Покупка недвижимости в Таиланде – это выгодное вложение, но иностранцам стоит учитывать ограничения на владение. Законодательство страны позволяет нерезидентам приобретать квартиры в кондоминиумах в полную собственность (Freehold), но покупка земли и домов требует использования альтернативных схем.
📌 Основные вопросы, которые стоит учитывать перед покупкой:
- Какие объекты можно оформить на свое имя, а какие – только через компанию или аренду?
- Какие документы нужны для безопасной сделки?
- Как избежать юридических рисков при оформлении собственности?
Разберем все доступные способы владения недвижимостью для иностранцев.
Способы оформления недвижимости на иностранца
Freehold – полное владение
📌 Что можно купить по Freehold?
- Квартиры в кондоминиумах, если не более 49% здания принадлежит иностранцам.
✅ Плюсы Freehold:
- Полное право собственности без ограничений во времени.
- Возможность перепродажи, дарения, наследования.
- Самый безопасный вариант владения.
❌ Минусы:
- Доступен только для квартир (земля и дома исключены).
- Нужно переводить деньги из-за границы с документальным подтверждением (FETF).
Leasehold – долгосрочная аренда
📌 Как работает Leasehold?
- Долгосрочный договор аренды на 30 лет с возможностью продления до 90 лет (2 пролонгации по 30 лет).
- Можно оформить на дом, виллу, землю или квартиру.
✅ Плюсы:
- Позволяет владеть любой недвижимостью, включая виллы.
- Стоимость покупки ниже, чем у Freehold.
❌ Минусы:
- Продление аренды не гарантировано, даже если прописано в договоре.
- Нельзя продать объект без согласия владельца земли.
Владение через тайскую компанию
📌 Как иностранцы покупают землю через компанию?
- Регистрируется тайская компания Co., Ltd., где у иностранца до 49% акций.
- Остальные 51% принадлежат номинальным тайским акционерам (их выбирают заранее).
- Компания приобретает недвижимость, а иностранец управляет ею через директора и юридические механизмы.
✅ Плюсы:
- Позволяет владеть землей, домами и коммерческой недвижимостью.
- Полный контроль через уставные документы.
❌ Минусы:
- Компания требует ежегодного учета и отчетности.
- Правительство может пересмотреть законы, усложняя владение.
Покупка через тайского супруга
📌 Как работает покупка через супруга?
- Земля оформляется только на гражданина Таиланда.
- Иностранец подписывает документ, подтверждающий отсутствие прав на собственность.
✅ Плюсы:
- Самый простой способ оформить землю или дом.
❌ Минусы:
- В случае развода недвижимость остается у супруга.
- Риски финансовых потерь, если отношения ухудшатся.
Документы, необходимые для оформления недвижимости
Для покупки Freehold
✅ Что потребуется?
- Паспорт покупателя.
- Foreign Exchange Transaction Form (FETF) – подтверждение перевода денег из-за границы.
- Договор купли-продажи с продавцом.
Для оформления Leasehold
✅ Необходимые документы:
- Договор аренды (оформляется в Земельном департаменте).
- Удостоверение личности владельца земли.
Для покупки через компанию
✅ Необходимые документы:
- Учредительные документы компании.
- Документы на акционеров и директора.
- Бухгалтерская отчетность компании.
Как проходит процесс покупки недвижимости?
Выбор объекта и проверка документов
📌 Что проверять перед покупкой?
- Chanote Title – документ, подтверждающий право собственности.
- Отсутствие залогов или обременений на объекте.
- Наличие всех разрешений на строительство (если покупка новостройки).
Подписание договора бронирования и внесение депозита
📌 Как оформляется бронь?
- Вносится депозит (обычно 50 000 – 300 000 бат).
- Договор бронирования фиксирует условия, цену, сроки оплаты.
⚠️ Важно:
- Уточнить условия возврата депозита, если сделка сорвется.
Основной договор купли-продажи
📌 Что включается в договор?
- Описание объекта недвижимости.
- Условия оплаты и налоги.
- Обязанности сторон.
Регистрация недвижимости в Земельном департаменте
📌 Что нужно для регистрации?
- Договор купли-продажи.
- Chanote Title (если покупается готовый объект).
- Foreign Exchange Transaction Form (при Freehold).
Финансовые и налоговые аспекты
Налоги при покупке
| Тип налога/сбора | Размер | Кто платит? |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор | 2% | Покупатель |
| Гербовый сбор | 0,5% | Продавец |
| Удерживаемый налог | 1% | Продавец |
| НДС (для юрлиц) | 7% | Покупатель |
4.2. Перевод денег из-за границы
📌 Почему важен Foreign Exchange Transaction Form (FETF)?
- Без него невозможно зарегистрировать Freehold на иностранца.
- Деньги должны поступать в Таиланд в иностранной валюте.
Частые ошибки и юридические риски
Покупка без проверки документов
🚨 Риски:
- Объект может находиться в залоге у банка.
- Возможны юридические споры вокруг недвижимости.
Ошибки в договорах аренды (Leasehold)
🚨 Проблема:
- Владельцы могут отказаться продлевать аренду после 30 лет.
Ошибки при покупке через компанию
🚨 Риски:
- Номинальные акционеры могут получить контроль над активами.
Итоги: как оформить недвижимость безопасно?
📌 Какой вариант выбрать?
- Для инвестиций в квартиры – Freehold.
- Для покупки дома или земли – Leasehold или компания.
- Для семейных покупок – покупка на тайского супруга, но с юридическими гарантиями.
🔹 Советы для безопасной сделки:
✔ Проверять юридическую чистоту недвижимости перед покупкой.
✔ Работать с профессиональными юристами.
✔ Не переводить деньги без оформления FETF.
