Кейс покупки недвижимости в Паттайе

Привлекательность рынка недвижимости в Паттайе для инвесторов

Паттайя — один из самых популярных курортных городов Таиланда, привлекающий инвесторов со всего мира. Это динамично развивающийся рынок недвижимости, который продолжает демонстрировать стабильный рост, благодаря высокому спросу на аренду как среди туристов, так и среди экспатов. Для российских граждан, особенно тех, кто планирует долгосрочные инвестиции, Паттайя является отличным выбором благодаря разнообразию объектов недвижимости, относительно низким ценам по сравнению с другими регионами Таиланда, а также удобным условиям для иностранных владельцев.

Процесс покупки недвижимости для иностранных граждан

Для иностранных граждан покупка недвижимости в Таиланде возможна при соблюдении ряда условий. Главное ограничение — иностранцы могут владеть не более 49% от общего числа квартир в одном кондоминиуме. Однако существуют и другие удобные схемы, такие как покупка через тайскую компанию или совместная покупка с тайскими гражданами. Важным моментом является оформление недвижимости и подписание договора, что должно сопровождаться консультацией с юристом.

Почему стоит инвестировать в недвижимость в Паттайе

Паттайя — это не только курортный город, но и крупный экономический центр, в котором активно развиваются туристическая, гостиничная и коммерческая инфраструктуры. Все эти факторы способствуют постоянному росту цен на недвижимость и спроса на аренду. Инвестирование в недвижимость здесь имеет хорошие перспективы, особенно если речь идет о качественных объектах, таких как кондоминиумы в центре города и рядом с пляжами.

Кейс клиента из Иркутска: покупка квартиры в Паттайе

О клиенте и его цели

Наш клиент — гражданин России из города Иркутск, который решил инвестировать в недвижимость в Паттайе с целью получения стабильного дохода от аренды. Вдохновленный растущим интересом к Таиланду среди российских граждан и привлекательными условиями для покупки недвижимости, клиент искал объект с потенциалом для долгосрочного увеличения стоимости и доходности.

Основной целью было получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, а также возможный рост стоимости жилья на фоне развивающейся инфраструктуры Паттайи. К тому же клиент был заинтересован в стабильности и низких рисках, которые предоставляет рынок недвижимости города.

Выбор объекта недвижимости

После внимательного изучения рынка недвижимости в Паттайе и рассмотрения различных вариантов, клиент остановился на кондоминиуме The Base Central Pattaya. Это современный жилой комплекс, расположенный в самом центре города, недалеко от пляжей и ключевых достопримечательностей. Этот район пользуется высоким спросом как у туристов, так и у местных жителей, что делает объект привлекательным для сдачи в аренду.

Клиент выбрал студию, поскольку она является наиболее востребованным вариантом на рынке аренды — небольшие квартиры идеально подходят для туристов и экспатов. Размер квартиры составляет 30 м², что идеально для комфортного проживания одной или двух человек.

Дата и стоимость покупки

Клиент приобрел квартиру в марте 2023 года за 3 200 000 бат. Эта цена включает стоимость самого кондо и все сопутствующие расходы на оформление сделки. Сумма была оплачена полностью наличными, так как клиент не использовал ипотеку.

Этот способ покупки позволил избежать дополнительных затрат на проценты по кредиту и ускорил процесс оформления. Цена на момент покупки была ниже средней рыночной, что дало клиенту преимущество при последующем росте стоимости жилья.

Аренда и доходность недвижимости

Старт сдачи квартиры в аренду

С момента покупки квартиры в марте 2023 года клиент начал подготовку к сдаче квартиры в аренду. Поскольку кондоминиум The Base Central Pattaya находится в популярной локации с высокой туристической привлекательностью, процесс сдачи был быстрым. В январе 2024 года квартира была готова для аренды, и клиент установил первоначальную арендную плату в размере 18 000 бат в месяц.

Это была стандартная ставка для подобных студий в этом районе, принимая во внимание расположение и инфраструктуру комплекса. Ставка аренды была конкурентоспособной, что позволило быстро найти арендаторов. С учетом стабильного спроса на аренду в Паттайе, квартира начала приносить стабильный доход с первого месяца.

Рост доходности

К 2025 году арендная ставка за квартиру была увеличена до 25 000 бат в месяц. Это рост на 39% за год, что связано с несколькими факторами:

Повышение спроса: В 2024 году в Паттайе наблюдается увеличение числа туристов и экспатов, что ведет к росту спроса на аренду.
Увеличение стоимости недвижимости: Повышение цен на недвижимость также отражается на ставках аренды.
Сезонные колебания: В высокий сезон (ноябрь-апрель) ставка аренды на подобные объекты может повышаться, что также способствует росту доходности.

Средняя аренда на пиковые месяцы, например, в декабре и январе, может достигать 30 000 бат в месяц из-за высокого спроса на жилье среди туристов. Однако даже в не пиковые месяцы, доход от аренды остается стабильным.

Таким образом, клиент получил значительный прирост доходности от аренды, что также позитивно сказалось на общей инвестиционной привлекательности объекта.

Как изменилась стоимость квартиры

Рост стоимости недвижимости

С момента покупки квартиры в марте 2023 года, стоимость недвижимости в Паттайе демонстрирует стабильный рост. За два года с момента приобретения, стоимость квартиры в The Base Central Pattaya увеличилась с 3 200 000 бат до 3 800 000 бат, что составляет 18,75% роста.

Этот рост связан с несколькими важными факторами:

Рост цен на недвижимость в Паттайе: По данным рынка, стоимость жилья в Паттайе продолжает расти благодаря увеличению числа туристов, увеличению числа иностранных инвесторов и развитию инфраструктуры города.
Инфраструктурные проекты: Развитие новых транспортных узлов, таких как новые автодороги, а также модернизация города, делает Паттайю еще более привлекательной для инвесторов и покупателей.
Увеличение интереса со стороны экспатов и владельцев бизнеса: Паттайя продолжает быть одним из самых популярных мест для экспатов, что также способствует росту цен на недвижимость.

Таким образом, за два года объект недвижимости принес клиенту существенную прибыль только от роста стоимости квартиры. Если он решит продать жилье в ближайшее время, он сможет заработать 600 000 бат на приросте капитала.

Прогноз на будущее

Рынок недвижимости в Паттайе продолжает демонстрировать стабильные темпы роста. Прогнозируется, что в течение следующих 3-5 лет стоимость недвижимости будет продолжать увеличиваться, так как город продолжает развиваться как туристический и деловой центр. Развитие новых инфраструктурных объектов, таких как расширение международного аэропорта и строительство новых жилых комплексов, продолжит поддерживать высокий спрос на недвижимость.

Таким образом, инвесторы, такие как наш клиент, могут ожидать продолжения роста стоимости своей недвижимости в будущем. Паттайя остается привлекательным рынком для долгосрочных инвестиций.

Расходы на содержание квартиры

Коммунальные расходы

Как и в любом другом жилом комплексе, расходы на содержание квартиры включают в себя коммунальные платежи. В случае с квартирой в The Base Central Pattaya, средние коммунальные расходы составляют 2 500 бат в месяц. Эти расходы покрывают:

Обслуживание общего имущества — уборка и поддержание в хорошем состоянии общих зон (лестничные клетки, лифты, бассейн, спортзал).
Электричество и вода — расходы на электричество для общего освещения и другие коммунальные нужды комплекса.
Уход за территорией — садовники, охрана, услуги по поддержанию инфраструктуры.

Кроме этого, бывают дополнительные расходы на случайный ремонт или техническое обслуживание квартиры, такие как замена кондиционера или мелкий ремонт, который обычно не покрывается управляющей компанией. В среднем такие расходы составляют около 5 000-10 000 бат в год.

Налоговые обязательства

Все владельцы недвижимости в Таиланде обязаны уплачивать налог на недвижимость. В 2024 году были введены новые правила для иностранных владельцев, что делает налогообложение более прозрачным. Для квартиры стоимостью около 3 800 000 бат налог на недвижимость составит около 18 000-20 000 бат в год, что зависит от точной стоимости объекта.

Также необходимо учитывать налог при продаже недвижимости. Если квартира продается раньше, чем через 5 лет с момента покупки, владельцы обязаны уплатить налог на прибыль. В случае нашего клиента, если он решит продать квартиру через 2-3 года, он будет обязан уплатить налог на прибыль, который составит примерно 5-10% от прибыли.

Другие расходы

Помимо коммунальных платежей и налогов, владельцы недвижимости также могут столкнуться с расходами на маркетинг для сдачи квартиры в аренду. Это могут быть расходы на фотосессию объекта, размещение объявления на платформах аренды, а также возможные комиссии агентам по недвижимости, если клиент решит воспользоваться их услугами. Обычно комиссия за аренду составляет 10-15% от месячной арендной платы.

Таким образом, важно учитывать все эти дополнительные расходы при расчетах доходности от аренды и инвестиционной привлекательности объекта.

Итоговый расчет и доходность

Доходность от аренды

Для того чтобы оценить общую доходность от аренды, мы можем рассчитать сумму дохода от сдачи квартиры в аренду за два года. Начальная арендная ставка была 18 000 бат в месяц в 2024 году, а в 2025 году она возросла до 25 000 бат в месяц.

Доход от аренды за 2024 год:

Средняя ставка аренды в 2024 году: 20 000 бат в месяц (усредненная ставка для этого года).
За 12 месяцев доход составил: 20 000 бат × 12 = 240 000 бат.

Доход от аренды за 2025 год:

Средняя ставка аренды в 2025 году: 25 000 бат в месяц.
За 2 месяца (январь и февраль 2025 года) доход составил: 25 000 бат × 2 = 50 000 бат.

Итого за два года:

Общий доход от аренды за два года: 240 000 бат + 50 000 бат = 290 000 бат.
Учитывая, что в среднем аренда в 2025 году выше на 39% по сравнению с 2024 годом, доходность от аренды составляет около 10% годовых (с учетом ежегодного увеличения ставки аренды).

Общий доход с учетом роста цены

Теперь давайте рассчитаем общий доход с учетом роста стоимости недвижимости. Как уже упоминалось, стоимость квартиры увеличилась с 3 200 000 бат в 2023 году до 3 800 000 бат в 2025 году, что означает прирост капитала на 600 000 бат.

Таким образом, общий доход за два года включает:

Доход от аренды: 290 000 бат.
Прирост стоимости квартиры: 600 000 бат.

Итого общий доход за два года:
290 000 бат (аренда) + 600 000 бат (рост стоимости) = 890 000 бат.

Итоговый процент доходности

Для того чтобы рассчитать итоговую доходность, сложим оба источника дохода и разделим на первоначальную инвестицию (стоимость квартиры при покупке):

Общий доход: 890 000 бат.
Начальная стоимость квартиры: 3 200 000 бат.

Итоговая доходность за два года:
(890 000 бат / 3 200 000 бат) × 100% ≈ 27,8%.

Это очень хороший показатель доходности для инвестора. Учитывая рост стоимости недвижимости и стабильный доход от аренды, клиент получил прирост капитала на 27,8% за два года, что эквивалентно примерно 13,9% годовых.

Заключение

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости в Паттайе

Кейс покупки квартиры в Паттайе нашим клиентом из Иркутска демонстрирует явные преимущества инвестирования в недвижимость в этом курортном и экономически развивающемся городе. За два года, несмотря на мировые экономические колебания, клиент получил прирост стоимости квартиры на 18,75% и суммарный доход от аренды и роста стоимости на 27,8%.

Паттайя продолжает оставаться привлекательным рынком для инвесторов, поскольку здесь высокие темпы роста цен на недвижимость, стабильно высокий спрос на аренду и хорошая перспективность инфраструктурных проектов. Прогнозируется, что рынок недвижимости в Паттайе будет продолжать расти в течение ближайших нескольких лет, что делает такие инвестиции выгодными в долгосрочной перспективе.

Почему стоит инвестировать в Паттайю для русских инвесторов

Для русских инвесторов Паттайя представляет особый интерес: это город с развитой инфраструктурой, близким расположением к России, удобной юридической системой для иностранных покупателей и стабильным ростом рынка недвижимости. Покупка недвижимости здесь — это не только способ получения дохода от аренды, но и возможность получить значительную прибыль от увеличения стоимости жилья.

Кроме того, Паттайя — это не только популярный курортный город, но и место с благоприятными условиями для жизни, что делает его привлекательным как для краткосрочных, так и для долгосрочных инвестиций.

Привлекательность рынка недвижимости в Паттайе для инвесторов

Процесс покупки недвижимости для иностранных граждан

Почему стоит инвестировать в недвижимость в Паттайе