Окупаемость квартиры в Таиланде в 2025 году при сдаче туристам - Евгения Токарева

Введение: интерес к аренде недвижимости в 2025 году

С начала 2024 года Паттайя демонстрирует устойчивый рост интереса со стороны иностранных туристов и инвесторов. Количество бронирований увеличивается, авиасообщение с ключевыми странами восстановлено, а количество ночёвок туристов в отелях и апартаментах уже превысило показатели доковидного периода. В таких условиях аренда квартир посуточно или на короткий срок вновь становится привлекательным способом получения дохода.

В 2025 году усиливается тренд на индивидуальное проживание — туристы отдают предпочтение комфортабельным апартаментам в современных жилых комплексах с бассейнами и тренажёрными залами, отказываясь от традиционных отелей. Это создаёт устойчивый спрос на аренду квартир в популярных районах города, особенно вблизи пляжей, торговых центров и достопримечательностей.

Для инвесторов это означает возможность вложить средства в актив, который не только сохраняет свою стоимость, но и приносит стабильный доход в иностранной валюте. При правильном подходе и грамотном выборе объекта недвижимости квартира в Паттайе может начать приносить прибыль уже с первых месяцев после сдачи в аренду.

Срок окупаемости квартиры при аренде туристам

Срок окупаемости — это количество лет, за которое инвестиции в недвижимость полностью возвращаются за счёт арендного дохода. Чем короче этот срок, тем быстрее объект начинает приносить чистую прибыль.

Как рассчитывается срок окупаемости

Упрощённая формула:

📌 Срок окупаемости = Стоимость квартиры / Годовой доход от аренды

Важно учитывать не только аренду, но и ежегодные расходы: обслуживание, налоги, комиссии управляющей компании, амортизацию.

Пример расчёта: студия в новостройке

Исходные данные:

Цена квартиры: 2 000 000 THB
Средняя заполняемость: 70% (примерно 21 день в месяц)
Цена аренды: 1 200 THB в сутки
Доход в месяц: 25 200 THB
Доход в год: 302 400 THB
Годовые расходы (обслуживание, комиссия, амортизация): ~52 400 THB
Чистый доход: 250 000 THB в год

Срок окупаемости: 📌 2 000 000 / 250 000 = 8 лет

Пример расчёта: 1-bedroom в популярном комплексе

Исходные данные:

Цена квартиры: 3 000 000 THB
Средняя цена аренды: 1 800 THB в сутки
Заполняемость: 65% (около 19 дней в месяц)
Доход в месяц: 34 200 THB
Доход в год: 410 400 THB
Годовые расходы: ~70 000 THB
Чистый доход: 340 000 THB

Срок окупаемости: 📌 3 000 000 / 340 000 = 8,8 лет

Выводы по окупаемости

Студии быстрее окупаются, но дают меньший абсолютный доход.
1-bedroom — сбалансированный вариант: выше цена, но и выше арендная ставка.
Окупаемость в 8–9 лет — хороший показатель по международным меркам, особенно учитывая рост цен на недвижимость.

Факторы, влияющие на доходность

Чтобы квартира действительно приносила доход, недостаточно просто её купить. Важно выбрать объект с учётом факторов, которые напрямую влияют на уровень спроса и размер арендной ставки. Рассмотрим ключевые параметры, способные существенно повлиять на доходность инвестиции.

Локация

📌 Центр города — районы рядом с Walking Street, ТЦ Central Festival и Second Road пользуются спросом у туристов без транспорта, предпочитающих пешие прогулки. Доходность здесь выше, но и стоимость квартир выше.

📌 Пляжные районы — востребованы среди туристов, ценящих отдых у моря. Например, район Джомтьен или Прэтамнак. Стабильная заполняемость в высокий сезон и конкурентные цены.

📌 Север Паттайи и Восточная Паттайя — могут показывать более низкие ставки аренды, но стоимость входа ниже. Подходят для долгосрочной аренды, но не всегда выгодны для краткосрочной.

Тип недвижимости

Студии — низкий порог входа, высокая заполняемость, но ограниченный потолок арендной ставки.
1-bedroom — оптимальное соотношение между ценой покупки и уровнем аренды. Популярны у пар и семей.
2-bedroom и больше — выше цена, реже сдаются, но аренда выше. Актуальны для семей и групп.

Этаж, вид и меблировка

Вид на море — всегда повышает аренду минимум на 10–20%.
Высокий этаж — привлекателен для туристов, особенно если есть панорамное остекление.
Полная меблировка и техника — обязательна. Туристы ожидают «заезжай и живи», желательно наличие стиральной машины, микроволновки и ТВ.

Управляющая компания

Наличие качественной управляющей компании позволяет:

снизить простой квартиры;
поддерживать порядок и состояние жилья;
предоставлять клиентам сервис (уборка, трансфер, заселение);
увеличить цену аренды за счёт дополнительных услуг.

Это особенно актуально для инвесторов, которые не находятся в Таиланде постоянно.

Почему новостройки выгоднее вторичного жилья

При выборе между новостройкой и вторичным жильём важно учитывать не только цену, но и перспективу доходности, простоту управления, риски и возможности роста стоимости объекта. В 2025 году рынок новостроек Паттайи предлагает особенно выгодные условия для инвесторов.

Современные планировки и популярность у арендаторов

Новые комплексы проектируются с учётом современных потребностей туристов:

компактные, но функциональные студии и квартиры с 1 спальней;
панорамные окна, балконы, зонирование пространства;
акцент на lifestyle: бассейн, спортзал, коворкинг, кафе на территории.

Это делает новостройки более привлекательными для краткосрочной аренды — туристы готовы платить за комфорт и стиль.

Гарантии от застройщика и отсутствие расходов на ремонт

Покупая новостройку напрямую от застройщика, инвестор получает:

гарантию на конструктив и отделку (обычно до 5 лет);
полностью новую технику и мебель (в некоторых проектах);
возможность устранения дефектов за счёт девелопера.

У вторички — обратная ситуация: часто требуются дополнительные расходы на косметику, мебель, замену сантехники или техники. Это увеличивает стартовые инвестиции.

Программы рассрочки и гибкие условия

Застройщики предлагают удобные схемы оплаты:

рассрочка до завершения строительства (иногда до 2–3 лет);
первый взнос от 20–30%;
возможны акции с бонусами: бесплатная меблировка, налоговые льготы, скидки.

Это снижает нагрузку на бюджет инвестора и позволяет «заморозить» цену объекта на этапе строительства.

Рост стоимости на этапе строительства

Средний прирост стоимости квартиры с момента запуска продаж до ввода в эксплуатацию — от 15 до 30%. Это особенно заметно в проектах с хорошей локацией и брендовыми застройщиками.

Покупая квартиру на раннем этапе, инвестор может заработать ещё до сдачи дома, а после — сразу сдавать и получать доход.

Упрощённое управление и сдача в аренду

Многие новостройки работают как апарт-отели: у них есть ресепшен, сервис, управляющая компания. Это упрощает сдачу в аренду:

заселение гостей, уборка, получение оплаты — берёт на себя сервис;
инвестору остаётся только получать доход.

Вывод: новостройки обеспечивают более стабильную, предсказуемую и простую модель инвестирования, особенно для тех, кто не проживает постоянно в Таиланде.

Как выбрать квартиру для сдачи туристам

Успешность инвестиции напрямую зависит от правильного выбора объекта. Даже при одинаковой стоимости квартиры могут приносить принципиально разный доход. Ниже — ключевые критерии, которые стоит учитывать при подборе квартиры для краткосрочной аренды туристам.

Как проверить застройщика или продавца

Убедитесь, что застройщик имеет разрешение на строительство и права на землю.
Запросите договор бронирования, контракт на покупку и лицензию компании.
Проверьте историю завершённых проектов.
При покупке на вторичке — проверьте наличие синего табиана (книги дома), долгов по коммуналке, налогам и т. д.

Советы по меблировке и оснащению

Используйте нейтральный стиль интерьера, приятный большинству арендаторов.
Обязательно наличие базовой техники: кондиционер, стиральная машина, холодильник, микроволновка, чайник.
Для краткосрочной аренды важно предусмотреть Wi-Fi, сейф, утюг, фен.
Можно рассмотреть пакеты меблировки от застройщика — они часто выгодны и подходят под общий стиль комплекса.

Подводные камни и риски

Инвестиции в краткосрочную аренду в Таиланде могут быть весьма прибыльными, однако важно заранее понимать возможные трудности и подготовиться к ним. Правильный расчёт рисков поможет избежать неприятных сюрпризов и сохранить стабильность дохода.

Сезонность туристического потока

В Паттайе выражены высокий (ноябрь–март) и низкий (май–октябрь) сезоны.
Летом спрос снижается, особенно в сезон дождей.
Важно учитывать среднюю заполняемость по году, а не только пиковые месяцы.
Для снижения сезонности стоит ориентироваться на жильё с хорошим местоположением и сервисом.

Регистрация аренды и правовые нюансы

Краткосрочная аренда менее 30 дней официально разрешена только через отели и лицензированных операторов.
Однако многие кондоминиумы сдают квартиры посуточно через управляющие компании, работающие в правовом поле.
Если сдавать самостоятельно — важно знать местные правила, чтобы избежать штрафов.
При необходимости — работать через агентство или сервис с регистрацией.

Затраты на простой, обслуживание и амортизацию

Квартира не будет сдаваться 100% времени, возможны периоды простоя.
Необходим резервный фонд на:
- обслуживание,
- мелкий ремонт,
- оплату коммунальных услуг,
- обновление техники и мебели раз в 3–5 лет.
Считается, что ежегодно на амортизацию уходит около 5–8% от дохода.

Курсовые колебания валют

Большинство доходов от аренды — в тайских батах.
Если вы планируете переводить прибыль в доллары, евро или рубли — возможны колебания при конвертации, особенно при нестабильном курсе.
Часто инвесторы предпочитают реинвестировать доходы в Таиланде или использовать их на местные расходы.

Риски выбора неудачного объекта

Слишком низкая цена — может скрывать проблемы с районом, застройщиком или эксплуатацией.
Комплексы без управляющей компании — сложнее сдавать, выше риски простоев.
Вторичка без ремонта — дополнительные вложения.

📌 Чтобы минимизировать риски, покупайте объекты с сопровождением от опытного агента, который поможет проверить документы, застройщика и подберёт жильё с высокой арендной привлекательностью.

Рекомендации агентства: как обеспечить быструю окупаемость

Даже при правильном выборе квартиры важно грамотно организовать процесс сдачи в аренду, чтобы минимизировать простой, поддерживать привлекательность объекта и стабильно получать доход. Ниже — проверенные стратегии, которые помогают инвестору выйти на быструю окупаемость.

Сдача через управляющую компанию

Оптимальный вариант для тех, кто не живёт в Таиланде постоянно.
Управляющая компания берёт на себя:
- рекламу квартиры на площадках;
- приём и заселение гостей;
- уборку, мелкий ремонт, отчёты;
- управление календарём и ценами.
Комиссия в среднем составляет 20–30% от дохода, но при этом повышается стабильность и заполняемость.

Самостоятельная сдача: больше доход, но больше забот

Если вы находитесь в Паттайе или есть надёжный помощник:

Размещайте объявления на Airbnb, Booking, Agoda;
Используйте гибкое ценообразование: выше в пиковый сезон, ниже — в низкий;
Следите за рейтингами и отзывами: они напрямую влияют на заполняемость;
Уделите внимание фотографиям, описанию и заголовку объекта.

Продвижение объекта в интернете

Создайте профиль объекта в соцсетях или на сайте, добавьте видеообзор.
Продвигайтесь через:
- Facebook-группы и сообщества туристов в Таиланде;
- форумы и чаты зимовщиков;
- локальные сервисы аренды;
Отвечайте оперативно на запросы, предлагайте скидки при длительной аренде.

Поддержание высокого уровня качества

Следите за состоянием квартиры — от чистоты до исправности техники;
Периодически обновляйте текстиль, посуду, мелкий декор;
Предоставляйте дополнительные удобства: бутылка воды при заселении, пляжные полотенца, инструкции по технике.

Работа с постоянными клиентами и рекомендациями

Туристы часто возвращаются — предлагайте им бонусы за повторное бронирование;
Поощряйте гостей за рекомендации (например, 1 ночь в подарок при бронировании по рекомендации);
Создайте базу клиентов для e-mail рассылок с акциями.

Грамотный подход к управлению объектом может сократить срок окупаемости до 6–7 лет, особенно если квартира в новостройке и в туристически активном районе.

Вывод: стоит ли инвестировать в 2025 году

2025 год — это удачный момент для вложений в недвижимость в Паттайе с целью краткосрочной аренды. Рост туристического потока, восстановление международных рейсов, активное строительство современных комплексов и высокая арендная активность делают рынок динамичным и доходным.

Ключевые выводы:

Средняя окупаемость квартиры при краткосрочной аренде составляет 8–9 лет, при правильной стратегии — может снижаться до 6–7 лет;
Новостройки обладают рядом преимуществ: отсутствие затрат на ремонт, высокая арендная привлекательность, программы рассрочки и рост стоимости до ввода в эксплуатацию;
Выбор правильного района и формата квартиры, а также работа с управляющей компанией повышает шансы на стабильный доход;
Риски минимальны при сопровождении сделки специалистом, который поможет избежать подводных камней и просчётов.

Инвестируя в недвижимость Паттайи сейчас, вы приобретаете не только актив с доходностью выше банковских ставок, но и возможность получать прибыль в валюте, независимо от колебаний в своей стране. А при желании — всегда можете сами отдыхать в своей квартире у моря.

📌 Главное — подходить к выбору с расчётом, анализом и опорой на профессиональную помощь.