Введение
Сдача квартиры в аренду в Паттайе – перспективный источник пассивного дохода, но не всегда жилье находит арендаторов так быстро, как хотелось бы. Владельцы сталкиваются с простоем недвижимости, что ведет к финансовым потерям.
Причин может быть множество: завышенная цена, недостаточная реклама, слабая презентация объекта или неподходящий целевой рынок. Иногда дело в сезонных колебаниях спроса, а иногда – в недостаточной гибкости условий аренды.
В этой статье разберем, почему квартира простаивает без арендаторов, какие факторы влияют на ее востребованность и какие конкретные шаги помогут быстрее найти жильцов. Будем не просто давать советы, но и приводить реальные цифры, аналитику и практические решения, которые помогут вам сократить время простоя недвижимости и повысить доходность.
Оцените цену аренды – возможно, она выше рыночной
Одной из главных причин, по которой квартира не сдается в аренду, является завышенная цена. Владельцы недвижимости иногда ориентируются на свои ожидания доходности, а не на реальные рыночные условия.
Как определить адекватную цену
Перед тем как снижать цену или менять стратегию, важно понять, насколько ваш ценник соответствует рынку. Для этого:
- Анализируйте конкурентов – посмотрите объявления аналогичных квартир в вашем районе (на тех же этажах, с тем же метражом и условиями).
- Используйте агрегаторы – сайты вроде DDProperty, Hipflat, RentHub, Facebook Marketplace помогут понять средний ценник.
- Спросите у агентов – они работают с арендаторами и знают, сколько реально готовы платить люди.
Средние цены аренды в Паттайе
Аренда может варьироваться в зависимости от района, состояния жилья и его удобств. На начало 2025 года средние цены такие:
- Студия (30–35 м²) в центре или у пляжа – от 8 000 до 15 000 THB/месяц.
- 1-bedroom (40–50 м²) – от 12 000 до 22 000 THB/месяц.
- 2-bedroom (60–80 м²) – от 20 000 до 40 000 THB/месяц.
- Luxury-квартиры и пентхаусы – от 50 000 THB и выше.
Если ваша цена на 15–20% выше среднего по рынку, велика вероятность, что арендаторы просто выбирают более доступные варианты.
Влияние сезонности на аренду
В Паттайе есть высокий и низкий сезоны:
- Высокий сезон (ноябрь – март) → туристы и зимовщики готовы платить больше.
- Низкий сезон (апрель – октябрь) → спрос падает, и важно быть гибким с ценами.
Совет: Если квартира не сдается в низкий сезон, временное снижение аренды на 10–15% может привлечь арендаторов, а затем вы сможете пересмотреть условия.
Как корректировать цену без потери прибыли
- Предложите долгосрочным арендаторам скидку (например, при оплате сразу за 3–6 месяцев).
- Разделите цену на основную ставку + доплаты за уборку, интернет и другие услуги.
- Рассмотрите посуточную аренду в высокий сезон, если месячная аренда не идет.
Проверяем объявление: чем оно хуже конкурентов
Даже если цена аренды установлена правильно, плохая подача объявления может отпугнуть потенциальных арендаторов. Чаще всего проблема в некачественных фотографиях, слабом описании или неправильном размещении объявления.
Качество фото и его влияние на спрос
🔹 75% арендаторов сначала оценивают фото, а потом читают описание. Если снимки тусклые, размытые или сняты под плохим углом, квартира будет проигрывать конкурентам.
🔹 Основные правила хороших фото:
✔ Яркий свет – снимайте при дневном освещении.
✔ Широкий угол – используйте камеру с широким объективом (или делайте кадры с дальнего угла комнаты).
✔ Чистота и порядок – уберите лишние вещи, разложите подушки, поставьте свежие цветы.
✔ Снимки удобств – бассейн, спортзал, вид с балкона.
📌 Совет: Если не уверены в своих фотографиях, закажите фотосессию у профессионального фотографа. Стоимость в Паттайе – от 1000 THB, но это окупится быстрой сдачей квартиры.
Где размещено объявление
Некоторые владельцы публикуют объявления только на одном сайте и ждут откликов. Но арендаторы могут искать жилье на разных площадках.
🔹 ТОП-5 площадок для аренды в Паттайе:
- DDProperty.com – один из самых популярных порталов.
- RentHub.in.th – удобен для поиска долгосрочной аренды.
- Hipflat.com – используется иностранцами и инвесторами.
- Facebook Marketplace и группы – часто приносят быстрые заявки.
- Airbnb и Booking (если рассматриваете краткосрочную аренду).
📌 Совет: Размещайте объявление на нескольких платформах одновременно и следите за откликами.
Достаточно ли информации в описании
🔹 Частая ошибка – слишком короткий или наоборот перегруженный текст.
Пример плохого объявления:
«Сдам студию в центре Паттайи, цена 10 000 бат в месяц, пишите в ЛС.»
Такое описание не дает арендаторам нужной информации.
✔ Хорошее объявление включает:
- Точный адрес или название кондоминиума.
- Площадь и планировку (например, «1-bedroom, 42 м²»).
- Что включено в цену (интернет, коммунальные платежи, уборка).
- Преимущества (бассейн, фитнес-зал, охрана 24/7, вид на море).
- Гибкость условий (можно ли с животными, можно ли оплату по частям).
📌 Напишите объявление на английском и русском языках, чтобы охватить больше аудитории.
Нужно ли делать рекламу
Если квартира простаивает, стоит усилить продвижение:
✅ Поднять объявление в топ (на платных площадках).
✅ Разместить в соцсетях (группы аренды в Facebook, Telegram).
✅ Дать рекламу в Google Ads или Facebook Ads (если сдаете жилье на долгий срок).
Если у вас уже хорошие фото, грамотное описание и правильное размещение, но квартира все равно не сдается, проблема может быть в самом состоянии жилья.
Улучшение презентации квартиры для арендаторов
Даже если цена адекватная и объявление хорошо оформлено, квартира может не находить арендаторов из-за слабой визуальной привлекательности и недостатка уюта. Многие потенциальные жильцы выбирают не только по цене, но и по комфорту – насколько приятно им будет жить в этом пространстве.
Важность ремонта, чистоты и атмосферы
🔹 Первое впечатление – решающее. Если квартира выглядит устаревшей, темной или захламленной, арендаторы просто закроют объявление.
Что нужно проверить перед сдачей?
✅ Чистота – свежевымытые полы, чистая сантехника, отсутствие пыли.
✅ Освещение – добавьте теплый свет, особенно в вечернее время.
✅ Стены и мебель – если обои старые или есть царапины на мебели, стоит их обновить.
✅ Текстиль – свежие шторы, покрывала и подушки делают атмосферу более уютной.
📌 Совет: Простая косметика (покраска стен, замена старого постельного белья) может увеличить интерес арендаторов на 30–40%.
Дополнительные удобства, которые повышают спрос
Арендаторы часто выбирают квартиру, ориентируясь на мелкие, но важные удобства.
✔ Wi-Fi – большинство арендаторов работают удаленно, быстрый интернет – необходимость.
✔ Телевизор с Netflix/Youtube – небольшое вложение, но оно делает квартиру более привлекательной.
✔ Фильтр для воды – удобство, за которое многие готовы доплачивать.
✔ Небольшая уборка перед въездом – арендаторы ценят чистую квартиру, где не нужно ничего убирать.
📌 Совет: Предложите welcome-пакет – воду, чай, полотенца. Эти мелочи создают положительное впечатление.
Какие мелочи могут сыграть роль
Иногда квартира не сдается, потому что выглядит слишком «безлико». Добавьте несколько простых дизайнерских решений:
🔹 Живые растения – добавляют уюта.
🔹 Коврики, подушки, картины – небольшие аксессуары оживляют интерьер.
🔹 Аромат в квартире – свежий запах играет роль в восприятии (нейтральные, легкие ароматы лучше всего).
Если квартира выглядит привлекательно, но арендаторы все равно не находятся, возможно, нужно изменить стратегию аренды.
Меняем стратегию: долгосрочная или краткосрочная аренда
Если квартира не сдается в аренду так быстро, как хотелось бы, возможно, стоит пересмотреть формат сдачи. В Паттайе работают две основные стратегии:
1️⃣ Долгосрочная аренда (6 месяцев – 1 год и более)
2️⃣ Краткосрочная аренда (от нескольких дней до нескольких месяцев)
Каждая из них имеет свои плюсы и минусы, и выбор зависит от конкретной ситуации.
Долгосрочная аренда: стабильность, но меньше доходность
Подходит, если:
✔ Вы хотите стабильный доход без частых смен арендаторов.
✔ Готовы уступать в цене, но получать гарантированную оплату каждый месяц.
✔ Не хотите заморачиваться с уборкой и сменой жильцов каждые несколько недель.
📊 Средняя доходность долгосрочной аренды в Паттайе:
- Студия – 10 000–15 000 THB/мес
- 1-bedroom – 12 000–22 000 THB/мес
- 2-bedroom – 20 000–40 000 THB/мес
🔹 Минусы:
- Более низкий доход по сравнению с посуточной арендой.
- Сложнее найти арендаторов в низкий сезон.
Краткосрочная аренда: выше доход, но больше усилий
Подходит, если:
✔ Квартира находится в туристическом районе или рядом с пляжем.
✔ Вы готовы заниматься рекламой, уборкой и сменой постояльцев.
✔ Хотите зарабатывать больше, но нестабильно.
📊 Средняя доходность краткосрочной аренды:
- Студия – от 800 THB/сутки
- 1-bedroom – от 1200 THB/сутки
- 2-bedroom – от 2000 THB/сутки
🔹 Минусы:
- Высокая конкуренция на Airbnb и Booking.
- Требуется организация уборки, заселений, отзывов.
- В низкий сезон доход может быть нестабильным.
📌 Совет: Можно комбинировать оба варианта – сдавать посуточно в высокий сезон (ноябрь – март) и предлагать долгосрочную аренду в низкий сезон (апрель – октябрь).
Если стратегия аренды выбрана правильно, но квартира все еще простаивает, возможно, вы не попали в свою целевую аудиторию.
Проверяем целевую аудиторию: кому может быть интересен ваш объект
Даже если квартира привлекательна, цена адекватная, а объявление качественное, она может не находить арендаторов, если неправильно выбрана целевая аудитория. Важно понять, кто именно может заинтересоваться этим жильем, и подстроить под них стратегию рекламы.
Какие арендаторы есть в Паттайе
🔹 Туристы (краткосрочная аренда, 3–14 дней)
✔ Предпочитают квартиры рядом с пляжем или в центре.
✔ Ищут жилье на Airbnb, Booking, Agoda.
✔ Готовы платить больше за комфорт, но требуют хороших отзывов и удобств.
🔹 Зимовщики (3–6 месяцев)
✔ Чаще выбирают районы с развитой инфраструктурой (Jomtien, Pratumnak, Central Pattaya).
✔ Любят кондиционированные квартиры с Wi-Fi.
✔ Часто бронируют через группы в Facebook и форумы для экспатов.
🔹 Экспаты и удаленные работники (6–12 месяцев)
✔ Предпочитают тихие районы и кондоминиумы с хорошим интернетом.
✔ Ищут аренду на DDProperty, Hipflat, Facebook Marketplace.
✔ Нуждаются в гибких условиях (например, аренда с возможностью продления).
🔹 Студенты и стажеры (3–12 месяцев)
✔ Чаще ищут бюджетные варианты без излишеств.
✔ Ищут жилье рядом с учебными заведениями и языковыми школами.
Как определить свою целевую аудиторию
📌 1. Оцените, где находится квартира
- Если в центре или у моря → подходит для туристов и зимовщиков.
- Если в тихом районе, недалеко от бизнес-центров → экспаты и удаленные работники.
📌 2. Определите, какие у вас условия аренды
- Если квартира готова к краткосрочной аренде (есть уборка, белье, Wi-Fi) → туристы и зимовщики.
- Если вы готовы сдавать на 6+ месяцев со скидками → экспаты и местные арендаторы.
📌 3. Проверьте, где размещено объявление
- Для туристов – Airbnb, Booking.
- Для долгосрочных – DDProperty, Facebook Marketplace, риелторы.
Где искать арендаторов
✅ Facebook-группы (Pattaya Rentals, Expats in Pattaya) – особенно популярны у экспатов и зимовщиков.
✅ Telegram-каналы по аренде – все больше людей ищут жилье именно там.
✅ Агентства недвижимости – они уже работают с нужной аудиторией и могут найти клиента быстрее.
✅ Площадки объявлений (Hipflat, RentHub) – подходят для долгосрочной аренды.
Если объявление размещено в правильных местах, но откликов все равно мало, можно подключить помощь риелторов или улучшить рекламу.
Работаем с агентами и платформами
Если квартира не сдается долгое время, возможно, стоит привлечь риелторов или усилить продвижение на ключевых площадках. Это особенно актуально для долгосрочной аренды, где арендаторы чаще обращаются к профессионалам.
Когда стоит обратиться к агенту
🔹 Если у вас нет времени самостоятельно искать арендаторов.
🔹 Если вы сдаете дорогой объект (премиум-класс, пентхаус, вилла).
🔹 Если объект сложно сдать из-за специфики (например, большая площадь, удаленность от центра).
Как работают агенты?
✔ Размещают объявление в своей базе клиентов.
✔ Используют свою сеть контактов – у них уже есть арендаторы, ищущие жилье.
✔ Могут провести показы без вашего участия.
Стоимость услуг:
- Обычно агент берет 1 месяц аренды в качестве комиссии.
- Иногда 50% от первого месяца, если речь идет о долгосрочной аренде (от 6 месяцев).
📌 Совет: Работайте с проверенными агентами, у которых есть реальные отзывы.
Какие платформы наиболее эффективны?
💡 ТОП-5 платформ для аренды в Паттайе:
1️⃣ DDProperty.com – лучше всего для долгосрочной аренды.
2️⃣ Hipflat.com – популярная площадка среди иностранцев.
3️⃣ RentHub.in.th – платформа с большим трафиком.
4️⃣ Facebook Marketplace – арендаторы часто ищут жилье здесь.
5️⃣ Airbnb и Booking.com – идеально для краткосрочной аренды.
Как выстроить сотрудничество с агентами
✅ Свяжитесь сразу с несколькими агентами, чтобы расширить охват.
✅ Предоставьте хорошие фото, видео и описание – это увеличит шансы на быструю сдачу.
✅ Обсудите гибкие условия – некоторые арендаторы просят скидку на первый месяц.
Если агентам и платформам не удается найти арендаторов, можно попробовать улучшить условия аренды – сделать их более гибкими.
Добавляем гибкость: скидки, депозит, условия
Иногда квартира не сдается просто потому, что условия аренды слишком жесткие. Гибкость в вопросах цены, депозита и дополнительных бонусов может помочь привлечь арендаторов быстрее.
Скидки как инструмент ускорения аренды
📉 Когда стоит предлагать скидку?
✔ В низкий сезон (апрель – октябрь), когда спрос ниже.
✔ Если объект простаивает больше месяца.
✔ Если в комплексе много аналогичных квартир в аренде.
💡 Какие скидки работают лучше всего?
✅ Скидка на первый месяц – например, вместо 15 000 THB → 13 500 THB.
✅ Скидка при оплате за 3+ месяца вперед – удобный вариант для экспатов.
✅ Скидка для долгосрочных арендаторов – если съемщик сразу готов подписать контракт на 6+ месяцев.
📌 Лучше дать разовую скидку, чем постоянно снижать цену – так арендаторы чувствуют, что получили выгоду.
Стоит ли снижать депозит
Обычно аренда в Паттайе требует депозит в размере 1–2 месяцев аренды. Но не все арендаторы готовы платить такую сумму сразу.
💡 Альтернативные варианты:
✔ Разрешить разделить депозит (например, половину при заселении, вторую часть через месяц).
✔ Для надежных арендаторов снизить депозит до 50% от месячной аренды.
✔ Вместо высокого депозита предложить увеличенную предоплату (например, первый и последний месяц сразу).
📌 Иногда небольшая уступка по депозиту помогает сдать квартиру в 2 раза быстрее.
Гибкие условия, которые повышают спрос
Некоторые арендаторы ищут жилье с определенными условиями – если ваш объект им не подходит, они идут к конкурентам.
💡 Что можно предложить?
✅ Гибкие даты заселения – иногда людям нужно въехать не 1-го числа, а позже.
✅ Разрешение на проживание с животными – особенно актуально для долгосрочной аренды.
✅ Возможность включить коммунальные платежи в аренду – многим арендаторам удобнее платить фиксированную сумму.
Если даже после изменения условий аренда не идет, можно рассмотреть альтернативные способы дохода от квартиры.
Рассматриваем альтернативные способы дохода от квартиры
Если квартира не сдается в аренду традиционным способом, это не значит, что она должна простаивать. Рассмотрим альтернативные способы получения дохода, которые помогут минимизировать убытки.
1. Посуточная аренда через Airbnb, Booking
Если долгосрочную аренду найти сложно, попробуйте перевести квартиру в краткосрочную.
📊 Сравним доходность:
- Долгосрочная аренда: 12 000–22 000 THB/мес
- Посуточная аренда: 800–2 500 THB/сутки
💡 Если квартира сдаётся 15–20 дней в месяц по 1 200 THB/сутки, доход уже выше, чем при долгосрочной аренде.
🔹 Минусы:
- Нужно управлять бронированиями, делать уборку, заселять гостей.
- Сильная конкуренция – нужны хорошие отзывы и качественный сервис.
📌 Если у вас нет времени заниматься посуточной арендой, можно передать управление специализированному агентству.
2. Сдача в управление
Если у вас нет времени искать арендаторов, можно передать объект в управление профессионалам.
✔ Агенты занимаются поиском жильцов, уборкой, оплатой коммунальных услуг.
✔ Обычно берут 10–20% от дохода.
✔ Вы получаете пассивный доход без хлопот.
📌 Кому подойдет? Если вы живете не в Паттайе или не хотите самостоятельно заниматься арендой.
3. Долгосрочная аренда на специальных условиях
Иногда квартиру можно сдать нестандартным способом:
- Для корпоративных клиентов (компании арендуют жилье для сотрудников).
- Для языковых школ, тренинговых центров (часто ищут жилье для студентов и преподавателей).
- В управление под сдачу (другой человек берет квартиру в аренду и сам сдает её посуточно).
📌 Совет: Свяжитесь с местными агентствами или учебными заведениями – возможно, у них есть запросы на жилье.
Заключение
Если квартира в Паттайе не сдается в аренду, это не значит, что рынок упал или спроса нет. Важно разобраться в причинах и протестировать разные стратегии.
🔹 Что делать в первую очередь
✅ Проверить цену – соответствует ли она рынку?
✅ Улучшить фотографии и описание.
✅ Добавить гибкость в условия аренды (скидки, депозит, бонусы).
✅ Определить правильную аудиторию – кому может быть интересен ваш объект?
✅ Подключить агентов и платформы для более широкого охвата.
✅ Рассмотреть альтернативные способы дохода, если традиционная аренда не работает.
💡 Главное – не ждать, а пробовать разные варианты. Иногда небольшие изменения (новые фото, снижение цены на 5–10%, добавление удобств) приводят к быстрой сдаче объекта.
