Как читать планировки тайских квартир: гид по пониманию схем новостроек в Паттайе

Введение

Покупка недвижимости в Паттайе, особенно на стадии строительства, начинается с чертежа. Планировка — это первое, что видит будущий собственник, и часто единственное, на что он ориентируется, принимая решение. Но, несмотря на простоту, схемы планировок таят в себе множество нюансов, которые может не заметить неискушённый покупатель.

В Таиланде стандарты проектирования отличаются от привычных европейских и российских. Архитекторы часто стремятся сэкономить пространство, а маркетинговые отделы — преподнести квартиру как можно выгоднее. В результате можно столкнуться с реальностью, когда студия на 28 м² оказывается тесной и тёмной, несмотря на привлекательную схему.

Почему важно научиться читать планировки:

• это поможет избежать разочарования после сдачи дома;
• понимание планировки влияет на будущую аренду и перепродажу;
• правильный выбор квартиры на стадии строительства может обеспечить прирост капитала до 30–40% после завершения проекта.

Цель этой статьи — дать вам подробный, наглядный и практический инструмент по чтению планировок тайских новостроек. Мы расскажем, что скрывается за чертежами, какие детали важны, и как сделать выбор, который будет радовать и через год, и через десять.

Что такое планировка квартиры и какие типы существуют в тайских новостройках

Планировка квартиры — это архитектурная схема, отражающая расположение всех функциональных зон: жилой части, кухни, санузлов, балкона и коридоров. Это не просто чертёж, а отражение удобства, эргономики и потенциальной ликвидности недвижимости.

В Таиланде, особенно в Паттайе, используется своя логика при проектировании жилых помещений. Здесь ценится компактность, лаконичность, но при этом открытые пространства — особенно балконы и окна — играют огромную роль.

Основные типы квартир в тайских новостройках

• Студия (Studio)
  Наиболее бюджетный вариант. Обычно площадь варьируется от 22 до 30 м².
  Особенности:
  • объединённое пространство спальни, кухни и зоны отдыха
  • ванная комната — отдельно, часто с душем без душевой кабины
  • подходят для краткосрочной аренды или проживания 1 человека
• 1-bedroom (1 спальня)
  Один из самых востребованных форматов для инвестиций и личного проживания. Площадь — от 32 до 45 м².
  Особенности:
  • отдельная спальня и гостиная/кухня
  • иногда два балкона или балкон с доступом из двух комнат
  • хорошее соотношение цены и функциональности
• 2-bedroom (2 спальни)
  Популярен среди семей, а также для сдачи в аренду на длительный срок. Площадь — от 55 до 70+ м².
  Особенности:
  • две спальни, две ванные (часто)
  • может быть более выгодной инвестицией при правильной локации
  • встречаются варианты с угловыми окнами и панорамными видами
• Dual-Key Units
  Новый формат, появившийся в премиальных и инвестиционных проектах.
  Суть: квартира делится на две студии с отдельными входами и счётчиками.
  Преимущества: можно сдавать как одну квартиру, так и как две независимые студии — повышенная гибкость в управлении объектом.
• Loft / Duplex
  Встречается в дизайнерских проектах и кондоминиумах высокого класса.
  Особенности:
  • двухуровневая структура
  • высокие потолки и панорамные окна
  • нестандартные форматы, часто с открытыми спальнями

Планировка против площади: как визуально «обманывают» размеры

Один из главных мифов при выборе квартиры — ориентироваться только на квадратные метры. В реальности:

• квартира на 35 м² может быть более удобной и просторной, чем другая на 40 м², если грамотно организовано пространство
• наличие «лишних» коридоров, непродуманных перегородок или плохо спланированной кухни съедает функциональную площадь
• часто рисунки на схемах делаются в пропорциях, создающих иллюзию простора

Кроме того, застройщики могут показывать пример расстановки мебели в масштабе, который визуально уменьшает диваны и кровати, чтобы «расширить» ощущение пространства. Именно поэтому важно анализировать не только метраж, но и структуру помещения — зонирование, расстановку мебели, логистику передвижения внутри квартиры.

Хорошая планировка — это не только эстетика, но и удобство проживания, ликвидность и инвестиционный потенциал.

Стандарты измерения площади в Таиланде

Одно из самых частых недоразумений при покупке недвижимости в Таиланде — это путаница в понятиях «полезная» и «общая» площадь. Эти различия могут существенно повлиять на восприятие планировки и реальную стоимость квадратного метра.

Общая и полезная площадь: в чём разница

• Общая площадь (Gross area) — включает всё: стены, балкон, санузлы, даже долю общих коридоров и шахт здания. Именно эта цифра чаще всего указывается в рекламных материалах застройщиков.
• Полезная площадь (Net area / Usable area) — это фактическая площадь внутри квартиры, которой можно пользоваться. Без учета толщины стен, шахт и внешних конструкций.

Разница между этими двумя параметрами может достигать 15–25%, особенно в премиальных проектах с толстыми перегородками и большими балконами.

Как считают балконы, ванные, стены

• Балкон почти всегда включается в общую площадь, но его реальная польза зависит от ширины и расположения. Например, 6 м² на плане могут быть визуально бесполезны, если балкон узкий и вытянутый.
• Санузлы часто проектируются компактными — 2–3 м², но в некоторых случаях указываются с учетом скрытых коммуникаций.
• Несущие стены в большинстве случаев входят в счёт общей площади. Поэтому на 35 м² «по документам» может приходиться лишь 28–30 м² полезного пространства.

Примеры: как цифры на бумаге обманывают

Площадь по плану	Полезная площадь	Комментарий
28 м² студия	~23 м²	балкон 3 м², стены и ванная «съедают» оставшееся
35 м² 1-bedroom	~29 м²	узкий коридор и перегородка отнимают 3–4 м²
45 м² 1-bedroom premium	~36 м²	при грамотной планировке остаётся просторное ощущение

Средняя стоимость за м² в Паттайе (по состоянию на 2024–2025)

Район Паттайи	Средняя цена за м² (THB)	Комментарий
Central Pattaya	95 000 – 130 000	центр, рядом с инфраструктурой и ТЦ
Wongamat (север)	120 000 – 180 000	престижный район у моря
Jomtien	85 000 – 110 000	доступные цены и близость к морю
Pratumnak	100 000 – 150 000	зелёный холм, панорамные виды
East Pattaya (внутренняя часть)	60 000 – 80 000	низкая плотность застройки

❗ Важно: застройщики указывают стоимость за квадратный метр именно от общей площади. Это значит, что при одинаковой цене за м² две квартиры могут существенно различаться по ощущению простора и реальной полезности.

Условные обозначения и символы в тайских планировках

Чтобы правильно читать планировку квартиры, необходимо понимать условные обозначения, которые используют застройщики в Таиланде. Эти символы могут существенно отличаться от тех, к которым привыкли покупатели из России и Европы. Часто именно непонимание значков и сокращений становится причиной ошибочного восприятия квартиры.

Что обозначают основные элементы на планах

• Толстые линии — обычно обозначают несущие стены или капитальные перегородки. Такие конструкции нельзя демонтировать или изменить.
• Тонкие линии — легкие перегородки: из гипсокартона, стекла или других легких материалов. Их можно убрать или изменить после покупки, но не всегда — в зависимости от регламента кондоминиума.
• Прерывистые линии — часто означают раздвижные двери или перегородки. Например, между спальней и гостиной.
• Полукруг у двери — указывает направление открывания двери. Это важно учитывать, чтобы понимать, не будет ли дверь перекрывать мебель или пространство.
• Крестик или крестовина в квадрате — кондиционер или вывод под него.
• Овал с крестом — потолочный светильник.
• Треугольник в рамке — вентиляционный люк или вытяжка.
• «W», «S», «R» и др. — сокращения от английских слов:
  • W — wardrobe (шкаф)
  • S — sink (раковина)
  • R — refrigerator (холодильник)
  • C — cooking area (зона приготовления пищи)
  • TV — место под телевизор
  • WM — washing machine (стиральная машина)

Частые непонятные сокращения в тайских схемах

• UB — unit bathroom (совмещённый санузел)
• SB — shower box (душевая зона)
• AC — air conditioning unit (внешний блок кондиционера, часто на балконе)
• LD — living and dining area
• MBR / BR1 / BR2 — master bedroom, bedroom 1, bedroom 2

❗ Совет: если на схеме вы видите символы или сокращения, которых не понимаете — обязательно уточняйте у агента или застройщика, перед тем как подписывать бронирование.

Реальные перегородки vs декоративные элементы

Застройщики иногда используют на схемах похожие обозначения как для стационарных конструкций, так и для лёгких перегородок. Особенно часто путают:

• стеклянные перегородки (например, между ванной и спальней) — они могут быть условными, а на деле установлены частично;
• раздвижные двери, которые обозначаются как перегородки, но по факту это легкие шторки или декоративные панели;
• неполные стены, которые не доходят до потолка — в плане они выглядят как обычные, но при просмотре квартиры оказывается, что приватность сильно ограничена.

Визуально всё может выглядеть красиво, но с точки зрения акустики, уединения и функциональности — такие элементы стоит анализировать заранее.

Что важно учитывать при анализе планировки

Понимание схемы — это только первый шаг. Следующий этап — оценка удобства планировки в реальной жизни, с учётом образа жизни, освещения, вентиляции, приватности и даже будущих сценариев (аренда, перепродажа, проживание с семьёй). Ниже — ключевые моменты, которые стоит продумать до подписания договора бронирования.

Логика расположения комнат

• Гостиная рядом с кухней — удобно, если вы готовите и принимаете гостей. В Таиланде кухня часто совмещена с зоной отдыха, поэтому важно, чтобы вентиляция работала хорошо.
• Спальня с окнами — лучше естественное освещение и проветривание. Некоторые планировки эконом-класса могут предусматривать спальню без окон, что ухудшает комфорт.
• Планировки с «проходной» спальней — неудачное решение для приватности, особенно при сдаче в аренду.

✔ Хорошая планировка — это логичный маршрут: вход → прихожая → кухня → гостиная → спальня, без лишних поворотов и узких коридоров.

Расположение кухни и санузла

• Важно, чтобы кухня имела вентиляционное окно или вытяжку, особенно если вы будете готовить дома.
• В некоторых бюджетных проектах мойка располагается прямо у входа, что не всегда удобно и эстетично.
• Санузел без окна — стандарт в большинстве проектов. Однако наличие вытяжки обязательно, особенно в тропическом климате.

Также обратите внимание:

• достаточно ли пространства у двери в ванную;
• можно ли комфортно разместить стиральную машину;
• отделена ли душевая зона от остальной части ванной комнаты.

Площадь и форма балкона

• Балкон — это не просто бонус. В Паттайе вид с балкона может сильно влиять на стоимость и ликвидность квартиры.
• Угловые балконы (L-образные) дают больше пространства и панорамный обзор.
• Узкие вытянутые балконы часто не несут практической пользы, особенно если туда невозможно поставить столик и стул.
• Балкон может служить зоной размещения внешнего блока кондиционера, и в этом случае его полезность ограничена — уровень шума и жара будет выше.

❗ Важно: у некоторых застройщиков балкон может быть обозначен на плане, но не входить в «чистую» полезную площадь. Это может исказить восприятие реального внутреннего пространства квартиры.

Как оценить расположение квартиры в здании

Даже идеально спланированная квартира может оказаться неудачным выбором, если не учесть её положение внутри здания. Расположение относительно сторон света, высота этажа, соседство с техническими зонами и вид из окна — всё это напрямую влияет на комфорт проживания, арендный потенциал и инвестиционную привлекательность объекта.

Стороны света и климат Паттайи

Паттайя находится в тропическом климате с жарким солнцем почти круглый год, поэтому ориентация окон играет ключевую роль:

• Север — оптимальное направление: нет прямых солнечных лучей, хорошее рассеянное освещение. Идеальный выбор для долгосрочного проживания.
• Юг — мягкое солнце во второй половине дня. Подходит, если вы хотите больше света, но не перегрева квартиры.
• Восток — утреннее солнце: хорошо для тех, кто встаёт рано и хочет естественного пробуждения.
• Запад — самое жаркое направление. После обеда солнце сильно нагревает стены и стёкла, особенно на высоких этажах. Может потребоваться постоянная работа кондиционера.

💡 Совет: в проектах с панорамным остеклением лучше избегать западной стороны, особенно на этажах выше 10-го.

Влияние этажности на стоимость и комфорт

• 1–3 этажи — обычно дешевле. Но возможен шум от бассейна, ресепшена или парковки.
• 4–8 этажи — средний сегмент. Меньше шума, но без панорамных видов.
• 9+ этажей — чаще всего предлагают лучшую вентиляцию, виды на море, тишину. Стоимость за м² здесь может быть выше на 10–20%.

❗ Некоторые проекты строятся на холмах (например, Пратамнак). В таких случаях даже 3–4 этаж может иметь отличный вид.

Что видно из окон

• Море — один из ключевых факторов, повышающих стоимость. Вид на море может увеличивать цену квартиры до 30%.
• Застройка — если перед балконом находится строящееся здание, будьте готовы к шуму, пыли и потере вида в будущем.
• Соседний кондо в 5 метрах — это не просто визуальный дискомфорт. Это ограниченная приватность, снижение стоимости при перепродаже и возможный шум от кондиционеров.

💡 Проверяйте не только текущий вид, но и планы застройки ближайших территорий. В Паттайе активно развивается Восточная зона, и там за 1–2 года может появиться плотная застройка, полностью перекрывшая открытый вид.

Как правильно сравнивать планировки от разных застройщиков

На первый взгляд может показаться, что у разных застройщиков в Паттайе предлагаются похожие квартиры — студии на 28 м², «однушки» на 35 м², и всё это в рамках современных жилых комплексов с бассейном и спортзалом. Но ключ к правильному выбору — в деталях. Даже при одинаковой площади планировки могут кардинально отличаться по функциональности, удобству и инвестиционной привлекательности.

Примеры сравнения: одинаковая площадь — разная эффективность

✅ Кейс 1. Две квартиры по 35 м²:

• Квартира A: длинный узкий коридор у входа, кухня в глубине квартиры, спальня с окном.
• Квартира B: вход сразу в зону кухни-гостиной, спальня отделена раздвижной перегородкой, большая зона хранения у входа.

Результат: Квартира B воспринимается как просторнее и более логичная, несмотря на ту же площадь.

✅ Кейс 2. Студии по 28 м²:

• Вариант 1: квадратная форма, чёткое зонирование (спальня, гостиная, кухня).
• Вариант 2: вытянутый прямоугольник, узкий балкон, кровать рядом с входом.

Результат: первая студия лучше подойдёт для аренды и проживания, а вторая может быть неудобной для повседневного использования.

Что можно «прочитать» между строк в схеме

• Неудобные ниши или выступы, которые выглядят эстетично на плане, но мешают размещению мебели.
• Слишком маленький санузел, в котором трудно разместить стиральную машину.
• Отсутствие полноценного пространства под шкаф — особенно важно при долгосрочном проживании.
• Ширина проходов и зоны между мебелью — на плане может казаться достаточно, но на практике возникают проблемы с передвижением.

💡 Совет: масштаб на схеме не всегда соответствует реальности. Обратите внимание на расстановку мебели и постарайтесь визуализировать, как будет выглядеть квартира «вживую».

Когда стоит заказать консультацию по планировке

Иногда инвестору или покупателю сложно объективно оценить преимущества и недостатки схемы. В таких случаях агент может:

• сравнить реальные фотографии аналогичных квартир с планом;
• рассказать, какие решения удобны для аренды, а какие — для личного проживания;
• посоветовать, какую планировку лучше выбрать, если у проекта есть несколько опций на выбор.

📌 Пример из практики: клиент выбирал квартиру на 42 м² и колебался между угловой и стандартной планировкой. После анализа выяснилось, что у угловой квартиры балкон был практически бесполезным, а в спальне не помещалась стандартная кровать. Итог — был выбран более функциональный вариант с меньшим видом, но более ликвидный.

Подводные камни и уловки в тайских планировках

Даже в новых и качественных жилых комплексах застройщики нередко прибегают к маркетинговым приёмам, чтобы визуально улучшить восприятие планировки. Эти хитрости могут быть неочевидны на первый взгляд, особенно если вы не сталкивались с покупкой недвижимости в Таиланде ранее. Ниже разберём, на что стоит обратить внимание, чтобы не попасться в ловушку красивой схемы.

Где чаще всего скрываются слабые места

• Колонны в неудобных местах
  Они могут быть встроены в стены, но на деле занимают пространство. В спальне колонна может мешать размещению кровати, в гостиной — ограничивать расположение мебели.
• Фальш-окна или «глухие» участки
  На плане может быть обозначено окно, но на деле оно выходит в шахту или в соседнюю стену здания. Иногда на визуализациях окно показывают как панорамное, а в реальности это узкая вставка.
• Узкие коридоры и нефункциональные проходы
  Если при входе в квартиру нужно пройти 4–5 метров до жилой зоны — это «съедает» полезную площадь. Особенно критично для квартир до 35 м².
• Маленькие ванные комнаты с неудобным доступом
  Бывает, что дверь в ванную открывается внутрь, блокируя раковину или душевую. Иногда душ расположен прямо над унитазом, что делает помещение неудобным для ежедневного пользования.
• Неэффективная кухня
  В некоторых проектах кухня представляет собой всего лишь шкаф с мойкой и микроволновкой. Если вы планируете готовить дома, обращайте внимание на длину столешницы и наличие вентиляции.

Визуализация против реальности

Рендеры, 3D-модели и брошюры — это инструмент продаж, и они часто выглядят гораздо лучше, чем реальная квартира. Вот как это выражается:

• Мебель уменьшенного размера на изображениях, чтобы комната казалась просторнее.
• Отсутствие потолков и стен на рендерах, чтобы визуально «открыть» пространство.
• Использование зеркал и света в шоу-румах, что создаёт ощущение простора, которого в квартире может не быть.

💡 Важно: всегда проверяйте технический план с размерами в метрах, а не только маркетинговые схемы. Иногда одна и та же квартира выглядит принципиально по-разному в разных вариантах презентации.

Юридические и конструктивные детали

• Уточняйте тип стен — можно ли их демонтировать, передвинуть или заменить. Не все перегородки допустимо менять, особенно в новых проектах.
• Проверяйте доступ к коммуникациям — можно ли установить стиральную машину, есть ли выводы под кондиционер, как организован слив.
• Ограничения регламента кондоминиума — например, в некоторых проектах запрещено объединять балкон с жилым помещением или менять окна.

Рекомендации агента по недвижимости в Паттайе

Работая с покупателями из разных стран, я не раз сталкивалась с ситуациями, когда ошибки в оценке планировки приводили к разочарованию. Даже у опытных инвесторов бывают «промахи», если они ориентируются только на визуализацию или цифры, не вникая в детали схемы. Моя задача как агента — не просто продать объект, а помочь клиенту сделать действительно разумный выбор, который будет удобен, ликвиден и перспективен.

Как я помогаю своим клиентам разбираться в планировках

• Анализирую не только площадь, но и функциональность: оцениваю, как будет использоваться каждый метр, как разместится мебель, насколько удобно перемещаться внутри.
• Сравниваю несколько вариантов: например, если есть выбор между угловой и центральной квартирой, объясняю плюсы и минусы каждого варианта в зависимости от цели — личное проживание или аренда.
• Проверяю соответствие маркетинговых материалов и техплана: иногда на сайте указана одна схема, а по факту в договоре бронирования — другая. Это критично.
• Оцениваю долгосрочные риски: как повлияет планировка на перепродажу через 3–5 лет, насколько квартира привлекательна для арендаторов.

Примеры из практики: успешные и неудачные кейсы

✅ Успешный кейс:
Клиент из Москвы выбирал квартиру в проекте с видом на море. Предложили два варианта:
— студия 28 м² с открытым балконом и вытянутой планировкой
— 1-bedroom 35 м² с функциональной зоной и полноценной спальней, но без морского вида
Мы проанализировали цели — долгосрочная аренда и отдых зимой. Итог: выбрана вторая квартира, которая сдаётся по более высокой ставке и удобна для 2 человек.

⚠️ Неудачный кейс:
Покупатель оформил студию в Пратамнаке, ориентируясь на визуализацию. На деле балкон оказался узким, окно выходило в стену соседнего здания, а кровать невозможно было заменить на более широкую. Итог — квартира сдаётся с трудом, стоимость перепродажи ниже ожиданий.

Когда планировка определяет успех инвестиции

На рынке недвижимости Паттайи можно наблюдать интересный тренд: две квартиры в одном проекте и на одном этаже могут иметь разницу в ликвидности до 30%, только из-за особенностей планировки.

Примеры:

• наличие полноценной спальни (вместо перегородки) — +10% к доходу от аренды
• балкон с панорамным видом — +15–20% при перепродаже
• отсутствие коридора, «съедающего» 3–4 м² — экономия на площади и более привлекательная цена

Как агент, я считаю своей обязанностью предупредить клиента о всех нюансах, чтобы выбор был осознанным и выгодным в будущем.

Заключение

Планировка квартиры — это не просто чертёж на бумаге. Это отражение комфорта, практичности и инвестиционного потенциала объекта. В условиях динамичного рынка недвижимости Паттайи важно не только знать, что такое студия или 1-bedroom, но и уметь «читать» между строк, анализируя все нюансы: от расположения колонн до ориентации окон.

Правильный подход к анализу планировки позволяет:

• избежать необдуманных решений и ошибок;
• выбрать действительно удобную квартиру для жизни или сдачи;
• получить большую ликвидность и доходность при перепродаже.

Мой опыт показывает, что грамотная работа с планировкой — это часть инвестиционной стратегии. Именно поэтому я всегда рекомендую клиентам смотреть глубже, задавать вопросы, сверять визуализацию с реальностью и не стесняться запрашивать дополнительные материалы.

Если вы планируете покупку недвижимости в Паттайе и хотите быть уверены, что выбранная квартира будет комфортной и выгодной, я с радостью помогу вам проанализировать все предложения и подобрать оптимальный вариант.