FAQ по недвижимости в Таиланде

Введение

Кому пригодится данный FAQ

Эта статья создана для тех, кто планирует покупку недвижимости в Таиланде и хочет разобраться в терминах, которыми активно пользуются риелторы, застройщики и опытные инвесторы. Она будет полезна:

• потенциальным покупателям и инвесторам, изучающим рынок недвижимости Паттайи и других регионов Таиланда;
• людям, планирующим переезд в Таиланд на длительный срок или на постоянное место жительства;
• владельцам бизнеса, рассматривающим недвижимость в Таиланде как вариант диверсификации инвестиций и получения пассивного дохода;
• тем, кто хочет сдавать недвижимость в аренду и получать стабильную прибыль.

Почему важно разбираться в терминах рынка недвижимости

Покупка недвижимости в Таиланде—это серьезный шаг, требующий финансовых вложений и знания особенностей местного законодательства. Непонимание терминов может привести к ошибкам при оформлении сделки, потерям денег, либо упущенным выгодным инвестиционным возможностям.

Знание базовых и профессиональных терминов поможет вам:

• лучше ориентироваться в предложениях застройщиков и агентов;
• четко понимать условия и риски сделки;
• делать выгодные и осознанные инвестиции;
• сократить время на коммуникацию с агентами и юристами.

Как использовать этот список терминов и определений

Статья построена в виде подробного FAQ (вопрос-ответ), разбитого на тематические разделы. Вы можете прочитать весь материал полностью или использовать его как справочник по отдельным вопросам. В каждом разделе даны четкие определения терминов, приведены практические примеры и формулы, которые помогут в расчетах и принятии решений по сделкам с недвижимостью.

Для удобства все термины структурированы в логические блоки:

• основные термины (типы жилья и недвижимости);
• юридические и правовые понятия;
• финансовые и инвестиционные термины;
• процедура покупки недвижимости;
• налоги и обязательные платежи;
• ответы на часто задаваемые вопросы.

Четкое понимание этих аспектов сделает процесс покупки или инвестирования комфортным и безопасным.

Основные термины в недвижимости

Недвижимость

Недвижка это

«Недвижка» (сокращение от недвижимости) — это земельные участки и расположенные на них объекты, которые невозможно переместить без потери их назначения и ценности. В Таиланде, как и в большинстве стран, к недвижимости относятся:

• земельные участки;
• жилые здания (дома, виллы, кондоминиумы, апартаменты);
• коммерческие объекты (офисы, отели, магазины);
• производственные и складские помещения.

Что входит в понятие недвижимость в Таиланде

В Таиланде недвижимость подразделяется на несколько категорий с учетом специфики рынка и законодательства:

• Жилая недвижимость: предназначена для проживания (квартиры, виллы, таунхаусы).
• Коммерческая недвижимость: используется для бизнеса и получения дохода (офисы, гостиницы, магазины).
• Земля: имеет особый статус с ограничениями для иностранных инвесторов, требует дополнительного изучения правовых нюансов.

Первичка

Что значит первичка

«Первичка» — это недвижимость, приобретаемая напрямую у застройщика на стадии строительства или сразу после завершения объекта. В Паттайе первичный рынок активно развивается за счет постоянного появления новых проектов с привлекательными условиями покупки.

Преимущества и недостатки покупки первичной недвижимости

Плюсы первички:

• возможность рассрочки на время строительства;
• низкая стартовая цена с потенциалом роста к сдаче объекта (до +20-30%);
• современные технологии строительства и новая инфраструктура;
• гарантия от застройщика на конструктивные элементы (обычно до 5 лет).

Минусы первички:

• риски задержки строительства или заморозки проекта;
• необходимость ждать завершения строительства для получения дохода от аренды.

Примеры и ситуации, когда первичка выгодна инвестору

Пример:
Вы покупаете квартиру-студию в новом проекте Паттайи за 2,2 млн бат на этапе котлована с первоначальным взносом 20% (440 тыс. бат). К моменту сдачи проекта через 2 года аналогичная квартира продается за 2,8 млн бат. Ваш прирост стоимости составит 600 тыс. бат или около 27% за период строительства.

Вторичка

Что такое вторичка

«Вторичка» — это недвижимость, у которой уже был предыдущий владелец, независимо от срока эксплуатации объекта. Вторичный рынок в Паттайе очень широк и включает как бюджетное жилье, так и элитную недвижимость.

Когда лучше покупать вторичную недвижимость

Покупать вторичку выгодно, когда:

• объект продается срочно и по цене ниже рыночной;
• есть желание сразу начать получать доход от аренды;
• хотите заселиться сразу и не ждать строительства.

Преимущества и недостатки вторички на примерах

Плюсы вторички:

• готовность жилья к немедленному заселению или сдаче в аренду;
• возможность поторговаться и получить скидку (5-15%);
• понятная инфраструктура и окружение (все уже построено).

Минусы вторички:

• необходимость проверки юридической чистоты объекта;
• возможны дополнительные вложения в ремонт или реконструкцию.

Пример:
Покупка квартиры 1-bedroom в кондоминиуме, которому 5 лет, за 2,5 млн бат. Средняя рыночная цена аналогичных объектов — 2,7 млн бат. После минимального косметического ремонта (100 тыс. бат) объект можно продать за 2,9 млн или сдавать за 12-15 тыс. бат в месяц, окупая вложения.

Кондоминиум

Что такое кондоминиум

Кондоминиум (или просто «кондо») — это многоквартирный жилой комплекс с отдельными квартирами в индивидуальной собственности и общей территорией (бассейн, спортзал, парковка). Самый распространенный и удобный формат жилья для иностранцев в Таиланде.

Особенности для иностранцев

Особенность покупки кондоминиума иностранцем в том, что иностранцы имеют право владеть недвижимостью в кондо по системе Freehold, но не более 49% от общей площади жилых помещений комплекса.

Пример расчета:
Если кондо состоит из 100 квартир, иностранцы могут владеть не более 49 из них. Для инвестора важно убедиться, что есть свободные квоты на иностранную собственность в конкретном кондоминиуме.

Вилла

Отличия виллы от других типов жилья

Вилла — отдельный дом с прилегающим участком земли. Обычно такие объекты предлагают высокий уровень комфорта, личную территорию и приватность. В Таиланде виллы популярны для отдыха и для инвестирования с целью получения дохода от аренды.

Пример:
Покупка виллы за 10 млн бат на Пратамнаке, последующая сдача в аренду туристам может принести 6-8% годовых от вложенных средств. Стоимость виллы за 3-5 лет может увеличиться еще на 10-15% в зависимости от расположения.

Апартаменты

Разница между кондоминиумом и апартаментами

Апартаменты—это аналог кондоминиумов, но обычно строятся как объекты для краткосрочной или среднесрочной аренды, а не продажи в Freehold иностранцам. В большинстве случаев вы приобретаете их по схеме Leasehold.

Пример расчета доходности:
Апартаменты в аренду могут приносить 7-12% годовых, но не будут вашей собственностью навсегда. Кондоминиумы (при покупке во Freehold) могут давать 6-8%, но с возможностью перепродажи с капитализацией стоимости.

Вилла

Что значит вилла

Вилла — это отдельный жилой дом, обычно расположенный на собственном участке земли, предназначенный для проживания одной семьи. Виллы в Таиланде чаще всего ассоциируются с высоким уровнем комфорта и приватности. Это популярный формат среди иностранных инвесторов и экспатов, которые ценят пространство, приватность и собственный сад или бассейн.

Отличия виллы от других типов жилья

Основные отличия виллы от других типов недвижимости:

• полная приватность: нет соседей сверху или снизу;
• собственная территория: личный участок, сад, бассейн, зона отдыха;
• увеличенная площадь: от 100 до 500+ кв.м., что намного больше типичной квартиры в кондоминиуме;
• персональная инфраструктура: приватный бассейн, сад, паркинг, иногда фитнес-зал или домашний кинотеатр;
• высокий класс проживания: обычно высокий уровень отделки, статусность.

Когда стоит инвестировать в виллу (примеры)

Покупка виллы в Паттайе — это инвестиция, подходящая не только для личного проживания, но и для получения дохода. Виллы востребованы для аренды туристами и экспатами, особенно в популярных районах: Пратамнак, Джомтьен, Восточная Паттайя, На Джомтьене.

Пример расчета доходности от аренды виллы:

• Стоимость покупки: 10 млн бат (дом на 3 спальни с бассейном).
• Средняя цена аренды: от 70,000 до 100,000 бат в месяц, в зависимости от сезона.
• Расчет доходности (Gross Yield):

Отличия виллы от других типов жилья на примере

Если сравнить виллу с кондоминиумом или апартаментами, то:

Параметр	Вилла	Кондоминиум
Приватность	Высокая	Средняя-низкая
Расходы на содержание	Выше (содержание территории)	Ниже (общие платежи)
Потенциал роста стоимости	Средний-высокий	Высокий (особенно первичка)
Сложность управления	Средняя-высокая	Низкая

Пример из практики: вилла на Пратамнаке площадью 200 кв.м., купленная за 12 млн бат в 2020 году, сейчас (2025) продается за 17 млн бат (+42% за 5 лет).

Когда стоит инвестировать в виллу (примеры)

Стоит инвестировать в виллу, если:

• вы планируете жить в Таиланде и хотите приватности;
• хотите получать стабильный доход от аренды;
• готовы к большим начальным инвестициям, но с высокой окупаемостью в долгосрочной перспективе.

Таунхаус

Что такое таунхаус

Таунхаус — это тип жилого дома, объединенный с соседними домами общей стеной. Обычно представляет собой двух-трехэтажные дома, расположенные в ряд, каждый с отдельным входом и небольшой территорией.

Особенности таунхаусов:

• компактность;
• собственный вход и минимальный участок земли;
• соседство с другими домами (менее приватно, чем вилла).

Кому и для чего подойдет данный тип недвижимости

Таунхаусы подходят тем, кто ищет баланс между ценой отдельного дома и удобством квартиры. Особенно актуальны для семей и людей, которым важен собственный вход, парковка и небольшая зона для отдыха или барбекю.

Пример:
Таунхаус в районе Восточной Паттайи площадью 100 кв.м. с двумя спальнями стоит около 2,5–4 млн бат, тогда как аналогичная по площади квартира в кондо ближе к морю будет стоить от 4-6 млн бат. Это делает таунхаус доступной альтернативой вилле или крупной квартире.

Апартаменты

Что такое апартаменты

Апартаменты в Таиланде обычно представляют собой жилые помещения, построенные для краткосрочной аренды, чаще всего без возможности оформления Freehold иностранцами. Владение такими объектами оформляется по схеме Leasehold (долгосрочная аренда).

Разница между кондоминиумами и апартаментами

• Кондоминиумы:
  Можно владеть на правах Freehold (полноценная собственность).
• Апартаменты:
  Обычно это Leasehold (аренда на 30 лет с правом продления).

Пример расчета доходности апартаментов и кондо

• Апартаменты: стоимость 2 млн бат, доход от краткосрочной аренды 20 тыс. бат/месяц, годовой доход 240 тыс. бат.
• Кондо: стоимость 2,5 млн бат, доход от долгосрочной аренды 15 тыс. бат/месяц, годовой доход 180 тыс. бат.

В данном случае апартаменты дают более высокую текущую доходность, но кондо—более надежная инвестиция за счет права собственности.

Земельные участки

Какие типы земельных участков бывают в Таиланде

В Таиланде существуют различные категории земельных участков, отличающиеся юридическим статусом и возможностями использования:

• Земля с титулом Chanote (Nor Sor 4 Jor): самый надежный тип права собственности с полными юридическими гарантиями. Владелец может свободно распоряжаться участком (продавать, дарить, передавать в наследство).
• Nor Sor 3 Gor: свидетельство временного владения с GPS-границами, позволяет оформить Chanote.
• Nor Sor 3: менее точные границы участка, рекомендуется провести дополнительное уточнение при покупке.

Можно ли иностранцу купить землю в Таиланде

Иностранные граждане не имеют права приобретать землю в Таиланде напрямую в личную собственность. Однако существуют законные способы владения:

• Оформление земли через тайскую компанию (Thai Company Limited), где иностранцу принадлежит до 49% акций компании, а 51% — тайским акционерам.
• Долгосрочная аренда земли (Leasehold): на срок до 30 лет с возможностью продления на последующие периоды.

Пример:
Покупка земли через тайскую компанию на Пратамнаке площадью 400 кв.м. по цене 7 млн бат. Компания регистрируется с капиталом минимум 2 млн бат, иностранец становится директором компании, получая право полного контроля.

Правовые термины и формы собственности

Freehold

Что такое Freehold

Freehold (фрихолд) — это полное и бессрочное право собственности на недвижимость, которое фиксируется юридически и позволяет владельцу беспрепятственно распоряжаться объектом: продавать, дарить, передавать по наследству.

В Таиланде иностранцы могут оформить недвижимость во Freehold только в случае покупки квартиры в кондоминиуме, при условии, что суммарная доля иностранной собственности в комплексе не превышает 49%.

Преимущества покупки недвижимости во Freehold

• бессрочное владение недвижимостью с возможностью передачи по наследству;
• высокий уровень юридической защищенности;
• более высокая ликвидность при перепродаже;
• недвижимость можно использовать для получения ипотечного кредита.

Примеры ситуаций, когда Freehold предпочтительнее

Пример:
Покупка квартиры-студии в кондоминиуме Паттайи во Freehold за 2,5 млн бат. Благодаря праву собственности стоимость объекта за 5 лет выросла до 3 млн бат (+36%). При продаже нет ограничений, а сама сделка оформляется в земельном департаменте просто и прозрачно.

Leasehold

Что значит Leasehold

Leasehold (лизхолд) — это долгосрочная аренда недвижимости на фиксированный срок (обычно 30 лет), после окончания которого договор может быть продлен по согласованию сторон. Иностранцы в Таиланде часто приобретают недвижимость или землю именно по такой схеме.

Как работает аренда на 30 лет (примеры договоров)

Обычно договор аренды (Leasehold) оформляется на срок 30 лет с возможностью продления на последующие два срока по 30 лет (всего до 90 лет). После истечения срока договор необходимо продлить заново, причем продление не гарантировано автоматически.

Пример договора Leasehold:

• цена покупки (стоимость права аренды) кондо 3 млн бат;
• срок аренды 30 лет с возможностью продления;
• ежегодный налог и коммунальные платежи оплачивает арендатор (покупатель).

Плюсы и минусы аренды земли/недвижимости

Преимущества Leasehold:

• возможность покупки недвижимости там, где невозможно оформить Freehold;
• более низкая цена по сравнению с полным правом собственности (примерно на 15-30%);
• подходит для инвесторов, рассчитывающих на быструю окупаемость (краткосрочная аренда туристам).

Минусы Leasehold:

• нет полноценного права собственности, а значит, ниже ликвидность;
• риски отсутствия продления договора.

Chanote

Что такое Chanote

Chanote (полное название — Nor Sor 4 Jor) — это наиболее надежный и ценный титул собственности на землю в Таиланде, подтверждающий полные права владельца. Такой титул дает владельцу право распоряжаться землей без ограничений: продавать, передавать по наследству, дарить или закладывать в банк для получения кредита.

Особенность Chanote в том, что границы земельного участка обозначены точно, с указанием GPS-координат, и внесены в официальный реестр земельного департамента.

Почему Chanote важен при покупке

Наличие титула Chanote при покупке земли или объекта недвижимости гарантирует вам:

• абсолютную юридическую чистоту сделки;
• точное указание границ участка, что предотвращает земельные споры с соседями;
• возможность беспрепятственно и быстро продать землю в будущем;
• максимально возможную ликвидность и защиту инвестиций.

Пример проверки документа Chanote перед покупкой

При покупке земельного участка или виллы с землей в Паттайе, профессиональный агент по недвижимости или юрист обязательно проверит титул Chanote в Земельном департаменте. Важно убедиться, что:

• имя владельца совпадает с продавцом;
• нет ограничений, залогов и обременений;
• участок имеет четко обозначенные границы.

Практический пример:
При проверке титула Chanote для участка площадью 800 кв.м. в районе На-Джомтьен перед покупкой было выявлено, что участок заложен в банке под ипотеку предыдущего владельца. Агент недвижимости настоял на полном погашении кредита до оформления сделки, что уберегло покупателя от потери средств и обеспечило безопасную сделку.

Nor Sor 3 Gor

Что значит Nor Sor 3 Gor

Nor Sor 3 Gor — это форма прав собственности в Таиланде, при которой владелец имеет временное право на участок. Границы участка обозначены, но не так точно, как в случае с Chanote. Владельцы земель Nor Sor 3 Gor могут подать заявку на перевод земельного титула в Chanote при соблюдении требований земельного департамента.

Когда такая форма собственности используется

Земельные участки с Nor Sor 3 Gor чаще встречаются в районах, удаленных от центра Паттайи или на островах, где еще не завершены земельные замеры.

Риски и преимущества Nor Sor 3 Gor

Преимущества:

• более низкая цена по сравнению с Chanote (скидка может доходить до 10-20%);
• возможность в будущем перевести в Chanote и повысить стоимость участка.

Риски:

• неточные границы могут привести к земельным спорам;
• сложность и время на перевод участка в Chanote (может занимать от 6 месяцев до нескольких лет).

Практический пример:
Участок площадью 600 кв.м. на статусе Nor Sor 3 Gor куплен за 2,5 млн бат. После уточнения границ и перевода в Chanote (1 год на процедуру и 150 тыс. бат расходов) его рыночная цена выросла до 3,8 млн бат. Рост стоимости составил +52%, что наглядно демонстрирует выгоду таких инвестиций, но при условии готовности ждать и заниматься документами.

Доля иностранного владения в кондоминиуме

Что значит ограничение в 49%

В Таиланде существует закон, ограничивающий общую долю иностранного владения жилыми площадями в любом кондоминиуме до 49%. Это значит, что иностранные граждане могут в сумме владеть не более 49% общей жилой площади в здании, а остальные 51% должны принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам.

Пример расчета доли иностранцев в кондоминиуме

Практический пример:
Кондоминиум состоит из 100 квартир общей площадью 5,000 кв.м. Согласно законодательству:

• иностранцы могут владеть суммарно не более 2,450 кв.м (49%).
• тайцы или тайские компании должны владеть не менее 2,550 кв.м (51%).

Если вы покупаете квартиру площадью 50 кв.м, то необходимо убедиться, что в кондоминиуме на данный момент есть доступная свободная квота иностранной собственности.

Расчет:

Если иностранцы уже владеют квартирами общей площадью 2,400 кв.м, то на вашу квартиру площадью 50 кв.м остается как раз необходимая квота. Если же квота превышена, вы не сможете оформить Freehold и вынуждены будете приобретать квартиру в Leasehold.

Договор купли-продажи

Что должен включать договор

Стандартный договор купли-продажи недвижимости в Таиланде должен включать:

• детальное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, номер квартиры, номер Chanote);
• стоимость объекта и порядок оплаты (сроки и суммы платежей);
• обязательства сторон (покупатель и продавец);
• штрафные санкции в случае нарушения договора;
• условия передачи прав собственности;
• дату завершения сделки и регистрации в земельном департаменте.

На что обратить внимание при проверке договора

Особое внимание следует уделять:

• срокам оплаты и графику платежей;
• наличию штрафных санкций за просрочку платежей или задержку регистрации сделки;
• прописанным условиям возврата платежей в случае срыва сделки по вине продавца;
• наличию четко указанных условий передачи объекта.

Пример важного пункта в договоре

Пример важного пункта договора о штрафных санкциях:

Это защищает покупателя от затягивания процедуры со стороны продавца и мотивирует последнего завершить сделку вовремя.

Due Diligence

Что это такое

Due Diligence — это процедура тщательной проверки недвижимости перед ее приобретением, включающая юридический, технический и финансовый анализ объекта. Эта процедура необходима для минимизации рисков при покупке недвижимости в Таиланде, особенно на вторичном рынке.

Почему нужно проверять объект до покупки

Due Diligence позволяет выявить:

• юридические проблемы (залоги, аресты, судебные разбирательства);
• технические дефекты строительства;
• возможные проблемы с земельным титулом;
• наличие скрытых финансовых обязательств продавца.

Пример ситуации, когда проверка помогла избежать потерь

Практический пример:

Инвестор решил купить виллу на Джомтьене за 15 млн бат. В ходе процедуры Due Diligence агентом по недвижимости было установлено, что на дом наложено судебное ограничение в связи с невыплаченным предыдущим владельцем кредитом в размере 3 млн бат. После выявления этой проблемы покупатель смог либо отказаться от покупки, либо потребовать снижения стоимости объекта на сумму долга и затрат на судебные издержки, тем самым предотвратив серьезные финансовые потери.

Финансовые и инвестиционные термины

ROI (возврат инвестиций)

Что значит ROI

ROI (Return on Investment, возврат инвестиций) — это показатель, отражающий доходность инвестиции за определенный период времени. Показатель ROI позволяет инвестору быстро понять, насколько выгодна покупка недвижимости, и за какой период окупятся вложенные средства.

Формула расчета ROI

Формула расчета ROI выглядит так:

Где:

• Чистая прибыль — доходы минус все расходы.
• Вложенные средства — первоначальная сумма инвестиций.

Примеры расчета ROI недвижимости в Паттайе

Рассмотрим пример покупки квартиры для сдачи в аренду:

• Покупка кондо-студии: 2 000 000 бат.
• Дополнительные расходы (ремонт, мебель): 200 000 бат.
• Общие вложения: 2 200 000 бат.

Доход за год от аренды составляет 240 000 бат (20 тыс. бат в месяц).

Расходы в год:

• коммунальные платежи: 12 × 1500 бат = 18 000 бат;
• налоги и сборы (ориентировочно): 10 000 бат;
• обслуживание и мелкий ремонт: 12 000 бат.

Итого расходов в год: 40 000 бат
Чистая прибыль: 240 000 — 40 000 = 200 000 бат.

Расчет ROI:

Таким образом, инвестиция дает чистый возврат 8-10% в год, что является очень хорошим показателем для рынка недвижимости.

Gross yield и Net yield

Что значит Gross yield и Net yield

Эти показатели измеряют доходность аренды недвижимости.

• Gross yield (валовая доходность) — доходность без учета расходов.
• Net yield (чистая доходность) — это реальная доходность после всех затрат.

Формулы расчета доходности

Gross Yield:

• Net yield (чистая доходность) рассчитывается так:

Пример расчета доходности

Квартира в Паттайе:

• Цена квартиры: 3 000 000 бат;
• Аренда: 20 000 бат в месяц (240 тыс. бат/год);
• Расходы (налоги, CAM Fee, ремонт): 50 000 бат/год.

Расчет Gross Yield:

Расчет Net yield:

Таким образом, Net yield (чистая доходность) составляет 10%.

Краткосрочная аренда vs долгосрочная аренда

Что выгоднее для инвестора

Сравним оба варианта:

• Краткосрочная аренда: аренда на срок до 1 месяца (туристам).
• Долгосрочная аренда: от 6 месяцев и более.

Вид аренды	Плюсы	Минусы
Краткосрочная	Высокий доход, выше доходность (8-14%)	Высокий износ, частые затраты на ремонт, нестабильность
Долгосрочная	Стабильный доход, минимум управления	Ниже доходность (6-10%)

Сравнительный расчет на примерах недвижимости Паттайи

Пример (квартира-студия 30 кв.м, цена 1,8 млн бат):

• Краткосрочная аренда:
  Средняя цена аренды 1000 бат/сутки, загрузка 60% (18 дней в месяц).
  Доход = 18 × 1000 × 12 мес. = 216 000 бат в год.
  Gross yield = (216 000 / 1 800 000) × 100% ≈ 12%
• Долгосрочная аренда:
  Средняя цена аренды 10 000 бат/месяц, стабильная загрузка 12 месяцев.
  Доход = 12 × 10 000 = 120 000 бат/год.
  Доходность = (120 000 / 1 800 000) × 100% ≈ 6,7%

Краткосрочная аренда дает выше доходность, но требует больше времени и расходов на обслуживание, тогда как долгосрочная аренда стабильнее и требует минимального управления.

Капитальный прирост (Capital Gain)

Что значит Capital Gain

Капитальный прирост (Capital Gain) — это увеличение стоимости недвижимости за определенный период. В Паттайе средний прирост стоимости недвижимости составляет 4-7% в год в зависимости от района и типа недвижимости.

Пример роста стоимости за 5 лет

Квартира в районе Пратамнак, купленная в 2020 году за 2 млн бат, к 2025 году оценивается в 2,7 млн бат.

Формула расчета прироста стоимости (Capital Gain):

Расчет для примера:

Таким образом, за 5 лет прирост стоимости недвижимости составил 35%.

Ипотека для иностранцев

Возможна ли ипотека в Таиланде для иностранцев

Ипотечное кредитование недвижимости иностранцам в Таиланде доступно, но с ограничениями:

• кредитные ставки: от 6 до 9% годовых;
• первоначальный взнос от 30-50%;
• срок кредита обычно не превышает 10 лет;
• обязательное подтверждение доходов и кредитной истории.

Условия рассрочки от застройщика

Как работает рассрочка

Застройщики в Таиланде предлагают беспроцентную рассрочку на период строительства (от 1 до 3 лет).

Пример графика платежей при покупке в новостройке

• Стоимость квартиры: 3 млн бат.
• График платежей:
  • Бронь (резервация): 50 000 бат.
  • Первоначальный взнос (через месяц после брони): 20% (600 тыс. бат).
  • Ежеквартальные платежи (2 года строительства): 8 платежей × 293 750 бат.
  • Окончательный платеж при сдаче проекта: 5% (150 тыс. бат).

Процедура покупки недвижимости в Таиланде

Резервирование объекта

Как происходит бронирование

Резервирование недвижимости (бронь) — это первоначальная фиксация выбранного объекта за конкретным покупателем. После внесения брони объект снимается с продажи на определенный срок (обычно от 15 до 30 дней), в течение которого покупатель должен подписать основной договор.

Процесс бронирования включает:

• выбор объекта (квартиры, виллы);
• внесение суммы резервации;
• подписание договора резервации с указанием условий брони и сроков следующего платежа.

Сколько нужно платить за бронь

Стандартная сумма резервации:

• квартиры и студии: от 20 000 до 50 000 бат;
• виллы и дома: от 50 000 до 100 000 бат.

Эти суммы идут в счет покупки и обычно не возвращаются в случае отказа от сделки покупателем без уважительной причины.

Пример:
При резервировании квартиры-студии в кондоминиуме стоимостью 2 млн бат покупатель вносит бронь в размере 30 000 бат. После бронирования у покупателя есть 21 день на подписание основного договора и внесение первоначального взноса.

Первоначальный взнос

Размер и сроки оплаты

Первоначальный взнос при покупке первичной недвижимости обычно составляет от 15 до 30% от стоимости объекта и оплачивается через 15-30 дней после резервирования объекта, одновременно с подписанием договора купли-продажи.

На вторичном рынке первоначальный взнос зависит от договоренности сторон, но чаще это 10–20%, остальная часть оплачивается при регистрации сделки в земельном департаменте.

Пример платежей в проекте новостройки Паттайи

Стоимость квартиры: 3 000 000 бат

• Бронь: 50 000 бат (сразу)
• Первоначальный взнос 20%: 600 000 бат (через 30 дней после брони)
• Оставшиеся 80%: равными частями в рассрочку до завершения строительства (2 года), например, 8 платежей по 293 750 бат каждые 3 месяца.

Таким образом, первоначальный взнос дает возможность закрепить цену и недвижимость, а рассрочка позволяет комфортно распределить платежи.

Регистрация сделки в земельном департаменте

Этапы регистрации

Регистрация сделки в Земельном департаменте — это обязательный юридический этап, завершающий процесс покупки недвижимости в Таиланде.

Этапы регистрации сделки:

1. Подготовка документов (паспорт покупателя, договор купли-продажи, справка из банка FET-form о переводе средств из-за границы).
2. Оплата налогов и пошлин.
3. Проверка документов и идентификация сторон сотрудником земельного департамента.
4. Подписание документов о передаче права собственности.
5. Получение на руки титула собственности.

Процесс регистрации обычно занимает от нескольких часов до одного дня.

Дополнительные расходы

Налоги при покупке недвижимости (цифры)

При покупке недвижимости покупатель несет расходы:

• Transfer Fee (пошлина за передачу права собственности): 2% от кадастровой стоимости, обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом.
• Stamp Duty (гербовый сбор): 0,5% от стоимости сделки.
• Withholding Tax (удерживаемый налог): до 1% (обычно оплачивает продавец).

Пример:
Покупка квартиры за 3 млн бат, кадастровая стоимость—3 млн бат:

• Transfer Fee: 3 000 000 × 2% = 60 000 бат (по 30 000 бат с каждой стороны);
• Stamp Duty: 3 000 000 × 0,5% = 15 000 бат;
• Итого для покупателя: 30 000 + 15 000 = 45 000 бат.

Расходы на оформление и содержание недвижимости (примеры)

Дополнительные расходы после покупки включают:

• коммунальные платежи: 1000–2500 бат/месяц;
• платежи управляющей компании (CAM Fee): 40–60 бат за кв.м в месяц (для квартиры 30 кв.м—1200–1800 бат в месяц);
• ежегодный налог на недвижимость: для большинства жилых объектов незначителен (обычно менее 500–1000 бат в год).

Итого: для квартиры площадью 30 кв.м ежегодные затраты составляют около 20–30 тыс. бат.

Налоги и обязательные платежи

Налог на покупку недвижимости

Ставки налогов в Таиланде на 2025 год

При покупке недвижимости в Таиланде применяются следующие ставки налогов и сборов (актуальные на 2025 год):

• Transfer Fee (сбор за передачу права собственности): 2% от кадастровой стоимости.
• Stamp Duty (гербовый сбор): 0,5% от стоимости по договору (если нет Special Business Tax).
• Special Business Tax (SBT): 3,3% от стоимости объекта недвижимости, если объект принадлежал продавцу менее 5 лет.
• Withholding Tax (удерживаемый налог): обычно от 1% до 5% в зависимости от срока владения и цены объекта (как правило, оплачивает продавец).

Эти платежи рассчитываются по кадастровой стоимости объекта, указанной в Земельном департаменте, которая может отличаться от рыночной (как правило, ниже на 10-30%).

Пример расчета налога при покупке квартиры

Пример:
Покупатель приобретает квартиру в Паттайе за 3,5 млн бат, кадастровая стоимость объекта 3 млн бат. Владение объектом у продавца—более 5 лет:

• Transfer Fee: 3 млн × 2% = 60 000 бат (обычно делится пополам, по 30 000 бат);
• Stamp Duty: 3 млн × 0,5% = 15 000 бат;
• Withholding Tax: около 1% (платит продавец), 30 000 бат.

Итого расходы для покупателя: около 45 000 бат.

Годовой налог на недвижимость

Кто и сколько платит

Годовой налог на недвижимость в Таиланде (Property Tax) зависит от назначения недвижимости, кадастровой стоимости и использования:

• Для жилой недвижимости, используемой собственником для проживания (стоимость менее 50 млн бат), налог не взимается.
• Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, коммерческое использование: ставка от 0,02% до 0,1% в зависимости от стоимости.

Расчет налога с примерами по типам недвижимости

Пример:
Квартира, сдаваемая в аренду в кондоминиуме в Паттайе, кадастровая стоимость 2,5 млн бат:

Ставка налога (2025 г.): 0,02% от стоимости объекта

Для недвижимости премиум-класса (например, вилла стоимостью 60 млн бат):

Ставка налога 0,1%

Коммунальные платежи в кондоминиуме

За что платит владелец

Владелец квартиры оплачивает:

• электроэнергию: обычно 4–5 бат за кВт·ч;
• воду: 30–50 бат за кубометр;
• интернет и ТВ: от 500 до 1200 бат в месяц (по желанию);
• общие расходы на обслуживание здания (CAM Fee).

Примеры месячных расходов на коммуналку

Пример для квартиры площадью 30 кв.м:

• электроэнергия: 600–1000 бат;
• вода: 150–250 бат;
• интернет: 600 бат;
• общие расходы (CAM Fee): 40 бат × 30 кв.м = 1200 бат.

Итого ежемесячные расходы: около 2500–3000 бат.

Сборы в управляющую компанию (CAM Fee)

Как рассчитываются платежи

CAM Fee (Common Area Maintenance Fee) — это обязательный ежемесячный платеж владельца квартиры или апартаментов, используемый на обслуживание и ремонт общих зон кондоминиума:

• уборка территории и помещений;
• охрана и видеонаблюдение;
• обслуживание бассейна и спортзала;
• освещение, ремонт общих зон.

Ставка обычно от 30 до 80 бат за кв.м.

Пример расчета CAM Fee в кондо Паттайи

Квартира площадью 40 кв.м, ставка CAM Fee — 50 бат за кв.м:

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли иностранцу купить дом с землей

Иностранец не может напрямую оформить земельный участок в личную собственность (Freehold). Однако существуют законные способы покупки дома с землей:

• через тайскую компанию (Thai Company Limited), где иностранцу принадлежит 49% акций, а тайским гражданам – 51%;
• долгосрочная аренда земли (Leasehold) на 30 лет с возможностью продления.

Пример:
Иностранец хочет приобрести виллу с участком за 12 млн бат в районе Джомтьен. Он регистрирует тайскую компанию, контролируя 49% акций и являясь управляющим директором, что дает ему юридический контроль над имуществом.

Как перевести деньги на покупку из-за границы

При покупке недвижимости иностранцами в Таиланде обязательно подтверждение иностранного происхождения средств. Для этого требуется:

• перевод денег на тайский счет в валюте из-за границы;
• получение в банке формы FET (Foreign Exchange Transaction Form).

Пример процедуры:

• перевод суммы покупки из российского банка на тайский счет;
• после поступления денег банк выдает FET-форму, подтверждающую легальность и происхождение средств;
• этот документ необходим при регистрации права собственности в земельном департаменте.

Какие документы нужны для сделки

При регистрации сделки покупки недвижимости иностранцем потребуются следующие документы:

• паспорт покупателя (с действующей визой);
• договор купли-продажи;
• банковская форма (FET-form) о переводе денег;
• Chanote (титул собственности) или другой земельный титул;
• справка из кондоминиума об отсутствии задолженностей (для вторички).

Дополнительно может понадобиться доверенность, если сделка оформляется представителем покупателя.

Можно ли сдавать квартиру в аренду без лицензии

В Таиланде сдача жилья в долгосрочную аренду (от 30 дней и более) лицензии не требует. Но для сдачи в краткосрочную аренду (посуточно, менее 30 дней) по закону формально требуется лицензия отеля (Hotel License).

Практически, большинство владельцев обходят это ограничение, сдавая квартиры через управляющие компании или платформы (Airbnb, Booking), но при этом всегда сохраняется риск проверок и штрафов со стороны властей.

Рекомендуется сдавать жилье официально:

• заключая договор аренды минимум на 1 месяц;
• используя услуги лицензированных управляющих компаний.