Инвестиционный портфель из 3 объектов в Паттайе: стратегия диверсификации и снижение рисков на практике

Введение

Инвестиции в недвижимость на зарубежных курортах по-прежнему привлекают внимание инвесторов из России и других стран. Паттайя, один из крупнейших и быстроразвивающихся курортных городов Таиланда, предлагает широкие возможности для вложений — от доступных студий у моря до апартаментов в отельных комплексах и премиальных новостроек. Но, как и в любом сегменте инвестирования, здесь существуют риски.

Многие новички совершают одинаковую ошибку — вкладываются в один единственный объект, полагая, что этого достаточно для стабильного дохода. Однако практика показывает, что при любых изменениях на рынке или в локальной инфраструктуре один объект может потерять часть своей доходности или даже приносить убытки.

Чтобы минимизировать эти риски, инвесторы прибегают к диверсификации — стратегии, при которой средства распределяются между разными активами. В случае с недвижимостью в Паттайе это может быть портфель из трёх объектов, каждый из которых выполняет свою роль: кто-то приносит стабильный доход от аренды, кто-то растёт в цене, а кто-то компенсирует сезонные колебания.

Цель этой статьи — показать на реальном примере, как грамотно составить такой портфель, какие объекты выбрать, чего ожидать по доходности и как всё это поможет снизить инвестиционные риски. Мы также рассмотрим финансовую модель, потенциальные сценарии развития и дадим практические советы от работающего в Паттайе агента по недвижимости.

Почему один объект — это риск

Вложение в один объект недвижимости кажется простым и логичным шагом: меньше хлопот, понятная модель, и кажется, что контролировать всё проще. Однако на практике такой подход может привести к снижению общей доходности и даже к убыткам, если что-то пойдет не так.

Зависимость от одного источника дохода

Когда у вас только одна квартира, весь ваш инвестиционный поток зависит от арендатора или рынка перепродажи. Если арендатор съехал, или вы не можете найти нового — дохода нет. Если квартира простаивает месяц или два, вы не только теряете прибыль, но и обязаны покрывать ежемесячные расходы: коммунальные платежи, обслуживание, налоги.

Риски, связанные с локацией и инфраструктурой

Представьте, что рядом с объектом началось крупное строительство или изменилось транспортное сообщение. Возможно, открыли новое шоссе, и туристический поток ушёл в другой район. В случае с одним объектом вы полностью уязвимы к таким изменениям.

Сезонность и особенности аренды

В Паттайе выраженная сезонность туристического спроса. Посуточная аренда может приносить отличную прибыль в высокий сезон (ноябрь – март), но в низкий сезон (май – сентябрь) спрос резко падает. Один объект, работающий по модели посуточной аренды, в низкий сезон может почти не приносить дохода.

Резюме: вложение в один объект — это высокая концентрация рисков. Даже если этот объект тщательно выбран, всегда есть внешние факторы, на которые инвестор не может повлиять. Поэтому стоит рассмотреть более устойчивую стратегию — портфельное инвестирование.

Принципы формирования инвестиционного портфеля в недвижимости

Чтобы снизить риски и получить более стабильный, сбалансированный доход, инвесторы используют портфельный подход. В сфере недвижимости это значит — не вкладывать все средства в один объект, а распределять их между несколькими, отличающимися по типу, расположению и функционалу.

Что такое диверсификация в недвижимости

Диверсификация — это распределение капитала между активами с разными характеристиками доходности и риска. В недвижимости это может означать, например:

• покупку одного объекта в курортной зоне, второго — в деловом центре, третьего — в новостройке на ранней стадии;
• сочетание посуточной и долгосрочной аренды;
• комбинацию объектов, ориентированных как на туристов, так и на локальных арендаторов.

Такой подход позволяет уравновесить колебания на рынке и снизить зависимость от одного сценария.

Как работает портфельный подход

Допустим, один объект приносит доход от аренды, но в какой-то момент простаивает. В это время другой — например, купленный на старте строительства — растёт в цене, обеспечивая прирост капитала. Третий объект может быть сдан в долгосрочную аренду экспатам и обеспечивать стабильный ежемесячный доход.

Главная цель — сформировать внутренне сбалансированную систему: один актив «страхует» другой.

Примеры типов объектов для портфеля

1. Студия у моря — привлекательна для туристов, хорошо сдаётся посуточно, но чувствительна к сезону.
2. Квартира 1-bedroom в центре Паттайи — стабильно сдается в долгосрок, особенно востребована среди экспатов, преподавателей, digital-nomads.
3. Апартамент в новостройке на старте продаж — инвестиция на рост капитала, можно продать на этапе ключей или позже с приростом 20–30%.

Важность разных форматов инвестирования

Каждый формат служит своей цели:

• Посуточная аренда — высокая доходность в пиковый сезон.
• Долгосрочная аренда — стабильность.
• Рост капитала на новостройке — прирост стоимости объекта.

Грамотно подобранный портфель позволяет оптимально использовать потенциал разных сегментов рынка недвижимости Паттайи.

Пример портфеля из 3 объектов в Паттайе

Рассмотрим конкретную модель инвестиционного портфеля из трёх объектов недвижимости в Паттайе, где каждый объект выполняет свою функцию: один приносит доход от аренды, второй обеспечивает стабильность, третий — работает на рост капитала. Бюджет портфеля — примерно 8–8.5 млн бат, что делает его доступным для инвесторов со средним уровнем капитала.

Объект 1: студия у моря

• Локация: район Джомтьен, в 300 метрах от пляжа
• Цена: от 2.5 млн бат
• Площадь: 26–30 м²
• Тип аренды: посуточная
• Ожидаемая загрузка: 60–75% в год
• Доходность: до 8% годовых в высокий сезон
• Дополнительные плюсы:
  • высокая ликвидность;
  • привлекательна для туристов;
  • возможна сдача через управляющую компанию.

Риски:

• зависимость от турпотока;
• сезонность (май–сентябрь — слабые месяцы).

Объект 2: квартира 1-bedroom в центре Паттайи

• Локация: район Центральной Паттайи (например, Soi Buakhao или Pattaya Klang)
• Цена: от 3.5 млн бат
• Площадь: 34–40 м²
• Тип аренды: долгосрочная (от 6 месяцев)
• Целевая аудитория: цифровые кочевники, преподаватели, экспаты
• Доходность: 5.5–6% в год
• Дополнительные плюсы:
  • постоянный спрос вне зависимости от сезона;
  • возможность повышения цены при аренде с мебелью и техникой.

Риски:

• более длительные сроки подбора арендатора;
• необходимость качественной отделки и укомплектованности.

Объект 3: апартамент в новостройке на ранней стадии

• Локация: перспективный проект от известного застройщика в районе Pratumnak или Wongamat
• Цена: от 2.2 млн бат (стартовая цена на этапе pre-sale)
• Площадь: 23–27 м²
• Сценарий: покупка на старте → перепродажа до сдачи / после сдачи
• Потенциал прироста: 20–30% за 2–3 года
• Доходность после сдачи (если не продавать): 6–7% от аренды
• Дополнительные плюсы:
  • гибкий график платежей;
  • часто предлагаются бонусы: мебель, скидки, бесплатный трансфер.

Риски:

• задержка сдачи;
• риск перепродажи на фоне конкуренции, если неудачно выбрать проект.

Такой портфель сочетает текущий доход, долгосрочную стабильность и инвестиционный рост, обеспечивая надёжную защиту от просадок в каждом отдельном сегменте. Если один объект временно не приносит доход, два других продолжают работать.

Финансовая модель: доходность и риски

Разберем, как может работать предложенный портфель из трёх объектов в Паттайе с точки зрения финансового планирования, потенциальной доходности и рисков. Это позволит понять, насколько устойчива такая модель в реальности и при каких условиях она максимально эффективна.

Общий бюджет инвестиций

• Студия у моря — 2.5 млн бат
• 1-bedroom в центре — 3.5 млн бат
• Новостройка на старте продаж — 2.2 млн бат
• Итого: 8.2 млн бат

Дополнительно стоит заложить:

• отделку и мебель (если не входит): 150–300 тыс. бат
• расходы на оформление (налоги, юрист): 1–2% от стоимости
• непредвиденные расходы и ремонт: 100 тыс. бат

Доходы по объектам

Объект	Тип дохода	Доход в год (оценочно)	Доходность
Студия у моря	посуточная аренда	~180,000 бат	~7.2%
1-bedroom в центре	долгосрочная аренда	~210,000 бат	~6%
Новостройка	рост капитала	~600,000 бат за 2 года	~13.5% годовых на вложение

Общая годовая доходность портфеля:

• Арендный доход: ~390,000 бат / год
• Рост капитала: ~300,000 бат / год (в среднем за два года)
• Итого: ~690,000 бат или 8.4% годовых на общий капитал

Расходы

• Коммунальные платежи и обслуживание: ~60,000 бат / год
• Налоги и страховка: ~15,000 бат / год
• Управление (если привлекать компанию): 10–20% от арендного дохода (~40,000 бат)
• Амортизация и мелкий ремонт: ~15,000 бат

Общие ежегодные расходы: ~130,000 бат

Чистая доходность (до налогов на прибыль от продажи)

• Доход: ~690,000 бат
• Расходы: ~130,000 бат
• Чистая прибыль: ~560,000 бат
• Чистая доходность: ~6.8% годовых, не включая потенциал роста новостройки после продажи

Сценарии развития

Оптимистичный:

• посуточная аренда приносит до 9%
• новостройка дорожает на 35% за 2 года
• быстрая продажа без дисконта
• общая доходность портфеля: 10–11% годовых

Пессимистичный:

• падение загрузки по аренде на 30%
• новостройка задерживается на 1 год
• перепродажа с дисконтом
• общая доходность падает до 3.5–4% годовых, но всё равно остаётся в плюсе

Вывод: даже при неблагоприятных условиях, портфель не уходит в минус, так как каждый объект страхует другой. Эта модель особенно выгодна для инвесторов, которые рассматривают Таиланд как площадку для стабильных и управляемых вложений.

Как портфель помогает сбалансировать риски

Инвестиции в недвижимость редко бывают абсолютно безрисковыми. Однако портфель из разных объектов в Паттайе позволяет смягчить влияние негативных факторов, обеспечив стабильность дохода и устойчивость к рыночным изменениям. Разберём, как именно это работает.

Подстраховка при падении одного из сегментов

Если один из объектов временно не приносит доход — например, студия у моря простаивает в низкий сезон — остальные продолжают работать:

• Квартира в центре сдается долгосрочно, давая стабильный ежемесячный доход.
• Новостройка продолжает расти в цене, несмотря на текущие колебания спроса на аренду.

Таким образом, вы не остаетесь полностью без дохода, как это было бы при владении только одним объектом.

Сезонность и разные модели аренды

Разные форматы аренды по-разному реагируют на сезонные колебания:

• посуточная аренда (туристический сегмент) зависит от сезона;
• долгосрочная аренда — более устойчива и может покрывать расходы даже в «низкие» месяцы;
• инвестиции в новостройки не зависят от арендаторов вообще, а только от рыночной динамики.

Это создает устойчивую структуру, в которой просадка по одному направлению не приводит к падению всей доходности.

Защита от изменений на уровне района или локации

Если вдруг в районе одного из объектов появляются проблемы: пробки, новое строительство, изменение инфраструктуры — остальные объекты в других частях города остаются вне этого влияния. Например:

• объект у моря теряет привлекательность из-за стройки поблизости,
• но объект в центре или новостройка на Wongamat продолжают расти в цене и приносить доход.

Гибкость в управлении капиталом

Наличие портфеля позволяет адаптировать стратегию под изменения:

• быстро продать один из объектов и перераспределить капитал;
• переключиться с аренды на продажу или наоборот;
• использовать разные каналы управления: самому, через управляющие компании, локальных агентов.

Именно за счёт этой гибкости, многослойности и возможности взаимной компенсации рисков, портфель из 3 объектов показывает гораздо более устойчивое поведение, чем одиночные вложения.

Практические советы от агента по недвижимости

Создание прибыльного и устойчивого инвестиционного портфеля требует не только финансовых вложений, но и грамотного подхода. Опираясь на практику работы с клиентами в Паттайе, я выделяю ключевые рекомендации, которые помогут сделать инвестиции более осознанными, безопасными и выгодными.

Как подбирать объекты под портфель

1. Разнообразие по функциям:
   • один объект — для краткосрочной аренды,
   • второй — для долгосрочной,
   • третий — на рост капитала.
2. Разнообразие по локации:
   • курортные районы (Джомтьен, Вонгамат),
   • центральные деловые (Паттайя Кланг),
   • перспективные (Пратамнак, Восточная Паттайя).
3. Выбор форм собственности:
   • freehold (собственность),
   • leasehold (долгосрочная аренда),
   • объекты под управлением (condotel-модель).
4. Анализ перспектив района:
   • развитие инфраструктуры, планы по строительству новых дорог, ТЦ, парков и т.д.

На что смотреть при покупке

• Репутация застройщика: не менее 3–5 реализованных проектов в Таиланде, соблюдение сроков.
• Условия оплаты: рассрочка без процентов, скидки за 100% оплату.
• Управление недвижимостью: кто будет заниматься арендой и обслуживанием — вы сами или управляющая компания.
• Состояние здания (для вторички): износ фасада, лифтов, инженерных систем.
• Документы: наличие Chanote (право собственности), легальный статус здания.

Ошибки, которых стоит избегать

• Вложение всего капитала в один “перспективный” проект. Часто это приводит к высокой концентрации рисков.
• Игнорирование расходов: обслуживание, налоги, ремонт — всё это нужно учитывать в расчётах.
• Ориентация только на туристов: это может быть опасно в периоды снижения потока.
• Покупка без очного визита или через сомнительных посредников.

Как работает сопровождение сделки и управление

Как агент с опытом работы на рынке Паттайи, я сопровождаю клиентов на всех этапах:

• Подбор подходящих объектов под ваш бюджет и стратегию;
• Организация просмотров (очно или онлайн);
• Проверка юридической чистоты, переговоры с застройщиками или владельцами;
• Оформление сделки, включая переводы, договоры, налоги;
• Сдача в аренду и управление, если нужно — полное доверительное управление с отчётами.

Это особенно важно для инвесторов, которые не живут в Таиланде, но хотят получать доход из-за рубежа без лишней головной боли.

Заключение

Инвестиции в недвижимость в Паттайе остаются одним из самых надёжных и перспективных способов сохранить и приумножить капитал, особенно в условиях нестабильных финансовых рынков. Однако выбор одного объекта может оказаться неустойчивым решением, особенно в долгосрочной перспективе.

Формируя портфель из трёх объектов, инвестор получает важные преимущества:

• Снижение рисков за счёт диверсификации по типам аренды, локациям и стратегиям (доход, рост капитала);
• Стабильный денежный поток — даже при просадке одного сегмента, два других продолжают приносить доход;
• Гибкость стратегии: возможность продавать, рефинансировать или менять модель использования каждого из объектов;
• Оптимизация налогов и расходов, благодаря распределению финансовых потоков.

Предложенная модель — реалистичный и взвешенный подход для тех, кто хочет не просто купить квартиру в Паттайе, а построить грамотную инвестиционную стратегию, адаптированную под местные реалии и международный опыт.

Если вы хотите сформировать такой портфель с профессиональной поддержкой — я готова помочь на каждом этапе: от выбора объектов до сдачи их в аренду и дальнейшего управления.