Введение
Покупка недвижимости в Таиланде – это выгодная инвестиция, но важно учитывать все возможные риски. Одним из самых серьезных является двойная продажа, когда один объект продается нескольким покупателям. В результате новый владелец может столкнуться с юридическими сложностями, потерять деньги и даже остаться без недвижимости.
Этот риск особенно актуален для иностранных инвесторов и туристов, которые могут не знать тонкостей тайского законодательства. Чаще всего жертвами таких схем становятся те, кто доверился непроверенным продавцам, не провел тщательную проверку документов или не зарегистрировал сделку должным образом.
В этой статье разберем, как работает схема двойной продажи, какие законы защищают покупателей и какие меры предосторожности помогут избежать подобных проблем.
Как работает двойная продажа в Таиланде
Схема двойной продажи
Двойная продажа – это мошенническая схема, при которой один и тот же объект недвижимости продается двум или более покупателям. В итоге права собственности на недвижимость становятся спорными, и один из покупателей неизбежно оказывается в проигрыше.
Основные схемы:
- Продажа объекта без регистрации сделки – покупатель передает деньги продавцу, но сделка не регистрируется в Земельном департаменте Таиланда (Land Department). Продавец затем продает объект другому покупателю, который успевает зарегистрировать его первым.
- Продажа с фальшивыми документами – мошенник использует поддельные документы о собственности и продает объект нескольким покупателям.
- Продажа квартиры в новостройке нескольким клиентам – некоторые недобросовестные застройщики могут подписывать несколько контрактов на одну и ту же квартиру, особенно на ранних этапах строительства.
- Продажа заложенной недвижимости – объект недвижимости может находиться в залоге у банка, но продавец скрывает этот факт, а затем продает его нескольким покупателям.
Реальный пример:
В 2019 году в Паттайе разразился скандал, когда один из местных застройщиков продал более 30 квартир нескольким покупателям. Проблема вскрылась, когда покупатели пришли на регистрацию собственности. В итоге инвесторы вынуждены были решать вопрос через суд, что заняло более двух лет и повлекло большие финансовые потери.
Кто может попасть в зону риска
Хотя двойная продажа – это мошенническая схема, избежать которой можно при грамотном подходе, некоторые категории покупателей наиболее уязвимы:
🔹 Иностранцы, не знающие законодательство – из-за языкового барьера и недостатка информации они могут не разобраться в юридических нюансах.
🔹 Инвесторы, покупающие дистанционно – доверяя покупку посредникам без проверок, легко стать жертвой мошенников.
🔹 Покупатели, работающие без юриста или риелтора – проверка документов требует опыта, и без профессиональной помощи можно не заметить подвох.
🔹 Желающие сэкономить на проверке – отсутствие проверки в Земельном департаменте или работа с нелицензированными агентами увеличивает риск.
Чтобы избежать проблем, важно понимать тайские законы, проверять документы и работать с проверенными агентами.
Законодательство Таиланда: защита от двойной продажи
Какие законы регулируют сделки с недвижимостью
Таиланд имеет четкое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью. Основные законы, которые защищают покупателей:
🔹 Land Code Act (Закон о земле) – регулирует владение землей и права собственности на недвижимость. Иностранцы не могут владеть землей, но могут приобретать квартиры в кондоминиумах.
🔹 Condominium Act (Закон о кондоминиумах) – определяет правила покупки квартир иностранцами, включая максимальную квоту иностранных владельцев (49% от общей площади здания).
🔹 Civil and Commercial Code (Гражданский и торговый кодекс) – содержит основные положения о купле-продаже недвижимости, договорах и защите прав сторон.
🔹 Закон о защите потребителей – защищает покупателей от недобросовестных застройщиков и мошеннических схем.
Важно понимать, что право собственности на недвижимость в Таиланде не передается автоматически при подписании договора. Полные права на объект получает только тот покупатель, который зарегистрировал его в Земельном департаменте (Land Department).
Регистрация сделок в Земельном департаменте
✅ Почему важно регистрировать сделку?
Регистрация сделки в Land Department – это единственный юридически надежный способ закрепить за собой права на недвижимость. Если объект не зарегистрирован на нового владельца, продавец может продать его повторно другому покупателю.
✅ Какие документы должны быть внесены в реестр?
Для завершения сделки необходимо:
- Титульный документ (Chanote, Nor Sor 3 и др.) – подтверждает право собственности.
- Договор купли-продажи – должен быть оформлен на тайском языке и зарегистрирован.
- Квитанции об оплате налога и сборов – налог на переход права собственности оплачивается в Land Department.
- Документы продавца и покупателя – паспорта, визы, регистрация компании (если покупает юрлицо).
✅ Как проверить историю собственности?
Перед покупкой важно заказать выписку из Land Department, чтобы проверить:
- Кто является текущим владельцем.
- Есть ли обременения (залоги, аресты, ипотека).
- Участвовал ли объект в двойных продажах.
Без этой проверки есть риск приобрести квартиру с обременением или стать жертвой мошенников.
Как проверить недвижимость перед покупкой
Проверка документов
Перед тем как передавать деньги, убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы:
✅ Land Title Deed (Chanote) – подтверждает право собственности. Оригинал должен быть в Land Department.
✅ Tabien Baan (домовая книга) – не подтверждает собственность, но показывает, кто зарегистрирован в квартире.
✅ Справка об отсутствии долгов – запросите выписку о задолженностях по коммунальным услугам и налогам.
✅ Контракт купли-продажи – если покупка на вторичном рынке, важно проверить предыдущие сделки.
Если какой-либо из этих документов отсутствует или вызывает вопросы – это тревожный знак.
Должная проверка застройщика (для новостроек)
При покупке квартиры в новостройке риск двойной продажи выше, так как объект еще не построен и не зарегистрирован в Land Department.
✅ Что проверить?
- Лицензию застройщика и разрешение на строительство.
- Договор долевого участия (он должен быть зарегистрирован в Land Department).
- Историю застройщика: какие проекты он уже сдал, были ли задержки или судебные иски.
В Таиланде действует программа EIA (Environmental Impact Assessment), и если проект не прошел экологическую экспертизу, он не может быть реализован.
Вторичный рынок: что учитывать
При покупке вторичной недвижимости нужно особенно внимательно проверять собственника и историю объекта.
🔹 Проверка в Земельном департаменте – запросите выписку, чтобы убедиться, что продавец действительно владеет недвижимостью.
🔹 Проверка на обременения – если квартира в залоге у банка или под арестом, покупатель может потерять деньги.
🔹 Проверка платежей – убедитесь, что оплачены налоги, коммунальные счета и сборы кондоминиума.
Вывод
Проверка недвижимости перед покупкой – ключевой этап, который помогает избежать двойных продаж и других юридических проблем. Инвесторы и покупатели, которые не проводят тщательный аудит, рискуют потерять не только деньги, но и право на собственность.
Основные меры предосторожности при покупке недвижимости
Оформление договора через юриста
Один из самых надежных способов избежать двойной продажи – это привлечение профессионального юриста для оформления сделки. В Таиланде юридическая поддержка не является обязательной, но без нее покупатель берет на себя все риски.
✅ Какие пункты договора защищают покупателя?
При составлении договора важно включить следующие ключевые моменты:
- Точное описание недвижимости (номер квартиры, метраж, адрес).
- Подтверждение прав собственности – продавец гарантирует, что он единственный владелец.
- Отсутствие долгов и обременений.
- Условия расторжения договора – что происходит, если сделка отменяется?
- Обязательство продавца передать объект в собственность покупателя и зарегистрировать сделку в Land Department.
Юрист также проверяет историю собственности, наличие обременений и других юридических нюансов, которые могут повлиять на права покупателя.
Работайте только с проверенными агентами и риелторами
Рынок недвижимости Таиланда привлекает множество частных посредников, которые не всегда имеют лицензии и могут не нести ответственности за сделки.
Как проверить риелтора или агентство?
🔹 Запросите лицензию или регистрацию агентства.
🔹 Почитайте отзывы на независимых платформах (Google, форумы, социальные сети).
🔹 Спросите, с какими застройщиками и объектами агентство уже работало.
🔹 Обратите внимание, есть ли у агента офис и официальные контакты.
🔥 Факт: В 2022 году было зафиксировано более 150 случаев мошенничества, связанных с частными риелторами, которые продавали объекты с поддельными документами. Большинство пострадавших – иностранцы, покупавшие недвижимость дистанционно.
Регистрация сделки – гарантия безопасности
Официальная регистрация сделки в Земельном департаменте (Land Department) – единственный способ зафиксировать права на недвижимость.
✅ Как проходит процесс регистрации?
1️⃣ Проверка документов – подлинность титульного документа, отсутствие долгов.
2️⃣ Оплата налога на переход права собственности – обычно 2% от стоимости.
3️⃣ Регистрация нового владельца в реестре – после этого недвижимость официально принадлежит покупателю.
Важно! В Таиланде не существует автоматической регистрации – даже после подписания договора покупатель должен лично подать документы в Land Department.
Если недвижимость не зарегистрирована, продавец может повторно продать объект другому человеку.
Что делать, если столкнулись с двойной продажей
Как действовать, если выяснилось, что недвижимость продана другому?
Если после подписания договора вы узнали, что объект был продан другому покупателю, важно немедленно принять меры:
✅ Шаг 1: Проверьте, была ли недвижимость зарегистрирована в Land Department. Если нет, шансы вернуть деньги выше.
✅ Шаг 2: Свяжитесь с продавцом и уточните ситуацию – возможно, это ошибка, а не мошенничество.
✅ Шаг 3: Обратитесь к юристу, чтобы подать официальный запрос в Land Department и зафиксировать ситуацию.
✅ Шаг 4: Если продавец отказывается вернуть деньги, подавайте иск в суд – в Таиланде есть специальные процедуры для защиты прав покупателей.
Судебная практика: можно ли вернуть деньги
🔹 Если объект был продан с обманом, можно потребовать аннулирования сделки и возврата средств.
🔹 Если продавец отказался регистрировать сделку, но уже получил деньги, можно обратиться в суд по делу о мошенничестве.
🔹 В случае с застройщиками, если компания не выполняет условия договора, покупатель может потребовать полного возврата средств или компенсации.
Заключение
📌 Главное правило: недвижимость принадлежит только тому, кто зарегистрировал её в Земельном департаменте!
Чтобы избежать двойной продажи, важно:
✔️ Проверять документы через юриста.
✔️ Работать только с проверенными агентами и застройщиками.
✔️ Оформлять сделку в Land Department.
✔️ Не передавать деньги без договора и проверки собственности.
Покупка недвижимости в Таиланде – это отличная инвестиция, но важно подойти к сделке с полной ответственностью, чтобы защитить себя от мошенничества.
