Введение
Покупка недвижимости в Паттайе – это привлекательный шаг для инвесторов и тех, кто хочет обзавестись жильем у моря. Город предлагает широкий выбор квартир, вилл и таунхаусов, подходящих для постоянного проживания, отдыха или сдачи в аренду.
Но процесс покупки имеет свои особенности, и важно понимать все этапы сделки, чтобы избежать подводных камней. В Таиланде существует множество нюансов, таких как бронирование недвижимости, передача средств, оформление документов и налоговые обязательства.
Важно отметить, что работа с агентом по недвижимости в Паттайе для покупателя является абсолютно бесплатной – комиссия агенту выплачивается застройщиком, а покупатель не переплачивает. Это особенно полезно для тех, кто впервые сталкивается с покупкой за границей, ведь агент помогает разобраться со всеми тонкостями сделки и подобрать лучший вариант с учетом целей клиента.
В статье мы разберем все этапы покупки недвижимости в Паттайе – от выбора объекта до получения ключей и оформления документов.
Определение целей и выбор недвижимости
Что важно понять перед покупкой
Покупка недвижимости – это всегда инвестиция, даже если жилье приобретается для личного проживания. Поэтому перед выбором объекта важно четко определить цель покупки, так как от этого зависит, какой именно вариант подойдет лучше всего.
Основные цели могут быть следующими:
1️⃣ Для отдыха и личного проживания – в этом случае важны расположение, инфраструктура рядом (магазины, рестораны, школы), а также удобства внутри комплекса.
2️⃣ Для сдачи в аренду – важно выбирать ликвидные объекты в туристических районах, где высокий спрос на аренду.
3️⃣ Для перепродажи и получения прибыли – на первичном рынке можно заработать на разнице в цене между этапами строительства.
4️⃣ Комбинированный вариант (жить и сдавать) – многие покупатели хотят приезжать в Паттайю на несколько месяцев в году, а остальное время сдавать квартиру в аренду.
Как выбрать локацию
В Паттайе разные районы предлагают разные возможности:
🏝 Приморские районы (Central Pattaya, Pratumnak, Jomtien) – отличны для сдачи в аренду, так как пользуются спросом у туристов.
🏢 Центр Паттайи – удобный вариант для тех, кто хочет быть рядом с развлечениями и магазинами.
🌿 Районы вдали от туристических мест (Na Jomtien, Wongamat, Bang Saray) – подходят для уединенного проживания и элитной недвижимости.
Как происходит поиск объекта
Есть два варианта:
🔍 Самостоятельный поиск – займет много времени и требует опыта в анализе рынка.
🤝 С помощью агента – безопаснее и эффективнее, так как агент поможет выбрать лучшие варианты, проверит репутацию застройщика и проконтролирует все этапы сделки.
❗ Важно: в Паттайе большое количество новостроек и предложений на вторичном рынке, но далеко не все объекты одинаково выгодны. Ошибки при выборе могут привести к проблемам с ликвидностью, сдачей в аренду или юридическим нюансам.
Бронирование недвижимости
Что такое бронирование и зачем оно нужно
После выбора подходящего объекта следующим шагом становится бронирование недвижимости. Это процесс закрепления квартиры за покупателем на определенный срок. Бронирование особенно важно, если речь идет о новостройках, так как на начальном этапе строительства самые выгодные цены, а популярные планировки быстро раскупаются.
Основные моменты бронирования:
✅ Покупатель вносит депозит (обычно от 50 000 до 200 000 бат, в зависимости от стоимости квартиры).
✅ Заключается договор бронирования между покупателем и застройщиком.
✅ Квартира снимается с продажи на оговоренный срок (обычно 15–30 дней).
✅ Если покупатель передумает, депозит может не возвращаться (зависит от условий застройщика).
🔹 Зачем нужно бронирование?
- Закрепляет цену на недвижимость (особенно актуально в проектах на ранней стадии).
- Даёт время для подготовки необходимых документов и перевода средств.
- Позволяет спокойно изучить договор перед подписанием.
❗ Важно! Перед внесением брони стоит убедиться в надежности застройщика и внимательно ознакомиться с условиями возврата депозита.
Какие документы нужны на этом этапе
Для бронирования недвижимости в Таиланде покупателю требуется минимальный пакет документов:
📌 Заграничный паспорт – для оформления договора бронирования.
📌 Контактные данные – email, телефон, тайский или российский адрес.
📌 Реквизиты для возврата средств (если предусмотрен возврат депозита).
💳 Как можно оплатить бронь?
- Банковским переводом из-за границы.
- Оплатой с карты (не все застройщики принимают).
- Наличными в офисе застройщика.
После бронирования покупателю выдается подтверждение оплаты и копия договора бронирования. Далее наступает важный этап – заключение основного договора и первый взнос.
Расчет платежей и график выплат
После подписания основного договора наступает этап графика выплат, который зависит от условий застройщика. В Таиланде покупка квартиры в новостройке часто сопровождается рассрочкой платежей, а при покупке готового жилья оплата может производиться единовременно.
Какие этапы платежей бывают
💰 1. Бронь – фиксирует квартиру за покупателем, обычно составляет от 50 000 до 200 000 бат.
💰 2. Первый взнос (первоначальный платеж) – как правило, составляет 20–30% от стоимости квартиры. Этот платеж подтверждает серьезность намерений покупателя.
💰 3. Рассрочка во время строительства (для новостроек)
- График выплат составляется индивидуально, например:
✅ Ежемесячные платежи небольшими суммами до момента завершения строительства.
✅ Крупные транши (поэтапные платежи), например, 30% после возведения каркаса здания, 30% при отделке, 40% перед передачей ключей.
💰 4. Финальный платеж – окончательный расчет перед передачей ключей и регистрацией недвижимости.
📌 Если квартира приобретается в готовом доме, возможна полная оплата сразу или рассрочка на короткий срок.
Что важно учитывать при оплате
✅ Возможность досрочного погашения
- В некоторых проектах можно внести всю сумму сразу и получить дополнительную скидку.
✅ Штрафы за просрочки
- Если не внести платеж вовремя, застройщик может начислить штраф (обычно 1% от суммы просроченного платежа в месяц).
- В крайнем случае договор может быть аннулирован, а часть денег удержана.
✅ Комиссии при международных переводах
- Некоторые банки берут дополнительную комиссию за SWIFT-переводы.
- Лучше заранее уточнить условия перевода и возможные дополнительные расходы.
✅ Какие налоги могут взиматься при оплате?
- При покупке новостройки нет налога на приобретение, но есть регистрационный сбор (обычно 2% от кадастровой стоимости).
- Если квартира покупается у частного лица (вторичка), могут быть налоги на переход права собственности (примерно 6,3% от оценочной стоимости объекта, делится между покупателем и продавцом).
Как контролировать оплату
💳 При каждом платеже застройщик выдает чек/квитанцию о поступлении денег.
📜 Все платежи фиксируются в договоре, и покупатель получает обновленный баланс выплат.
✅ Можно запросить доступ в личный кабинет на сайте застройщика для отслеживания состояния платежей (если такая функция есть).
После завершения выплат наступает самый долгожданный этап — получение квартиры в собственность и передача ключей.
Получение квартиры в собственность
После завершения всех платежей наступает один из самых важных этапов – получение ключей и регистрация права собственности. В этом процессе участвуют как покупатель, так и застройщик, а также Ланд Департамент (Land Office) Таиланда, где официально оформляется право собственности.
Что происходит после полной оплаты
🏠 Передача ключей и осмотр квартиры
После внесения финального платежа застройщик назначает день передачи квартиры. Покупатель может приехать лично или поручить агенту или юристу осмотреть недвижимость.
🔍 Что нужно проверить при осмотре?
✅ Соответствует ли квартира плану (площадь, расположение, отделка).
✅ Качество отделки – осмотрите стены, потолки, сантехнику, окна и двери.
✅ Работа инженерных систем – электричество, водоснабжение, кондиционеры.
✅ Наличие дефектов – если есть проблемы, застройщик должен устранить их за свой счет.
После осмотра подписывается акт приема-передачи, в котором фиксируются возможные недочеты, если они есть.
Регистрация недвижимости в Ланд Департаменте
📜 После приема квартиры необходимо официально оформить право собственности в Land Office.
✅ Для регистрации нужны следующие документы:
- Загранпаспорт покупателя (или доверенность, если сделку оформляет юрист).
- Договор купли-продажи с застройщиком.
- Документ о переводе средств из-за границы (FETF).
- Квитанция об оплате всех платежей.
- Технический паспорт объекта (Chanote Title Deed).
📝 Как проходит процесс?
1️⃣ Покупатель (или его представитель) подает документы в Land Office.
2️⃣ Производится проверка документов и расчет налогов и сборов.
3️⃣ После уплаты всех сборов оформляется титул собственности (Chanote Title Deed), который подтверждает права покупателя.
❗ Важно!
- Регистрация обычно занимает 1 день.
- В день оформления покупатель должен оплатить регистрационные сборы (2% от оценочной стоимости).
Нюансы сдачи готовых объектов
✔ Какие документы должен выдать застройщик?
- Акт приема-передачи квартиры.
- Договор купли-продажи с отметкой об оплате.
- Чек-лист проверки квартиры.
✔ Что делать, если квартира с дефектами?
- Покупатель может не подписывать акт приема-передачи, пока застройщик не устранит все недочеты.
- В договоре обычно указано, что застройщик обязуется исправить недочеты в течение 30–90 дней.
✔ Можно ли оформить недвижимость на компанию?
- Да, если покупатель хочет купить землю или упростить налоговые вопросы, можно оформить объект на тайскую компанию. В этом случае процесс регистрации будет немного сложнее.
После регистрации недвижимости наступает следующий важный этап – оформление документов и налогов.
Оформление документов и налоги
После передачи квартиры и регистрации права собственности в Ланд Департаменте наступает этап окончательного оформления документов и расчет налоговых обязательств. Этот процесс важен для защиты интересов покупателя и законного владения недвижимостью.
Какие документы получает покупатель
📜 После завершения всех формальностей покупатель получает:
✅ Chanote (титул собственности) – основной документ, подтверждающий право владения.
✅ Договор купли-продажи с отметками о полной оплате.
✅ Квитанции об оплате налогов и сборов.
✅ Документ о переводе средств из-за границы (FETF) – подтверждает, что покупка совершена иностранцем.
✅ Технический паспорт квартиры (при необходимости).
📌 Важно!
- Эти документы нужно хранить в надежном месте, так как они понадобятся при продаже недвижимости или оформлении завещания.
- Если квартира оформляется в ипотеку, титул собственности будет находиться в банке до полного погашения кредита.
Какие налоги и сборы нужно оплатить
💰 1. Регистрационный сбор
- 2% от оценочной стоимости квартиры (оплачивается в Ланд Департаменте).
- Чаще всего делится между покупателем и застройщиком 50/50.
💰 2. Налог на передачу собственности (при покупке вторички)
- 3,3% от кадастровой стоимости (если недвижимость в собственности менее 5 лет).
- При долгосрочном владении налог может быть ниже.
💰 3. Годовой налог на недвижимость
- Если квартира используется для личного проживания, налог не начисляется.
- Если квартира сдается в аренду – налог составляет 0,02–0,1% от кадастровой стоимости.
📌 Дополнительные расходы
- Юридические услуги (по желанию, около 10 000–30 000 бат).
- Комиссия за перевод средств (если отправка денег через банк).
- Коммунальные платежи и обслуживание здания (ежегодные платежи за кондоминиум).
Что делать после оформления документов
✅ Зарегистрироваться в управляющей компании ЖК для получения счетов за электричество и воду.
✅ Оформить страховку на квартиру (по желанию).
✅ Если квартира сдается в аренду, оформить договор аренды.
После оформления всех документов покупатель становится полноправным владельцем недвижимости в Паттайе. Однако, важно помнить, что если недвижимость будет продаваться в будущем, существуют налоговые обязательства, о которых стоит узнать заранее.
Какие документы нужно подготовить клиенту из России
Покупка недвижимости в Паттайе для граждан России требует подготовки определенного пакета документов. Эти документы нужны как для самого процесса сделки, так и для перевода денежных средств.
Перечень обязательных документов
📌 1. Заграничный паспорт
- Должен быть действующим на момент сделки.
- Если покупатель оформляет сделку через представителя, потребуется нотариально заверенная доверенность.
📌 2. Выписка из банка о происхождении средств (не всегда требуется)
- Некоторые тайские банки могут запросить подтверждение легальности средств.
- Подходит выписка о движении средств за последние 3–6 месяцев.
📌 3. Перевод паспорта на английский или тайский (если потребуется)
- Иногда нотариально заверенный перевод требуется для банка или Ланд Департамента.
📌 4. Foreign Exchange Transaction Form (FETF)
- Обязательный документ, подтверждающий, что деньги на покупку поступили из-за границы.
- Этот документ оформляется в тайском банке после поступления SWIFT-перевода.
📌 5. Нотариально заверенные переводы документов (если потребуется)
- В редких случаях могут запросить перевод доверенности, выписки из банка или других документов.
Что нужно учесть при переводе денег?
💰 1. Лимиты на валютные переводы из России
- В связи с санкциями и ограничениями на международные переводы необходимо уточнять лимиты отправки средств в своем банке.
- Некоторые банки требуют подтверждение сделки перед отправкой крупных сумм.
💰 2. Как правильно оформить SWIFT-перевод
- В назначении платежа необходимо указывать:
«Payment for condominium purchase in Thailand, Unit No. XX, Project Name». - Деньги должны поступить на счет застройщика или личный счет покупателя в Таиланде.
💰 3. Альтернативные методы перевода
- Если SWIFT-переводы ограничены, некоторые покупатели используют криптовалюту или переводы через третьи страны (Казахстан, ОАЭ, Турция).
- Эти варианты нужно обсуждать с агентом или финансовым консультантом.
Можно ли купить квартиру за наличные?
- Если покупатель привез наличные, их можно положить на счет в тайском банке и оформить перевод с пометкой «Foreign Currency Transaction».
- Однако без документального подтверждения происхождения средств банк может отказать в переводе.
Подготовив все необходимые документы и переведя деньги, покупатель может спокойно оформить сделку.
Почему важно работать с агентом по недвижимости
При покупке недвижимости в Паттайе агент по недвижимости играет ключевую роль. В отличие от многих стран, в Таиланде услуги агента для покупателя бесплатны – комиссия выплачивается застройщиком или продавцом. Это означает, что покупатель получает полное сопровождение сделки без дополнительных затрат.
Основные преимущества работы с агентом
🤝 1. Бесплатные услуги без накруток
- Агент не получает комиссию от покупателя – все выплаты идут от застройщика.
- Цена на квартиру не меняется – покупатель платит ту же сумму, что и при покупке напрямую у застройщика.
- Нет скрытых комиссий, дополнительных наценок или платежей.
🧐 2. Помощь в выборе надежного застройщика
- В Паттайе много строительных компаний, но не все из них имеют хорошую репутацию.
- Агент знает историю застройщиков, проверяет их предыдущие проекты, финансовую устойчивость и надежность.
- Покупатель получает только проверенные варианты, а не просто рекламу.
🔍 3. Доступ к закрытым и выгодным предложениям
- Многие застройщики дают агентам специальные цены, которых нет в открытом доступе.
- Агент может предложить лучшие скидки, акции и условия рассрочки.
- Возможность получить бонусы от застройщика (например, мебельный пакет, бесплатное оформление сделки).
📝 4. Полное юридическое сопровождение сделки
- Помощь в проверке всех документов (договоров, разрешений, документов на землю).
- Консультация по вопросам налогообложения.
- Контроль всех этапов сделки и регистрации недвижимости в Ланд Департаменте.
💰 5. Помощь в финансовых вопросах
- Консультации по переводу средств и банковским операциям.
- Оформление SWIFT-переводов и получение справки FETF.
- Поддержка в открытии счета в тайском банке (если требуется).
🔑 6. Поддержка после сделки
- Помощь в оформлении коммунальных платежей.
- Консультации по сдаче недвижимости в аренду.
- Помощь в перепродаже квартиры в будущем.
Почему лучше не покупать самостоятельно
❌ Без опыта сложно проверить застройщика и избежать недобросовестных схем.
❌ Покупатель может переплатить, не зная о возможных скидках и акциях.
❌ Ошибки при оформлении сделки могут привести к юридическим проблемам.
❌ Покупка напрямую у застройщика не дает дополнительных преимуществ, но при этом нет независимой экспертизы и сопровождения.
💡 Работа с агентом по недвижимости – это не только бесплатная услуга, но и гарантия безопасности, выгодных условий и комфортного прохождения всех этапов сделки.
Заключение
Покупка недвижимости в Паттайе – это процесс, который требует знаний, опыта и понимания нюансов. В этой статье мы разобрали все ключевые этапы сделки, от выбора объекта до оформления документов.
Главные выводы:
✔ Важно заранее определить цель покупки и выбрать подходящий район.
✔ Покупка через агентство не увеличивает стоимость – комиссия платится застройщиком.
✔ В Таиланде действует особый порядок перевода средств, требующий получения справки FETF.
✔ Передача собственности завершается регистрацией в Ланд Департаменте, и только после этого покупатель становится официальным владельцем.
✔ Нужно учитывать дополнительные расходы – налоги, сборы, коммунальные платежи.
📌 Если вы планируете покупку недвижимости в Паттайе, лучше всего обратиться к профессиональному агенту, который поможет выбрать надежного застройщика, проверит документы и обеспечит выгодные условия сделки.
