- Тариф управляющей компании кондоминиума
- Частные УК могут устанавливать собственные расценки.
- Цена: 6–8 THB за 1 кВт·ч (иногда выше).
Пример расчета затрат на электроэнергию
| Потребление | Государственный тариф (THB) | Тариф УК (THB) |
|---|---|---|
| 100 кВт·ч (экономное потребление) | 500 THB | 700 THB |
| 300 кВт·ч (с кондиционером) | 1 500 THB | 2 100 THB |
| 600 кВт·ч (активное использование) | 3 000 THB | 4 200 THB |
✅ Как сэкономить?
- Проверить, можно ли подключить квартиру напрямую к государственному оператору.
- Использовать энергоэффективные кондиционеры и LED-освещение.
Водоснабжение
💧 Тарифы на воду в Паттайе также делятся на:
- Государственный (Provincial Waterworks Authority – PWA)
- Цена: 5–10 THB за 1 кубометр.
- Частный тариф управляющей компании
- Цена: 20–40 THB за 1 кубометр.
Пример расчетов затрат на воду (на одного человека)
| Расход воды | Государственный тариф (THB) | Тариф УК (THB) |
|---|---|---|
| 5 м³ (минимальное потребление) | 50 THB | 150 THB |
| 10 м³ (среднее потребление) | 100 THB | 300 THB |
| 20 м³ (высокое потребление) | 200 THB | 600 THB |
✅ Как сэкономить?
- Уточнить возможность подключения к PWA.
- Контролировать утечки и расход воды.
Интернет и телевидение
🌐 Большинство владельцев подключают Wi-Fi и кабельное ТВ.
✅ Популярные провайдеры:
- TrueOnline
- AIS Fibre
- 3BB
✅ Средние тарифы на интернет:
- 100 Мбит/с – 500–700 THB в месяц.
- 500 Мбит/с – 1 Гбит/с – 800–1 500 THB в месяц.
✅ Кабельное телевидение:
- Стандартные пакеты от 300 до 1 000 THB в месяц.
- Многие переходят на YouTube, Netflix, IPTV, не оплачивая ТВ-услуги.
Общий расчет коммунальных платежей (в месяц, квартира 50 кв. м)
| Расход | Средняя сумма (THB) |
|---|---|
| Электричество (300 кВт·ч) | 1 500–2 100 |
| Вода (10 м³) | 100–300 |
| Интернет | 600–1 200 |
| Итого | 2 200–3 600 THB |
Вывод
💡 В среднем коммунальные платежи для квартиры 50 кв. м составляют от 2 000 до 4 000 THB в месяц.
💡 Основная разница в стоимости связана с тарифами управляющей компании, поэтому лучше уточнять условия перед покупкой.
Налог при продаже квартиры
Когда владелец решает продать квартиру в Паттайе, необходимо учитывать налоговые обязательства. В зависимости от срока владения и типа собственности, при продаже недвижимости может взиматься несколько видов налогов.
Основные налоги при продаже недвижимости
1️⃣ Withholding Tax (удерживаемый налог)
- Рассчитывается по прогрессивной шкале от 0% до 35% (если продавец – физическое лицо).
- Основан на доходе от продажи и зависит от срока владения.
- Если продавец – юридическое лицо, ставка фиксированная – 1% от продажной цены или кадастровой стоимости (что выше).
2️⃣ Specific Business Tax (налог на коммерческую продажу)
- 3,3% от цены продажи или кадастровой стоимости (что выше).
- Применяется если квартира продается в течение первых 5 лет владения.
- Если владелец владел квартирой более 5 лет, этот налог не взимается, и вместо него применяется гербовый сбор (Stamp Duty).
3️⃣ Stamp Duty (гербовый сбор)
- 0,5% от продажной стоимости или кадастровой оценки.
- Взимается вместо Specific Business Tax, если владение превышает 5 лет.
4️⃣ Transfer Fee (налог на передачу прав собственности)
- 2% от кадастровой стоимости.
- Обычно делится между покупателем и продавцом поровну (50/50), но условия могут оговариваться индивидуально.
Пример расчета налогов при продаже квартиры
📌 Продажа квартиры за 5 млн THB спустя 3 года
- Withholding Tax – от 2% до 10% (условно 100 000 THB).
- Specific Business Tax – 3,3% = 165 000 THB.
- Transfer Fee – 2% = 100 000 THB (делится 50/50, продавец платит 50 000 THB).
💰 Общий налог продавца: 265 000–315 000 THB.
📌 Продажа той же квартиры через 6 лет
- Withholding Tax – от 2% до 10% (условно 100 000 THB).
- Stamp Duty – 0,5% = 25 000 THB (вместо Specific Business Tax).
- Transfer Fee – 50 000 THB (50% от 2%).
💰 Общий налог продавца: 175 000 THB (значительно меньше).
Как минимизировать налоги при продаже
✅ Держать недвижимость более 5 лет, чтобы избежать Specific Business Tax (3,3%).
✅ Делить Transfer Fee 50/50 с покупателем, если это возможно.
✅ Оформлять квартиру на физическое лицо, если нет необходимости использовать юридическое лицо.
Вывод
🏡 Продавая недвижимость в Паттайе, владелец может заплатить от 2% до 10% от суммы сделки в виде налогов.
📊 Самый большой налог – Specific Business Tax (3,3%), но его можно избежать, если владеть квартирой более 5 лет.
💰 Важно заранее учитывать налоги, чтобы правильно спланировать доход от продажи.
