Введение
Покупка недвижимости за границей – это не просто вложение средств, а стратегическое решение, способное приносить стабильный доход и обеспечивать рост капитала. Паттайя, один из самых динамично развивающихся курортных городов Таиланда, привлекает инвесторов благодаря высокому туристическому потоку, удобному расположению и выгодным условиям для сдачи жилья в аренду.
В этой статье мы разберем реальный кейс покупки квартиры в Copacabana Beach Jomtien, одном из самых востребованных кондоминиумов Паттайи. Героем кейса выступает предприниматель из Новосибирска, который приобрел студию в начале 2022 года и начал сдавать ее в аренду после сдачи дома в эксплуатацию в 2024 году. Мы подробно разберем все этапы сделки, финансовые вложения, рост стоимости недвижимости и фактическую доходность от аренды.
Этот материал будет полезен как начинающим инвесторам, так и тем, кто уже рассматривает покупку квартиры в Паттайе с целью заработка на аренде или последующей перепродажи.
Выбор объекта инвестирования
Инвестор из Новосибирска рассматривал несколько вариантов новостроек в Паттайе, но в итоге выбор пал на Copacabana Beach Jomtien. Рассмотрим, почему этот проект стал идеальным вариантом для капиталовложений.
О комплексе Copacabana Beach Jomtien
- Локация: первая линия пляжа Джомтьен, с панорамными видами на море.
- Этажность: 59 этажей, что делает его одним из самых высоких зданий Паттайи.
- Инфраструктура: 3 бассейна (включая infinity pool), фитнес-центр, детская площадка, парковка, рестораны, лаунж-зоны, SPA, коворкинг.
- Популярность среди арендаторов: благодаря удобствам и расположению спрос на аренду в этом комплексе стабильно высокий.
Почему инвестор выбрал этот объект?
- Перспективный рост цены – комплекс класса люкс в первой линии пляжа с высокой востребованностью.
- Привлекательность для аренды – туристы и экспаты предпочитают жилье высокого уровня с удобной инфраструктурой.
- Гибкость сдачи в аренду – возможность как краткосрочной, так и долгосрочной аренды.
- Развитие района Джомтьен – рост инфраструктуры, открытие новых объектов, что повышает ликвидность недвижимости.
В 2022 году стоимость студии (29 м²) в Copacabana Beach Jomtien начиналась от 4,5 млн бат. На момент сдачи дома в 2024 году аналогичные квартиры продавались уже за 6,5–7 млн бат, что подтверждает рост стоимости недвижимости в проекте.
Процесс покупки
Покупка недвижимости в Таиланде для иностранца – процесс достаточно простой, но требующий тщательного подхода к деталям. Рассмотрим, как проходила сделка с приобретением квартиры в Copacabana Beach Jomtien у нашего инвестора из Новосибирска.
Хронология сделки
- Январь 2022 года – выбор квартиры и бронирование.
- Февраль 2022 года – подписание договора с застройщиком, первый платеж.
- Февраль 2022 – декабрь 2023 года – этапы оплаты по договору.
- Начало 2024 года – сдача дома в эксплуатацию, передача квартиры владельцу.
- Февраль 2024 года – начало аренды.
Финансовые условия сделки
Инвестор выбрал студию площадью 29 м² с фронтальным видом на море.
- Стоимость на момент бронирования (2022 год): 4,5 млн бат.
- Схема оплаты:
- Бронирование: 100 000 бат.
- Первоначальный взнос (через 30 дней): 15% (675 000 бат).
- Рассрочка на 2 года (оплата по этапам строительства): 60% (2,7 млн бат).
- Финальный платеж при передаче квартиры (в 2024 году): 25% (1,125 млн бат).
💡 Итого: Вся сумма была выплачена за два года без привлечения ипотеки.
Дополнительные расходы
Помимо стоимости самой квартиры, инвестор понес ряд дополнительных расходов:
- Регистрационный сбор в земельном департаменте: 1% от стоимости (45 000 бат).
- Юридическое сопровождение сделки: 30 000 бат.
- Меблировка и техника (по минимальному стандарту): 200 000 бат.
- Годовой взнос за обслуживание здания (maintenance fee): 29 м² × 50 бат = 1 450 бат в месяц (17 400 бат в год).
💰 Общие расходы на момент сдачи квартиры: 4,8 млн бат с учетом всех дополнительных платежей.
После завершения сделки и получения ключей инвестор приступил к следующему этапу — сдаче квартиры в аренду.
Доходность от аренды
После получения квартиры в Copacabana Beach Jomtien в начале 2024 года инвестор приступил к сдаче ее в аренду. Важным фактором стало грамотное ценообразование и выбор типа аренды. Рассмотрим, какие доходы удалось получить.
Ситуация на рынке аренды в 2024 году
К 2024 году рынок аренды в Паттайе значительно оживился, особенно в районах с премиальной недвижимостью, таких как Джомтьен. Основные факторы:
- Рост туристического потока после пандемии.
- Повышенный спрос со стороны цифровых кочевников и экспатов.
- Слабый курс бата к доллару и рублю, делающий аренду привлекательной для иностранных гостей.
💡 В среднем, арендные ставки на студии в Copacabana Beach Jomtien в 2024 году:
- Краткосрочная аренда (до 1 месяца): 40 000–50 000 бат/месяц.
- Среднесрочная аренда (1–3 месяца): 35 000–40 000 бат/месяц.
- Долгосрочная аренда (от 6 месяцев и более): 30 000–35 000 бат/месяц.
Фактические доходы инвестора
Инвестор выбрал смешанную стратегию аренды, чередуя краткосрочные и среднесрочные договоры.
📅 Доход за 2024 год (по месяцам):
| Месяц | Тип аренды | Арендная плата (бат) |
|---|---|---|
| Февраль | 1 месяц | 45 000 |
| Март | 1 месяц | 50 000 |
| Апрель | 2 месяца | 40 000 |
| Май | 2 месяца | 40 000 |
| Июнь | 3 месяца | 35 000 |
| Июль | 3 месяца | 35 000 |
| Август | 1 месяц | 40 000 |
| Сентябрь | 2 месяца | 38 000 |
| Октябрь | 2 месяца | 38 000 |
| Ноябрь | 1 месяц | 42 000 |
| Декабрь | 1 месяц | 50 000 |
💰 Общий доход за 2024 год: 453 000 бат
(в среднем 37 750 бат/месяц)
Операционные расходы
Для точного расчета доходности учтем расходы:
- Коммунальные платежи (электричество, вода, интернет, обслуживание): ~5 000 бат/месяц (~60 000 бат/год).
- Комиссия управляющей компании (если сдавать через агентство): 15% (~68 000 бат).
- Налог на аренду: 5% от дохода (~22 650 бат).
- Ремонт, обновление мебели: ~20 000 бат.
💰 Итого операционные расходы: 170 650 бат
📊 Чистый доход за 2024 год:
453 000 — 170 650 = 282 350 бат (~7 850 долларов США)
Реальная доходность
Рассчитаем доходность от аренды (yield):
📌 Годовая доходность от аренды (net yield):
💰 282 350 бат / 4 800 000 бат × 100% ≈ 5,9% годовых
💡 Это хороший показатель, учитывая, что квартира также выросла в цене.
Рост стоимости недвижимости
Помимо дохода от аренды, ключевым фактором успешных инвестиций в недвижимость является рост стоимости объекта со временем. Давайте разберем, как изменилась цена квартиры нашего инвестора из Новосибирска в Copacabana Beach Jomtien с момента покупки в 2022 году до 2025 года.
Динамика цен на недвижимость в Copacabana Beach Jomtien
📊 Как менялась цена аналогичных квартир (студий 29 м²) в этом проекте:
| Год | Средняя стоимость студии (бат) | Рост цены (%) |
|---|---|---|
| 2022 (покупка) | 4,5 млн | — |
| 2023 (этап строительства) | 5,2 млн | +15% |
| 2024 (сдача комплекса) | 6,5 млн | +25% |
| 2025 (рыночная стоимость) | 7,2 млн | +11% |
🔹 Общий прирост стоимости с 2022 по 2025 год: +60% (4,5 млн → 7,2 млн бат)
Факторы роста цен
- Высокий уровень застройщика – проект от одного из ведущих девелоперов Таиланда.
- Первая линия моря – квартиры с фронтальным видом на море всегда в цене.
- Рост спроса на аренду – увеличивает привлекательность недвижимости для инвесторов.
- Развитие инфраструктуры района – появление новых кафе, торговых центров, дорог.
- Дефицит элитных объектов – Copacabana Beach Jomtien стал одним из немногих высотных зданий с премиальными удобствами.
Потенциальная перепродажа
Инвестор может продать квартиру сейчас, получив значительную прибыль:
📌 Возможный доход от перепродажи (2025 год):
💰 Продажная стоимость: 7,2 млн бат
💰 Первоначальные вложения: 4,8 млн бат (с учетом всех затрат)
💰 Чистая прибыль (до налогов и комиссий): 2,4 млн бат (~66 500 долларов США)
📊 Общая доходность (капитализация + аренда):
- Рост стоимости: +2,7 млн бат (60%)
- Чистый доход от аренды: +282 350 бат
- Общий доход за 3 года: 2,98 млн бат (~82 500 долларов США)
- Эффективная доходность (по отношению к вложенным 4,8 млн бат): ~62% за 3 года
Этот кейс показывает, что недвижимость в Паттайе, особенно премиального класса, может быть выгодным инструментом инвестирования.
Эксплуатационные расходы
При расчете реальной доходности недвижимости важно учитывать не только доход от аренды и рост стоимости, но и все текущие затраты, связанные с владением квартирой. Рассмотрим основные статьи расходов инвестора в Copacabana Beach Jomtien.
Ежегодные платежи
| Статья расходов | Сумма в год (бат) |
|---|---|
| Коммунальные платежи (электричество, вода, интернет) | 60 000 |
| Обслуживание здания (maintenance fee) (50 бат/м²) | 17 400 |
| Страховка квартиры (необязательно, но желательно) | 5 000 |
| Налог на аренду (5% от дохода) | 22 650 |
| Обновление мебели, мелкий ремонт | 20 000 |
| Управляющая компания (если используется) (15% от дохода) | 68 000 |
| Годовой налог на недвижимость (0,02% от стоимости) | 1 500 |
💰 Общие эксплуатационные расходы в год: 194 550 бат
Разовые расходы при продаже квартиры
Если инвестор решит продать квартиру в 2025 году, он также столкнется с определенными расходами:
- Налог на прибыль от перепродажи (примерно 3–5%) – ~360 000 бат.
- Комиссия агентства (если продается через риелтора) – ~216 000 бат (3%).
- Госпошлина за регистрацию сделки – 1% от стоимости (72 000 бат).
💰 Общие расходы на продажу: ~648 000 бат
Итоговый расчет чистой прибыли
💰 Выручка от продажи в 2025 году: 7,2 млн бат
💰 Затраты на покупку и владение (2022–2025): ~5,6 млн бат (включая все расходы и эксплуатацию)
💰 Чистая прибыль (после всех затрат): 1,6 млн бат (~44 000 долларов США)
📊 Итоговая рентабельность:
- Годовая чистая доходность от аренды: 5,9%
- Чистая прибыль от перепродажи после всех расходов: ~33% от вложенной суммы
- Совокупный доход от аренды и продажи: ~45% за 3 года
Этот кейс наглядно показывает, что покупка недвижимости в Copacabana Beach Jomtien в 2022 году оказалась выгодной стратегией, обеспечив инвестору стабильный пассивный доход и значительный рост капитала.
Выводы и рекомендации
Кейс инвестора из Новосибирска показал, что недвижимость в Паттайе может быть выгодным инструментом инвестирования, если грамотно подойти к выбору объекта и стратегии владения.
Ключевые результаты инвестирования:
- Первоначальная стоимость квартиры (2022): 4,5 млн бат.
- Финальные вложения с учетом всех расходов: ~4,8 млн бат.
- Текущая рыночная стоимость (2025): 7,2 млн бат.
- Прирост стоимости за 3 года: +60% (2,7 млн бат).
- Доход от аренды за 2024 год (чистая прибыль): ~282 350 бат (~7 850 долларов США).
- Операционные расходы за 3 года: ~800 000 бат.
- Чистая прибыль при продаже после всех расходов: 1,6 млн бат (~44 000 долларов США).
- Совокупный доход (аренда + рост стоимости — затраты): 2,98 млн бат (~82 500 долларов США).
- Итоговая рентабельность (ROI) за 3 года: ~45% (15% в год).
Почему этот кейс успешный?
- Правильный выбор объекта – премиальная недвижимость на первой линии.
- Стабильный спрос на аренду – высокий доход от краткосрочной и среднесрочной аренды.
- Значительный рост цен на недвижимость – ликвидный объект в популярном районе.
- Оптимальная стратегия выхода – возможность как сдавать в аренду, так и выгодно продать.
Рекомендации инвесторам
✅ Выбирайте ликвидные объекты. Премиальные кондоминиумы с развитой инфраструктурой и удобным расположением демонстрируют лучший рост цен.
✅ Ориентируйтесь на арендаторов. Важно учитывать, насколько объект привлекателен для краткосрочной и долгосрочной аренды.
✅ Рассчитывайте все расходы заранее. Помимо стоимости квартиры, важно учитывать налоги, обслуживание, коммунальные платежи и амортизацию.
✅ Продумывайте стратегию выхода. Важно заранее понимать, планируете ли вы сдавать объект долгосрочно или продавать через несколько лет.
✅ Сотрудничайте с профессионалами. Опытный агент поможет выбрать оптимальный объект, а управляющая компания – эффективно сдавать его в аренду.
