Как зарегистрировать компанию для покупки недвижимости в Таиланде

🔹 Введение

Владение недвижимостью в Таиланде – одна из главных целей для инвесторов и тех, кто планирует жить в этой стране. Однако для иностранцев действуют серьезные ограничения на покупку недвижимости, особенно если речь идет о земле и частных домах. Один из распространенных способов обойти эти ограничения – регистрация компании в Таиланде.

Но насколько этот вариант выгоден и безопасен? Какие подводные камни могут возникнуть? В этой статье разберем, в каких случаях регистрация компании действительно оправдана, сколько это стоит и какие альтернативные варианты существуют.

Почему иностранцы регистрируют компанию для покупки недвижимости?

• Законодательные ограничения не позволяют иностранцу владеть землей, но компания с тайским участием может это сделать.
• Владение недвижимостью через компанию дает возможность продавать активы через продажу бизнеса.
• Некоторые инвесторы используют компании для управления несколькими объектами недвижимости и сдачи их в аренду.

Но не все так просто. Регистрация компании влечет за собой дополнительные налоговые обязательства, расходы на бухгалтерию и юридическое сопровождение. Важно понимать все нюансы, прежде чем идти этим путем.

🏢 Виды собственности и ограничения для иностранцев в Таиланде

Прежде чем рассматривать регистрацию компании, важно понять, какие ограничения существуют для иностранцев при покупке недвижимости в Таиланде.

Можно ли иностранцу купить квартиру в Таиланде

Да, но с ограничениями. В соответствии с Законом о кондоминиумах (Condominium Act), иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме только в пределах 49% от общей площади всех квартир в этом здании. Если лимит иностранного владения в конкретном проекте исчерпан, придется либо искать другой объект, либо регистрировать компанию.

Можно ли иностранцу купить дом с землей

Нет, напрямую владеть землей в Таиланде иностранцы не могут. Закон о земле (Land Code) запрещает иностранному физическому лицу приобретать земельные участки в частную собственность.

Какие есть альтернативные способы владения недвижимостью в Таиланде

1. Leasehold (аренда на 30+30+30 лет)
   • Иностранец может заключить долгосрочный договор аренды на 30 лет с правом продления (всего до 90 лет).
   • Такой договор регистрируется в Земельном департаменте.
   • Это законный, но менее гибкий способ владения, так как собственником земли остается тайский владелец.
2. Покупка через тайского номинала
   • Распространенная практика, но несет риски.
   • Тайский гражданин становится владельцем земли, а иностранец заключает с ним соглашения, ограничивающие его контроль.
   • Юридически спорная схема, которая может привести к потере недвижимости.
3. Регистрация компании (Thai Limited Company)
   • Компания с тайским участием может владеть землей.
   • 51% компании должны принадлежать тайским гражданам.
   • Важны механизмы контроля, чтобы обезопасить инвестиции.
4. BOI (инвестиционные программы для крупных инвесторов)
   • Программы для крупных инвесторов, позволяющие владеть землей.
   • Требует значительных вложений в экономику страны (от нескольких миллионов долларов).

Таким образом, если вы хотите покупать землю или частный дом, у вас есть два варианта: либо оформлять долгосрочную аренду (leasehold), либо регистрировать компанию.

Следующий шаг – разберем, почему инвесторы выбирают именно регистрацию компании и какие плюсы и минусы у этого способа.

📌 Почему создают компанию для покупки недвижимости

Регистрация компании в Таиланде – один из наиболее популярных способов приобретения земли и частных домов для иностранцев. Этот метод дает юридические основания для владения недвижимостью, но важно понимать все плюсы, минусы и возможные риски.

🔹 Основные преимущества владения недвижимостью через компанию

✅ Законное владение землей
Компания, зарегистрированная в Таиланде, имеет право владеть землей и объектами недвижимости, в отличие от физических лиц-иностранцев.

✅ Гибкость в управлении активами

• Можно приобретать несколько объектов недвижимости через одну компанию.
• Возможность передавать права собственности путем продажи долей в компании.

✅ Потенциальное снижение налогов

• Некоторые расходы (ремонт, коммунальные платежи, управление недвижимостью) можно учитывать как корпоративные расходы.
• Возможность оптимизации налогов при продаже недвижимости.

✅ Наследование и передача собственности

• Владелец может передать акции компании своим наследникам.
• Недвижимость остается в собственности компании, независимо от смены акционеров.

🔸 Возможные минусы и риски

⚠️ Номинальные тайские акционеры

• Закон требует, чтобы 51% компании принадлежало тайским гражданам.
• Важно грамотно оформлять контроль над бизнесом (например, через акции без права голоса или договоренности между акционерами).

⚠️ Дополнительные расходы

• Регистрация компании стоит от 40 000–100 000 THB.
• Ежегодное обслуживание (налоги, бухгалтерия, аудит) – от 25 000–50 000 THB в год.

⚠️ Бухгалтерская отчетность

• Даже если компания не ведет активную деятельность, необходимо подавать бухгалтерские отчеты.
• Отчетность должна быть прозрачной, иначе возможны налоговые проверки.

⚠️ Изменения в законодательстве

• Власти Таиланда могут изменить законы о компаниях, усложнив схему владения.
• Уже были прецеденты, когда налоговая служба проверяла компании, зарегистрированные исключительно для владения недвижимостью.

Таким образом, регистрация компании – это не просто формальность, а серьезный шаг с юридическими и налоговыми последствиями. Этот вариант лучше подходит для инвесторов, которые планируют владеть несколькими объектами недвижимости или вести арендный бизнес.

📂 Как зарегистрировать компанию для покупки недвижимости?

Регистрация компании в Таиланде – это четко регламентированный процесс, который включает несколько обязательных шагов. Если цель компании – покупка недвижимости, важно правильно структурировать бизнес, чтобы избежать юридических рисков.

🔹 Шаг 1: Выбор типа компании

Самая популярная форма – Thai Limited Company (ООО), аналог российской ООО или американской LLC. Ее преимущества:

• Ограниченная ответственность владельцев.
• Возможность владения недвижимостью.
• Легкость в управлении и продаже.

Важно:
51% компании должны принадлежать тайским гражданам. Но существует ряд способов контроля над бизнесом, которые мы рассмотрим далее.

🔹 Шаг 2: Выбор и регистрация названия компании

• Название должно быть уникальным и соответствовать тайскому законодательству.
• Регистрация названия проходит через Министерство торговли (DBD – Department of Business Development).

🔹 Шаг 3: Определение уставного капитала и учредителей

• Минимальный уставной капитал – 2 000 000 THB, если в компании есть иностранные акционеры.
• В компании должно быть минимум 3 учредителя (тайцы и иностранец).
• Тайские акционеры должны владеть 51% акций, но существуют юридические способы защиты прав иностранного инвестора.

🔹 Шаг 4: Подготовка уставных документов

• Меморандум о создании компании (Memorandum of Association).
• Список акционеров.
• Учредительное собрание (Minutes of the Statutory Meeting).
• Регистрация компании в Министерстве торговли.

После подачи документов компания получает номер регистрации (Company Registration Number, CRN).

🔹 Шаг 5: Регистрация в налоговой службе и открытие корпоративного счета

• Регистрация в налоговом департаменте (получение Tax ID).
• Открытие корпоративного банковского счета.
• При наличии иностранных сотрудников – получение разрешения на работу (Work Permit).

🔹 Шаг 6: Бухгалтерский учет и аудит

Даже если компания не ведет активной деятельности, необходимо:

• Вести бухгалтерский учет.
• Подача отчетности раз в год (аудит).
• Оплата налогов (если есть прибыль).

📝 Итог: сроки и стоимость

• Срок регистрации – 1-2 недели.
• Стоимость регистрации – 40 000–100 000 THB (включая услуги юриста).
• Годовые расходы – 25 000–50 000 THB (бухгалтерия, аудит, налоги).

Зарегистрировать компанию в Таиланде несложно, но важно правильно структурировать бизнес, чтобы не потерять контроль над недвижимостью.

💰 4. Сколько стоит регистрация и содержание компании?

Регистрация компании для владения недвижимостью в Таиланде – это не только первоначальные затраты, но и ежегодные расходы на содержание. Важно учитывать все финансовые аспекты, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

🔹 Первоначальные расходы на регистрацию компании

Расход	Сумма (THB)
Регистрация компании в DBD	5 000 – 10 000
Юридические услуги (подготовка документов)	30 000 – 60 000
Государственные сборы	6 000 – 10 000
Минимальный уставной капитал (если есть иностранные акционеры)	2 000 000 (не обязательно вносить сразу)
Открытие корпоративного счета	Бесплатно – 5 000
Регистрация в налоговой службе	2 000 – 5 000
ИТОГО (без уставного капитала)	40 000 – 100 000 THB

🔹 Годовые расходы на содержание компании

Расход	Сумма (THB/год)
Бухгалтерские услуги (ежемесячный учет)	20 000 – 40 000
Аудит и подача отчетности	10 000 – 20 000
Государственные сборы	3 000 – 5 000
Минимальный корпоративный налог (даже при нулевой прибыли)	5 000 – 10 000
Обслуживание корпоративного счета	Бесплатно – 3 000
ИТОГО (минимум)	25 000 – 50 000 THB/год

🔹 Налоги для компании

1. Корпоративный налог на прибыль (CIT) – 20%. Если компания не ведет деятельность, налог нулевой, но отчетность все равно подается.
2. НДС (VAT) – 7%, но регистрироваться как плательщик НДС не обязательно, если годовой оборот ниже 1,8 млн THB.
3. Налог на дивиденды – 10% при распределении прибыли среди акционеров.

🔹 Дополнительные затраты (при покупке недвижимости)

• Налог на регистрацию собственности – 1% от кадастровой стоимости.
• Гербовый сбор – 0,5%.
• Налог на прибыль при продаже – зависит от срока владения и статуса владельца.

📝 Итог

Регистрация компании в Таиланде – это не просто способ владения недвижимостью, но и постоянные расходы. Для инвесторов, которые покупают несколько объектов или планируют сдавать недвижимость в аренду, такой вариант может быть выгодным. Однако, если речь идет о покупке одного дома для личного проживания, содержание компании может оказаться нерациональным.

📊 Альтернативные способы владения недвижимостью в Таиланде

Если регистрация компании кажется сложной или слишком затратной, существуют альтернативные способы владения недвижимостью, которые могут быть более подходящими в зависимости от целей покупки.

🔹 1. Покупка квартиры в кондоминиуме (до 49% иностранного владения)

• Самый простой и законный способ владения недвижимостью для иностранцев.
• Можно оформить право собственности (Freehold) без посредников.
• Не требует регистрации компании или привлечения тайских акционеров.

Минусы:

• Ограничение в 49% иностранного владения в каждом проекте.
• Нельзя купить землю или частный дом.

🔹 2. Долгосрочная аренда (Leasehold) на 30+30+30 лет

• Договор аренды на 30 лет с возможностью продления до 90 лет.
• Регистрируется в Земельном департаменте.
• Можно сдавать в аренду, передавать по наследству и продавать права аренды.

Минусы:

• Юридически вы остаетесь арендатором, а не владельцем.
• Продление аренды (еще на 30+30 лет) зависит от владельца земли.

🔹 3. Покупка через тайского супруга/супругу

• Если иностранец состоит в браке с гражданином Таиланда, недвижимость может быть зарегистрирована на супруга(-у).
• Можно оформить договор займа, чтобы защитить инвестиции.

Минусы:

• Недвижимость юридически принадлежит тайскому супругу(-е), а не иностранцу.
• В случае развода могут возникнуть сложности с правами собственности.

🔹 4. Инвестирование через BOI (Board of Investment)

• Программа для крупных инвесторов, которая позволяет иностранцам владеть землей.
• Требует значительных вложений (от нескольких миллионов долларов).
• Подходит для бизнесменов, которые хотят инвестировать в промышленность, технологии, туризм.

Минусы:

• Подходит только для определенных видов бизнеса.
• Требует одобрения правительства Таиланда.

📝 Итог: что выбрать?

✅ Для личного проживания → Покупка квартиры (freehold) или leasehold (если нужен дом).
✅ Для инвестиций и сдачи в аренду → Freehold (для квартир) или leasehold (для вилл и домов).
✅ Для владения землей и масштабных инвестиций → Регистрация компании или BOI.

⚠️ Риски и подводные камни при покупке недвижимости через компанию

Регистрация компании – это не только возможность обойти законодательные ограничения, но и дополнительные обязательства, которые несет бизнес в Таиланде. Если компания создается исключительно для владения недвижимостью, важно учитывать юридические и финансовые риски.

🔹 Номинальные тайские акционеры – риск потери контроля

• По закону 51% компании должны принадлежать тайским гражданам.
• Многие иностранцы используют номинальных акционеров, но это может быть рискованно.
• В случае судебных разбирательств или изменения законодательства государство может признать компанию фиктивной и конфисковать активы.

Как обезопасить себя?
✅ Использовать акции без права голоса для тайских акционеров.
✅ Заключать номинальные соглашения (но их легальность спорна).
✅ Назначить себя единственным директором с полным контролем.

🔹 Бухгалтерская отчетность и налоговые проверки

• Даже если компания не ведет активной деятельности, она обязана сдавать отчетность.
• Налоговые службы Таиланда усилили проверки компаний, созданных только для владения недвижимостью.
• Если компания не ведет реальный бизнес, налоговая может признать ее фиктивной.

Как избежать проблем?
✅ Регулярно сдавать отчетность и вести бухгалтерию.
✅ Не скрывать доходы, если недвижимость сдается в аренду.
✅ Работать с надежными бухгалтерами и юристами.

🔹 Изменения в законодательстве

• В последние годы власти Таиланда активно пересматривают правила владения недвижимостью иностранцами.
• Возможны новые законы, которые усложнят или вовсе запретят использование фиктивных компаний.

Что делать?
✅ Следить за законодательными изменениями.
✅ Проконсультироваться с юристами, которые специализируются на недвижимости в Таиланде.
✅ Рассмотреть альтернативные способы владения (например, leasehold).

🔹 Налог при продаже недвижимости

• При продаже недвижимости через компанию придется уплатить налог на прирост капитала (Capital Gains Tax).
• Для физических лиц этот налог ниже, чем для компаний.
• Если недвижимость была на балансе компании менее 5 лет, налог выше.

Как минимизировать налоги?
✅ Планировать срок владения (держать активы не менее 5 лет).
✅ Использовать налоговые вычеты и оптимизировать расходы.

📝 Итог: стоит ли регистрировать компанию?

✅ Регистрация компании имеет смысл, если:

• Вы планируете покупать несколько объектов.
• Вам нужно владеть землей или частным домом.
• Вы хотите упростить наследование недвижимости.

❌ Не стоит регистрировать компанию, если:

• Вы покупаете одну квартиру для себя.
• Не готовы к дополнительным расходам на отчетность, налоги, юридическое сопровождение.

🔹 Заключение

Регистрация компании – это один из способов владения недвижимостью в Таиланде, но он подходит не всем. Важно понимать юридические нюансы, финансовые обязательства и возможные риски.

Что важно запомнить?
✅ Иностранцы не могут владеть землей напрямую, но могут владеть квартирами (до 49% в кондоминиуме).
✅ Компанию стоит регистрировать, если вы покупаете дом, виллу или несколько объектов для инвестиций.
✅ Владение недвижимостью через компанию несет дополнительные расходы (налоги, бухгалтерия, аудит).
✅ Есть альтернативы: leasehold (долгосрочная аренда), покупка через BOI, оформление на тайского супруга.
✅ Важно правильно структурировать компанию, чтобы не потерять контроль над активами.