Как этажность влияет на цену квартиры в Паттайе - Евгения Токарева

Введение

При выборе квартиры в Паттайе многие покупатели обращают внимание на этаж, на котором она расположена. И это не просто вопрос вкуса – этажность напрямую влияет на цену, ликвидность и даже удобство проживания. Одним покупателям важен вид на море, другим – быстрый доступ к выходу из здания, а инвесторы задумываются о доходности аренды или выгоде перепродажи.

Но как именно этажность влияет на стоимость? Дороже ли верхние этажи, и если да, то насколько? Какие риски и преимущества есть у низких этажей? И что выбрать, если хочется найти «золотую середину»?

В этой статье мы разберем:

как формируется стоимость квартир в зависимости от этажа;
почему видовые характеристики могут добавить десятки процентов к цене;
какие этажи выгоднее для аренды и перепродажи.

Рассмотрим реальные цифры, примеры из рынка недвижимости Паттайи и дадим практические советы для инвесторов и покупателей.

Общие тенденции ценообразования в Паттайе

Цены на квартиры в Паттайе формируются под влиянием множества факторов:

расположение (центр, набережная, удаленные районы);
вид из окна (на море, на бассейн, во двор, на город или соседнее здание);
этаж (чем выше, тем дороже – но не всегда);
инфраструктура и класс комплекса (кондиционируемые коридоры, лобби, бассейны, тренажерные залы).

Если сравнивать одинаковые квартиры в одном проекте, разница в цене может достигать 10–30% в зависимости от этажа. Например, в популярных комплексах в центре Паттайи или на первой линии Джомтьена цена квадратного метра на высоких этажах (от 20 и выше) может быть на 15–20% выше, чем на средних.

Средний разброс цен по этажам (пример для Паттайи, 2024 г.)

Низкие этажи (1-4 этаж) – 70 000–90 000 THB за м²
Средние этажи (5-15 этаж) – 85 000–110 000 THB за м²
Высокие этажи (16-30 этаж) – 100 000–140 000 THB за м²

В премиальных проектах эта разница может быть еще выше.

Однако цена – это не единственный фактор. Важно учитывать и ликвидность: некоторые этажи продаются быстрее и легче сдаются в аренду. Поэтому далее разберем, какие этажи выгоднее для разных целей.

Какой этаж считается «золотой серединой» в Паттайе

При выборе квартиры важно найти баланс между ценой, комфортом и ликвидностью. В Паттайе наиболее популярными среди покупателей и арендаторов считаются средние этажи (5-15 этаж). Почему?

📌 Почему покупатели выбирают средние этажи

Комфортный уровень высоты – не слишком низко, чтобы страдать от шума улицы, но и не слишком высоко, чтобы зависеть от лифта.
Оптимальная цена – дешевле, чем пентхаусы на верхних этажах, но дороже первых этажей.
Хорошая ликвидность – такие квартиры проще продать или сдать в аренду.

📌 Какой этаж лучше для жизни

Если вы планируете жить в квартире – выбирайте этажи от 5 до 10. Здесь минимальный уровень шума от улицы, но при этом удобно пользоваться лестницей в случае поломки лифта.
Если важен вид из окна, стоит рассмотреть этажи 10-15 – с них уже открываются красивые панорамы, но цена еще не слишком высока.

📌 Какой этаж лучше для аренды

Краткосрочная аренда (туристы) – средние этажи (7-15), так как они популярны среди отдыхающих, а вид на город или море становится плюсом.
Долгосрочная аренда (экспаты, зимовщики) – 3-10 этажи, поскольку арендаторы обычно выбирают комфорт, а не высоту.

📌 Когда лучше выбрать низкие или высокие этажи

Если важна цена, выгоднее купить на нижних этажах.
Если нужен статус, панорамные виды и престиж, лучше инвестировать в высокие этажи.
Если хотите быструю перепродажу – средние этажи универсальны и ликвидны.

Таким образом, средние этажи (5-15) – это компромиссный вариант для тех, кто хочет сбалансировать стоимость, комфорт и инвестиционную привлекательность.

Высокие этажи: элитность, вид на море и цена

Высокие этажи в Паттайе – это не просто жильё, а статусная недвижимость с премиальной ценой. Чем выше этаж, тем дороже квартира, особенно если открывается панорамный вид на море.

📌 Почему квартиры на верхних этажах стоят дороже?

Видовые характеристики – основная причина переплаты. Квартиры с фронтальным видом на море могут быть дороже на 20–30% по сравнению с аналогами на низких этажах.
Престижность и эксклюзивность – в Паттайе считается, что высокие этажи (20+) принадлежат к элитному сегменту.
Меньше шума – чем выше, тем тише, так как нет уличного движения, звуков бассейна или кондиционеров соседних зданий.
Лучшее освещение и проветривание – на верхних этажах больше солнца и свежего воздуха, что особенно важно в тропическом климате.

📌 Разница в цене между этажами (пример из реального рынка)

Рассмотрим стоимость квартир в одном и том же комплексе в Джомтьене:

5-10 этаж – 3,5 млн THB за 1-bedroom (вид на город).
15-20 этаж – 4,2 млн THB за аналогичную планировку (частичный вид на море).
25-30 этаж – 5,0–5,5 млн THB (панорамный вид на море).

Разница может составлять до 50% за счёт вида!

📌 Высокие этажи: плюсы и минусы

✅ Плюсы:

Высокая ликвидность – престижные квартиры продаются быстрее.
Дорогая аренда – туристы и экспаты готовы платить больше за вид.
Меньше насекомых и влажности, что актуально для тропиков.

❌ Минусы:

Цена на 20–30% выше, чем у аналогичных квартир на низких этажах.
Зависимость от лифтов – в часы пик ожидание может занять несколько минут.
Ветер и жара – на верхних этажах бывает сильный ветер и солнечная сторона может перегреваться.

📌 Кому подойдут квартиры на высоких этажах

✔️ Инвесторам, рассчитывающим на премиальный сегмент.
✔️ Покупателям, ценящим вид на море и тишину.
✔️ Тем, кто хочет купить ликвидную недвижимость для дальнейшей перепродажи.

Вывод: если бюджет позволяет, верхние этажи – это статусная, ликвидная и дорогая недвижимость, но с нюансами в эксплуатации.

Низкие этажи: дешевле, но есть нюансы

Квартиры на низких этажах в Паттайе (1-4 этаж) обычно стоят дешевле, но не всегда пользуются высоким спросом. Однако у них есть свои плюсы, особенно если правильно выбрать объект.

📌 Почему первые этажи в Паттайе дешевле?

Отсутствие видовых преимуществ – с балкона может открываться вид на бассейн, двор или соседнее здание, а не на море или панораму города.
Повышенная влажность – в тропическом климате низкие этажи больше подвержены сырости.
Риск насекомых – муравьи, комары и другие тропические «гости» чаще встречаются на нижних этажах.
Больше шума – в зависимости от расположения, может быть слышен шум от бассейна, дороги или общих зон комплекса.

📌 Когда низкие этажи – это плюс?

Несмотря на минусы, квартиры на низких этажах могут быть отличным выбором в некоторых случаях:
✔️ Если комплекс окружён зелёной зоной – например, в закрытых комплексах с внутренними садами, где можно наслаждаться тенью деревьев.
✔️ Если есть прямой выход к бассейну – в некоторых проектах первые этажи имеют террасы с доступом к бассейну, что делает их удобными для отдыхающих.
✔️ Для семей с детьми и пожилых людей – не нужно пользоваться лифтом, можно легко выходить на улицу.
✔️ В бюджетных проектах – разница в цене по сравнению с высокими этажами может составлять от 300 000 до 1 000 000 THB, что делает покупку более доступной.

📌 Разница в цене между этажами (пример реального объекта)

Допустим, рассматриваем квартиру-студию в районе Пратамнак:

1-3 этаж – 2,3 млн THB
5-10 этаж – 2,7 млн THB
15-20 этаж – 3,2 млн THB

Разница между низкими и верхними этажами может доходить до 40%.

📌 Низкие этажи: плюсы и минусы

✅ Плюсы:

Самая низкая цена – выгодно для покупки и сдачи в бюджетный сегмент.
Удобство для семей, пенсионеров, людей с ограниченной мобильностью.
Быстрый доступ к выходу, бассейну, парковке.

❌ Минусы:

Меньше приватности – могут проходить люди, особенно если окна выходят на бассейн.
Риск насекомых и влажности, особенно в старых комплексах.
Меньшая ликвидность – такие квартиры сложнее продать и дороже не становятся.

📌 Кому подходят квартиры на низких этажах

✔️ Тем, кто ищет самую бюджетную недвижимость в хорошем комплексе.
✔️ Покупателям для личного проживания, которым важен удобный выход.
✔️ Инвесторам в эконом-сегмент, ориентированным на долгосрочную аренду.

Вывод: покупка квартиры на низком этаже – хороший способ сэкономить, но нужно учитывать нюансы, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Средние этажи: компромисс между ценой и комфортом

Средние этажи (5-15 этаж) считаются золотой серединой для большинства покупателей. Они сочетают в себе приемлемую цену, удобство проживания и высокую ликвидность.

📌 Почему средние этажи популярны

Комфортный уровень высоты – достаточно высоко, чтобы избежать уличного шума, но при этом не так зависимо от лифтов.
Лучший баланс цены и качества – разница в цене между средними и низкими этажами минимальна, а преимущества очевидны.
Хорошая ликвидность – квартиры на средних этажах легче продать или сдать в аренду.

📌 Как средние этажи влияют на цену

В популярных жилых комплексах разница между низкими и средними этажами составляет 5-15%, что делает их оптимальным вариантом для долгосрочных инвестиций.

Пример цен (1-bedroom в Паттайе):

3-5 этаж – 2,8 млн THB
7-10 этаж – 3,1 млн THB
12-15 этаж – 3,3 млн THB

То есть доплата за этаж выше 10-го составляет 5-10%, но при этом вы получаете:
✔️ Лучший вид – особенно если район не застроен высокими зданиями.
✔️ Более высокую арендуемость – арендаторы чаще выбирают средний этаж.
✔️ Оптимальную температуру и проветривание – выше уровень комфорта.

📌 Средние этажи: плюсы и минусы

✅ Плюсы:

Комфортный уровень высоты – меньше шума, но без зависимости от лифтов.
Оптимальная цена – дороже первых этажей, но дешевле элитных верхних.
Лучший вариант для сдачи в аренду – востребованность среди арендаторов.

❌ Минусы:

Ограниченные видовые характеристики – не всегда открывается панорамный вид.
Риск шумных соседей – если дом густонаселённый, возможен шум.

📌 Кому подойдут средние этажи

✔️ Тем, кто хочет ликвидную недвижимость с хорошим балансом цены и комфорта.
✔️ Арендодателям, рассчитывающим на долгосрочную сдачу жилья.
✔️ Покупателям, выбирающим квартиру для личного проживания.

Вывод: средние этажи – это разумный компромисс между ценой, удобством и ликвидностью, что делает их универсальным выбором для большинства покупателей.

Особенности разных районов Паттайи

Этажность влияет на стоимость квартиры по-разному в зависимости от района, где расположен жилой комплекс. В некоторых районах высота критически важна, а в других – не имеет большого значения.

📌 Центральная Паттайя: чем выше, тем лучше

Центр Паттайи – это место с плотной застройкой, где малоэтажных зданий практически нет. Здесь высота – ключевой фактор при формировании цены.

Квартиры на низких этажах (1-5) дешевле на 15-20% из-за близости к шумным улицам.
Средние этажи (6-15) считаются оптимальными – есть вид, но цена еще не слишком высокая.
Высокие этажи (15-30) в элитных проектах дороже на 25-40%, так как открывают панорамные виды на залив.

💡 Вывод: если покупаете в центре, выбирайте не ниже 6 этажа, чтобы избежать шума улиц и получить ликвидность при продаже.

📌 Джомтьен: вид на море как главный фактор

Джомтьен – район, где этажность напрямую влияет на стоимость из-за близости к морю.

Если здание находится на первой линии, разница между низким и высоким этажом может доходить до 50%.
В проектах второй линии вид на море открывается с 8-10 этажа, поэтому цена на 10+ этажах выше.
Вдали от моря этажность играет меньшую роль – здесь важнее инфраструктура комплекса.

💡 Вывод: если цель – квартира с видом на море, выбирайте 10+ этаж, но если важна цена, можно рассмотреть 3-8 этажи во втором ряду.

📌 Пратамнак: малоэтажные проекты и эксклюзивность

Пратамнак – это район с ограничением по этажности (в основном 8 этажей), поэтому тут высота почти не влияет на цену.

Разница между 1 и 8 этажом небольшая – обычно 5-10%.
Главный фактор ценообразования – вид из окна (на море или зелёные зоны).

💡 Вывод: здесь можно выбирать любой этаж, но важно учитывать расположение квартиры относительно моря.

📌 Районы Восточной Паттайи: этажность не критична

Здесь в основном малоэтажная застройка (до 8 этажей), поэтому разница в стоимости квартир на разных этажах минимальна.

Важно смотреть не на этаж, а на близость к инфраструктуре (рынки, транспорт).
В некоторых проектах первые этажи дороже из-за наличия террас и выходов к бассейну.

💡 Вывод: этаж не так важен, но лучше выбирать 1-3 этажи с удобной планировкой и террасами.

📌 Как расположение влияет на этажность

Район	Лучший этаж для покупки	Разница в цене между этажами
Центральная Паттайя	6-20	Высокие этажи на 20-40% дороже
Джомтьен	10+ (если важен вид)	Разница до 50% за вид на море
Пратамнак	1-8	Разница 5-10% (если нет вида)
Восточная Паттайя	1-3 (с террасами)	Минимальная разница

Вывод: этажность важнее в районах с плотной застройкой и близостью к морю. В малоэтажных районах главный фактор – расположение и инфраструктура.

Выгодные инвестиционные стратегии

Выбор этажа может существенно повлиять на окупаемость инвестиций в недвижимость Паттайи. Важно учитывать цели покупки: долгосрочная аренда, перепродажа или сдача в краткосрочную аренду. Разберем, какие этажи лучше подходят для разных стратегий.

📌 1. Какой этаж выгоднее для перепродажи

Если ваша цель – купить квартиру на стадии строительства и продать дороже после сдачи, важно учитывать спрос.

Средние этажи (6-15) – на них стабильный спрос, легко продать, разница в цене между покупкой и продажей может составлять 10-25%.
Высокие этажи (15-30) – престижный вариант, который можно продать дороже, но круг покупателей уже, а срок экспозиции (продажи) дольше.
Низкие этажи (1-4) – менее ликвидны, сложнее перепродать, если нет особых преимуществ (например, выход к бассейну).

💡 Вывод: для быстрой перепродажи лучше выбирать 6-15 этажи – они универсальны, востребованы и растут в цене.

📌 2. Какой этаж лучше для сдачи в аренду

Выбор этажа влияет на доходность от аренды – чем удобнее квартира, тем выше спрос.

Краткосрочная аренда (туристы) – выбирайте 10-20 этаж, если важен вид на море. Такие квартиры дороже в аренде, но и период заселенности может быть ниже.
Долгосрочная аренда (экспаты, зимовщики) – лучше подходят 3-10 этажи, так как жильцы ценят удобство, доступность и отсутствие сильного ветра.
Бюджетная аренда – низкие этажи (1-4), если цена аренды важнее, чем вид.

💰 Пример доходности (по районам, средняя цена за аренду 1-bedroom в месяц):

Этаж	Центральная Паттайя	Джомтьен	Пратамнак	Восточная Паттайя
1-4 этаж	12-18 тыс. THB	10-15 тыс. THB	10-13 тыс. THB	8-12 тыс. THB
5-15 этаж	15-22 тыс. THB	13-18 тыс. THB	12-16 тыс. THB	9-14 тыс. THB
16-30 этаж	20-35 тыс. THB	17-28 тыс. THB	14-20 тыс. THB	—

💡 Вывод: если важно быстро сдать в аренду, выбирайте 5-15 этажи – это лучший баланс цены, удобства и спроса.

📌 3. Какой этаж выгоднее для покупки в личное пользование

Если покупка для себя, важно учитывать:
✔️ Если нужна приватность и статус, выбирайте 20+ этаж.
✔️ Если удобство важнее, чем вид, оптимальны 5-10 этажи.
✔️ Если нужна экономия, стоит рассмотреть 1-4 этажи, но с хорошей планировкой и инфраструктурой.

💡 Вывод: для комфортного проживания без лишних затрат лучший вариант – средние этажи (6-12).

📌 4. Как выбрать этаж в зависимости от бюджета

Бюджет	Лучший этаж	Причина
Минимальный бюджет (до 2,5 млн THB)	1-4	Самая низкая цена, но меньше ликвидность
Средний бюджет (2,5-4 млн THB)	6-15	Оптимальный баланс цены и удобства
Премиальный сегмент (4+ млн THB)	15-30	Вид на море, престиж, ликвидность

💡 Вывод: выбирайте этаж в зависимости от бюджета и целей – не всегда высокий этаж означает лучшую инвестицию.

📌 Итог: какую стратегию выбрать

1️⃣ Для перепродажи → 6-15 этаж (высокий спрос, ликвидность).
2️⃣ Для краткосрочной аренды → 10-20 этаж (лучший вид, высокая цена аренды).
3️⃣ Для долгосрочной аренды → 3-10 этаж (удобство, комфорт для арендаторов).
4️⃣ Для личного проживания → 5-12 этаж (оптимальный вариант по цене и удобству).
5️⃣ Для минимального бюджета → 1-4 этаж (дешевле, но есть нюансы).

Вывод: этаж – это не просто цифра, а важный фактор для прибыльности инвестиций в недвижимость Паттайи.

Заключение

Выбор этажа – это не просто вопрос предпочтений, а важный фактор, влияющий на стоимость, ликвидность и доходность недвижимости в Паттайе. Разница в цене между низкими и высокими этажами может достигать 30-50%, и важно понимать, как это влияет на ваши инвестиционные цели.

📌 Краткий итог по этажности:

Высокие этажи (15-30): статус, вид на море, высокая цена, ликвидность, но зависимость от лифтов.
Средние этажи (6-15): лучший баланс цены, удобства и ликвидности – идеальный вариант для большинства покупателей.
Низкие этажи (1-4): самые дешевые, но могут быть проблемы с шумом, влажностью и перепродажей.

📌 Как выбрать этаж в зависимости от целей

Цель покупки	Лучший этаж	Причины
Перепродажа	6-15	Высокий спрос, ликвидность
Краткосрочная аренда (туристы)	10-20	Вид на море, высокая доходность
Долгосрочная аренда	3-10	Комфорт для жильцов, стабильный спрос
Личное проживание	5-12	Оптимальный баланс цены и удобства
Бюджетная покупка	1-4	Самая низкая цена, но меньше ликвидность

📌 Советы для покупателей и инвесторов:

✔️ Если хотите статусное жилье – выбирайте верхние этажи с видом на море.
✔️ Если нужна ликвидность – средние этажи (6-15) продаются быстрее всего.
✔️ Если рассчитываете на стабильную аренду – 3-10 этажи лучший вариант.
✔️ Если бюджет ограничен – низкие этажи могут стать выгодной покупкой, но важно учитывать их минусы.

Выбор этажа напрямую влияет на рентабельность инвестиций, поэтому перед покупкой важно анализировать рынок и учитывать спрос в конкретном районе Паттайи.